Những chung cư cũ nát ở thủ đô gồng mình chờ “giải cứu”: Cần xóa bỏ lợi ích nhóm

Việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội gần như “giậm chân tại chỗ” một phần do không có nhà đầu tư, nhưng một phần là do không giải quyết được các xung đột lợi ích. Một cản trở không nhỏ hiện nay nằm ở quy định yêu cầu chủ đầu tư phải có ý kiến đồng thuận 100% của cư dân. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư phải “bỏ của chạy lấy người”. 

Tầng 1 khu tập thể C5 Quỳnh Mai chỉ còn cao khoảng 1m

Về tình trạng này, giáo sư, tiến sĩ Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng, trước hết, cần quy hoạch lại các khu chung cư cũ trên nguyên tắc phát triển đô thị hiện đại. Dù chung cư cũ ở bốn quận nội đô cũ hay ở các quận mới, vẫn cần quy hoạch lại.

Để tạo được sự đồng thuận xã hội, nếu phải thay đổi địa điểm khu chung cư thì địa điểm mới phải tương đương địa điểm cũ về giá trị đất đai. Điều quan trọng là trong quy hoạch lại, cần quan tâm tới khu chung cư, không quan tâm tới từng nhà chung cư. Có như vậy, mới có chủ đầu tư chịu bỏ tiền ra thực hiện dự án. 

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, trên thị trường bất động sản hiện nay, đã xuất hiện khá nhiều nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp, có khả năng tài chính lớn và trình độ công nghệ cao. Vấn đề còn lại là lựa chọn phương án cải tạo sao cho không xảy ra xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư dự án và cộng đồng cư dân chung cư.

“Vấn đề cốt lõi nhất là tiêu chí xác định sự đồng thuận cộng đồng đối với một phương án cải tạo chung cư cũ do một nhà đầu tư dự án đề xuất. Pháp luật hiện hành yêu cầu tỷ lệ đồng thuận là 100%. Tỷ lệ này hoàn toàn bất khả thi trên thực tế” - giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định. 

Theo ông, sự đồng thuận có thể đạt 2/3 hoặc khoảng 70% là phù hợp. Nhóm dưới 30% có ý kiến không đồng thuận sẽ bị Nhà nước thu hồi đất và giải quyết tái định cư ở nơi khác. Tỷ lệ phần trăm này được tính theo diện tích sàn của cư dân.

Vấn đề tiếp theo là phương thức lựa chọn nhà đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư theo quy hoạch đã được phê duyệt. Có thể tổ chức đấu thầu dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư. Các nhà đầu tư tham gia đấu thầu đưa ra phương án cụ thể theo nội dung thư mời đấu thầu. Sau khi trúng thầu, nhà đầu tư phải lập phương án chi tiết và lấy ý kiến cộng đồng dân cư tại khu chung cư. Khi đạt được tỷ lệ đồng thuận tối thiểu ở mức 70% thì phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Bên cạnh việc lấy ý kiến đồng thuận đối với phương án, việc đảm bảo công khai, minh bạch quá trình thực hiện và tổ chức thực hiện của chủ đầu tư dự án là cần thiết. Chính quyền lúc này chỉ thực hiện trách nhiệm quản lý đối với quá trình triển khai, không được có bất kỳ tác động nào vào lợi ích của các bên liên quan.

Sau khi phương án được phê duyệt, chính quyền có thể hỏi lại nhóm cư dân có ý kiến không đồng thuận về việc chấp nhận phương án hay lựa chọn việc tái định cư ở nơi khác. “Cuối cùng, ý kiến đồng thuận thường đạt 100% vì không ai muốn tái định cư ở nơi khác. Ý kiến không đồng thuận lúc trước chỉ nhằm tìm kiếm thêm lợi ích cho mình” - giáo sư Đặng Hùng Võ phân tích. 

Việc cơi nới, lấn chiếm không gian đã trở nên phổ biến tại các khu chung cư cũ của Hà Nội

Vì sao nhà đầu tư “chê” dự án cải tạo chung cư cũ?

Hiện nay, có không ít nhà đầu tư đủ tiềm lực về tài chính để xây dựng, cải tạo chung cư cũ nhưng họ ngán ngại vì chưa nhìn thấy lợi nhuận hoặc sợ bị thua lỗ. Thạc sĩ Lê Đức Hoàng - nguyên trợ lý chủ tịch hội đồng quản trị một tập đoàn xây dựng ở Hà Nội - chia sẻ, đầu tư xây một tòa chung cư không khó nhưng với quy hoạch như hiện nay, rất khó để nhà đầu tư thu hồi được vốn.

Theo thạc sĩ Hoàng, Hà Nội đang có chủ trương xây các nhà cao tầng ở xung quanh trung tâm thành phố, còn ở nội đô chỉ cho xây tối đa 20 tầng. “Với 20 tầng, sau khi tái định cư cho người dân, thêm các tầng kỹ thuật thì gần như chủ đầu tư chỉ còn vài tầng để làm dịch vụ. Điều này sẽ khiến vốn bị đọng và đấy là điều cực kỳ nguy hiểm trong kinh doanh bất động sản” - thạc sĩ Hoàng nói.

Hiện số tòa nhà chung cư ở Hà Nội rất lớn. Nếu kiểm định toàn bộ chất lượng nhà chung cư cũ rồi mới xây, sẽ không đảm bảo được tiến độ. Phó giáo sư, tiến sĩ Vũ Thị Minh (Hội Khoa học kinh tế TP. Hà Nội) đề xuất, nên tổ chức thí điểm cải tạo và xây dựng lại năm chung cư cũ đồng thời tiếp tục kiểm định, đánh giá, thu thập và xây dựng các thông số về hiện trạng toàn bộ các khu chung cư cũ còn lại để chuẩn bị cho việc triển khai nhân rộng mô hình thí điểm sau khi thực hiện thành công. 

Tiến sĩ Vũ Thị Minh đề nghị nên để cộng đồng dân cư làm chủ trong việc lựa chọn nhà đầu tư, chính quyền thành phố nên tạo điều kiện, giúp đỡ, hướng dẫn và cung cấp thông tin các nhà đầu tư đủ tiềm lực tài chính. Nên để người dân tự quyết định và khuyến khích cộng đồng dân cư tự tìm kiếm, kêu gọi chủ đầu tư, sau khi có phương án quy hoạch tổng thể thì tổ chức tuyển chọn công khai.

Gần đây, một số chuyên gia đề nghị xây dựng khung thể chế cải tạo chung cư cũ dựa trên mô hình hợp tác xã nhà ở. Đây là ý tưởng khá thú vị và có thể phát huy được hiệu quả trong việc lựa chọn chủ đầu tư.

Tiến sĩ Minh cũng cho rằng, nên để người dân lựa chọn hình thức tái định cư tại chỗ hoặc mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Đa số người dân sống ở các khu chung cư cũ mong muốn được tái định cư tại chỗ. Trên thực tế, chủ sở hữu và diện tích sở hữu căn hộ chung cư cũ vô cùng đa dạng. Do vậy, cần quan tâm đến vấn đề này trong chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Bảo Khang