Những siêu đô thị cạnh TPHCM bắt đầu chuyển mình

Hàng loạt dự án tỉ đô

Tập đoàn Ecopark vừa ra mắt dự án Eco Retreat tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An với quy mô hơn 220 ha, gồm nhà phố, biệt thự, shophouse, căn hộ. Tổng vốn đầu tư dự án gần 17.000 tỉ đồng, do liên doanh DB Group và Ecopark làm chủ đầu tư, phát triển theo mô hình đô thị sinh thái kết hợp thương mại – du lịch.

Tập đoàn Vingroup cũng đang triển khai dự án khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An. Dự án có quy mô hơn 1.000 ha, tổng vốn đầu tư hơn 3 tỉ USD, bao gồm hơn 15.200 lô đất thương mại, trong đó có 7.050 căn liền kề, gần 8.200 biệt thự, 13.440 căn nhà ở xã hội và 2.370 căn tái định cư thấp tầng.

Một dự án ở Long An đang được đầu tư.

Trước đó, vào tháng 10/2023, Công ty Vinhomes cũng được UBND tỉnh Long An chấp thuận làm chủ đầu tư khu đô thị mới Hậu Nghĩa tại huyện Đức Hòa, quy mô gần 200 ha, tổng mức đầu tư hơn 28.000 tỉ đồng (hơn 1 tỉ USD).

Đầu năm 2025, Tập đoàn Nam Long và đối tác Nhật Bản Hankyu Hanshin Properties tiếp tục tung ra thị trường giỏ hàng nhà liền thổ giai đoạn 1 tại Izumi City (Biên Hòa, Đồng Nai). Dự án Izumi City có diện tích 170 ha, dự kiến phát triển khoảng 4.000 căn villa và 3.000 căn hộ. Tại khu đô thị Waterpoint (Bến Lức, Long An), Tập đoàn Nam Long cũng chào bán các sản phẩm biệt thự, dinh thự Park Village và The Aqua.

Nhờ hạ tầng và nhu cầu ở thực

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng, hiện nhiều dự án bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ ra các khu vực vùng ven, ngoại thành nhờ sự phát triển vượt bậc của hạ tầng giao thông. Các dự án lớn như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu hay tuyến metro kết nối vùng ven với trung tâm giúp rút ngắn thời gian di chuyển, tạo lực đẩy lớn cho thị trường bất động sản các tỉnh lân cận.

Bên cạnh đó, giá nhà ở tại TPHCM tăng cao trong khi nguồn cung hạn chế khiến nhiều người có nhu cầu thực khó tiếp cận, buộc phải chuyển hướng sang các khu vực vùng ven nơi giá cả còn mềm, quỹ đất dồi dào và tiềm năng tăng trưởng tốt. Việc các luật mới có hiệu lực từ năm 2024 tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cùng với tốc độ giải ngân đầu tư công mạnh mẽ, cũng tạo điều kiện thuận lợi để các dự án vệ tinh phát triển.

Tuy nhiên, thị trường trung tâm TPHCM vẫn có nhu cầu nhà ở rất lớn, đặc biệt là phân khúc cao cấp, nhưng nguồn cung khan hiếm đẩy giá bán tiếp tục tăng cao. Nên vùng ven có lợi thế phát triển các sản phẩm vừa túi tiền như căn hộ tầm trung, đất nền và khu đô thị vệ tinh, góp phần cân bằng cán cân cung – cầu giữa hai khu vực.

Hạ tầng giao thông phát triển kéo theo nhiều dự bất động sản về vùng ven TPHCM.

Cũng theo ông Tuấn, nhà đầu tư mua bất động sản vùng ven cần chú trọng các yếu tố quan trọng như: pháp lý rõ ràng (sổ đỏ, quy hoạch), hạ tầng giao thông và tiện ích đồng bộ, tiềm năng tăng giá nhờ gần khu công nghiệp hoặc các dự án lớn, thanh khoản cao, tài chính trong tầm kiểm soát (vay dưới 50%) và lựa chọn chủ đầu tư uy tín, có năng lực triển khai.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, xu hướng dịch chuyển này do giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn ngày càng cao, đạt đến mức kỷ lục, chi phí vốn tăng cao trong khi biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó đảm bảo khi các dự án khu vực trung tâm thường gặp các vấn đề về pháp lý, thời gian triển khai kéo dài. Điều này buộc các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm những thị trường tiềm năng ở vùng ven.

Người dân hiện nay cũng thay đổi quan niệm, thay vì tập trung vào lướt sóng ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đang lựa chọn chiến lược tích lũy quỹ đất ở vùng ven, đón đầu sự phát triển trong tương lai khi hạ tầng được hoàn thiện.

Ngoài nhà ở, các mô hình như second home, farmstay hay khu nghỉ dưỡng ven đô cũng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư nhờ khả năng khai thác cho thuê, đặc biệt là sau đại dịch COVID-19 thúc đẩy sống xanh và làm việc từ xa.

Cũng theo ông Đính, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét. Bởi việc đầu tư bất động sản tại khu vực trung tâm hiện chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tích lũy tài sản trong dài hạn.

Trong khi đó, giá bất động sản tại một số khu vực có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối rẻ có biên độ tăng giá lớn trong tương lai. Đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ tiếp tục tăng. Các chính sách ưu đãi và khuyến khích phát triển đô thị vùng ven, cũng tạo động lực cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, dù tiềm năng lớn, nhưng không phải khu vực nào cũng có đủ sức hút để đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Ngoài ra, một số khu vực vẫn còn hạn chế về tiện ích công cộng, gây khó khăn trong việc thu hút cư dân và nhà đầu tư.

Bích Trần