Những gam màu sáng - tối của thị trường bất động sản năm 2019

Dưới đây là nhận định của các doanh nghiệp, chuyên gia BĐS và lãnh đạo cơ quan chức năng về thị trường BĐS 2019 nhân dịp đầu năm. 

Theo các chuyên gia BĐS, dù có nhiều khó khăn, năm 2019 thị trường BĐS vẫn có nhiều điểm sáng, hấp dẫn

Khó khăn nơi này sẽ là cơ hội cho nơi khác

Ông Trần Văn Dũng - Tổng Giám đốc Công ty Trường Phát Invesment

Sự sụt giảm của thị trường BĐS 2018 chủ yếu diễn ra mạnh ở các thành phố lớn như: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ... nhưng tại một số nơi bắt đầu xuất hiện một số thị trường mới nổi như: Phan Thiết, Bà Rịa - Vũng Tàu, Nha Trang... 

Dự báo năm 2019 tình trạng khủng hoảng nguồn cung ở các thành phố lớn sẽ diễn ra nghiêm trọng hơn. Giá bán sẽ không giảm mà có khả năng tiếp tục bị đẩy lên cao. Tuy nhiên, những khó khăn của các thành phố lớn lại là cơ hội cho thị trường BĐS các tỉnh, thành vùng ven tiếp tục phát triển sôi động hơn. 

Đây là quy luật phát triển bình thường của thị trường. Khi các thành phố lớn phát triển đến một giai đoạn nào đó, giá bị đẩy lên quá cao, thị trường dội hàng thì khách hàng, nhà đầu tư sẽ dạt về những thị trường khác tiềm năng hơn để tìm kiếm cơ hội mới. Vì vậy, trong cơn khủng hoảng BĐS hiện nay, năm 2019 vẫn có rất nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp và khách hàng nếu họ chịu khó tìm hiểu. 

Ông Trần Văn Dũng - Tổng Giám đốc Công ty Trường Phát Invesment

Căn hộ giá 1,5 tỷ đồng sẽ lên ngôi

Ông Trần Khánh Quang - chuyên gia bất động sản

Trong năm 2019 thị trường BĐS sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng tốc độ sẽ chậm hơn khoảng từ 10 - 12%. Đặc biệt, phân khúc căn hộ condotel sẽ vất vả hơn khi hàng loạt dự án sẽ đưa vào khai thác và chủ đầu tư phải đối diện với áp lực cam kết lợi nhuận phải trả cho khách hàng. Bên cạnh đó, tín dụng BĐS dự kiến sẽ bị siết mạnh và ngân hàng sẽ ưu tiên cho sản suất kinh doanh. Lãi suất cho vay BĐS 2018 tăng khoảng 0,5%, sang năm 2019 sẽ tiếp tục tăng khoảng 0,5 - 1%. 

Tuy nhiên, năm nay chung cư vẫn là dòng sản phẩm nhà ở chủ lực của thị trường BĐS TP.HCM. Trong ngắn hạn, thị trường TP.HCM có thể gặp một số khó khăn do việc suy giảm nguồn cung và hiệu suất đầu tư cho thuê không còn cao như trước đây do lượng căn hộ bàn giao ngày càng nhiều. 

Thế nhưng, khi cơ hội đầu tư BĐS liền thổ với dòng vốn dưới 3 tỷ đồng ngày càng thu hẹp trong bối cảnh giá đất đội lên quá cao sẽ tạo cơ hội cho phân khúc căn hộ 1,5 tỷ đồng/căn. Chung cư có diện tích nhỏ, nằm xa khu vực ngoại thành TP.HCM, thậm chí khu vực các tỉnh giáp ranh thành phố nhưng có giá bán vừa túi tiền số đông người mua nhà để ở, phù hợp dòng vốn của giới đầu tư nhỏ lẻ sẽ tạo động lực cho thị trường năm 2019. 

Trong bối cảnh thị trường xuất hiện nhiều mảng tối, người mua nhà, đất nên tỉnh táo để lựa chọn được BĐS tốt nhất cho mình và phải nắm rõ được yếu tố đến khi nào thị trường sẽ “sáng đèn”. Khi mua khi hàng phải chú ý ưu tiên đặt vấn đề pháp lý lên hàng đầu. 

Ông Trần Khánh Quang- chuyên gia bất động sản

Căn hộ thương mại dưới 45m2 sẽ tạo bước đột phá cho thị trường

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP.HCM

Năm nay thị trường BĐS sẽ đứng trước nhiều thách thức. Trước tiên là sự thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở có giá bán vừa túi tiền người có nhu cầu ở thực trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Trong khi đó phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung. Do đó, trong năm 2019 sự cạnh tranh phân khúc nhà ở cao cấp sẽ rất khốc liệt. 

Trong khi đó, dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2019 - 2020 vào khoảng trên dưới 16%/năm, đi đôi với việc các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng không quá 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nên các doanh nghiệp BĐS sẽ gặp khó khăn hơn trong tiếp cận nguồn vốn này...

Tuy nhiên, trong khó khăn vẫn có nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp và khách hàng. Trước những khó khăn, để tiếp tục phát triển, các chủ đầu tư chắc chắn phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình phát triển theo hướng ưu tiên sản phẩm cho người ở thực. Do đó, năm nay phân khúc nhà ở bình dân, có giá bán vừa túi tiền sẽ giữ vay trò chủ đạo và có tính thanh khoản tốt nhất. 

Dự kiến năm nay TP.HCM sẽ đấu thầu 9 dự án nhà ở xã hội với diện tích khoảng 6ha để lựa chọn nhà đầu tư. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sẽ ban hành mới bộ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam cho phép xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích dưới 45m2 ở những khu vực phù hợp để tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ. Đây là cơ hội lớn cho cả doanh nghiệp và người chưa có nhà ở. Phân khúc căn hộ condotel sẽ chững lại và giá bán sẽ hợp lý hơn. Tình trạng phân lô trái phép sẽ tiếp tục được cơ quan chức năng chấn chỉnh nên giá đất dần sẽ trở về giá trị thực.   

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM

Bộ Xây dựng sẽ kiến nghị thêm ưu đãi cho người mua nhà ở thực

Ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản

Theo kinh nghiệm của tôi, năm 2019 sẽ không xảy ra “bong bóng” BĐS, thị trường tiếp tục phát triển ổn định. Vì “bóng bóng” chỉ xảy ra khi hội tụ đủ các yếu tố như: kinh tế vĩ mô tăng trưởng nóng; các thị trường đầu tư không ổn định, kém hấp dẫn; nguồn cung sản phẩm BĐS bị hạn chế; chính sách tín dụng bị buông lỏng... Trong khi hiện các yếu tố trên đều chưa xảy ra. 

Mặc khác, phần lớn các dự án vẫn được triển khai đúng tiến độ. Thời gian qua chỉ xảy ra sốt cục bộ với đất nền tại một số khu vực, riêng phân khúc căn hộ chung cư vẫn diễn ra bình thường, không có hiện tượng sốt giá. Chính sách tín dụng BĐS đang được các ngân hàng kiểm soát hiệu quả, dư nợ tín dụng hạn chế dần vào lĩnh vực BĐS. 

Tuy nhiên, hiện nay phân khúc nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp mà thị trường đang rất cần. Điều này cho thấy, thị trường chưa đáp ứng được nhu cầu của người nghèo, người thu nhập thấp do thiếu nguồn tín dụng cho vay ưu đãi. Hiện đang có khoảng 205 dự án nhà ở xã hội đang chậm tiến độ vì thiếu vốn. 

Nguyên nhân, nhu cầu nhà ở thương mại giá thấp có quy mô vừa, nhỏ rất lớn nhưng pháp luật lại chưa cho cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các chủ đầu tư tham gia đầu tư vào phân khúc này. Vì vậy, trong năm 2019, Bộ Xây dựng sẽ xem xét kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để thêm ưu đãi đối với người mua nhà ở thương mại giá thấp.

Ông Vũ Văn Phấn- Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản

Phan Trí (ghi)