Nhiều rủi ro khi đóng tiền cọc mua nhà “trên giấy”

Đặt cọc 5 năm, dự án vẫn bất động

Thời gian qua, không hiếm chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) đứng ra nhận tiền đặt cọc của khách hàng dù dự án chỉ đang ở bước làm thủ tục đầu tư, chưa đủ điều kiện để bán sản phẩm sẽ hình thành trong tương lai. Mức tiền cọc thường bằng 25 - 30% giá trị căn nhà, có chủ đầu tư thu tiền cọc đến 95% giá trị căn nhà. 

Khoảng năm 2018, hàng trăm khách hàng ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Ascent Plaza (sẽ hình thành trong tương lai) ở quận Bình Thạnh, TPHCM, do Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc làm chủ đầu tư. Mức tiền cọc mà công ty thu bằng khoảng 25% giá trị căn hộ, từ 600 triệu - 1 tỉ đồng. Nhưng đến nay, nơi dự kiến xây chung cư vẫn là bãi đất trống bởi các thủ tục pháp lý của dự án đầu tư này vẫn chưa hoàn tất. 

Năm 2019, Công ty TNHH AHC Minh Sơn thu tiền đặt cọc mua căn hộ trong dự án Hausbelo ở phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, TPHCM với mức bằng 10% giá trị căn hộ. Công ty đã thu tiền cọc 888 căn hộ nhưng đến nay, dự án vẫn bất động, chưa thể khởi công. Khi đó, một số người đã bán lại căn hộ mà mình đã đặt cọc mua để kiếm lời từ 100-500 triệu đồng/căn. Những người mua lại phải chịu khoản tiền chênh lệch lớn mà đến nay vẫn chưa được thấy hình thù căn hộ như thế nào.

Từ năm 2019, chủ đầu tư dự án Hausbelo đã thu tiền đặt cọc mua căn hộ nhưng đến nay, nơi dự kiến triển khai dự án vẫn là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm - ẢNH: B.TRẦN

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) - hoạt động đặt cọc để mua BĐS là rất phổ biến và tuân theo khoản 2, điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều khoản này không quy định mức tiền đặt cọc tối đa nên đã có những chủ đầu tư dự án BĐS nhận tiền đặt cọc với mức cao (có trường hợp bằng 90 - 95% giá trị giao dịch) rồi chiếm dụng. Có trường hợp gặp trục trặc pháp lý nên không triển khai dự án được, nhưng cũng có trường hợp rắp tâm lừa đảo. Đây là một trong những nguyên nhân gây bất ổn cho thị trường BĐS.

Ông cho hay, Luật Kinh doanh BĐS cũng không quy định về đặt cọc trước khi dự án BĐS đủ điều kiện để giao dịch. Do đó, các chủ đầu tư dự án BĐS cứ thỏa thuận và thu tiền cọc “hứa mua hứa bán” với khách hàng dù chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư. Trong những trường hợp này, phần thua thiệt luôn thuộc về bên đặt cọc. 

Cần quy định rõ điều kiện để được nhận cọc

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - giảng viên Trường đại học Kinh tế TPHCM - cho hay, các nước không cho phép chủ dự án BĐS thu tiền khách hàng khi dự án chưa khởi công, thậm chí đang xây dựng. Chẳng hạn ở Nhật Bản, chủ đầu tư chỉ được mở bán căn hộ khi đã xây xong phần thô. 

Theo ông, Việt Nam cũng cần có quy định về điều kiện để được mở bán sản phẩm trong dự án BĐS. Thời gian qua, có sự nhập nhèm giữa mua bán và góp vốn. Ông cho rằng, đặt cọc là quá trình của giao dịch mua bán, thể hiện thiện chí của người mua sản phẩm BĐS nhưng các chủ đầu tư dự án BĐS lại xem việc thu tiền cọc là huy động vốn. Điều này chứng tỏ họ không đủ năng lực tài chính. Quy định về điều kiện được nhận tiền đặt cọc sẽ giúp bảo vệ người mua nhà, bảo đảm tính khả thi của các dự án BĐS, đồng thời loại bỏ các doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính. 

Cũng theo ông Trần Nguyên Đán, luật cũng nên có quy định về mức tiền cọc tối đa, chẳng hạn bằng 10% giá trị sản phẩm, đồng thời có quy định buộc chủ đầu tư dự án BĐS ký bảo lãnh tín dụng ở ngân hàng khi bán sản phẩm hình thành trong tương lai, hoặc phải lập tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý tiền huy động từ người mua nhà. 

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, cần quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được nhận tiền đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và đã khởi công xây dựng công trình. Giá trị tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị nhà ở hình thành trong tương lai. Bên bán đất nền hình thành trong tương lai không nằm trong dự án BĐS chỉ được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa và đã khởi công xây dựng kết cấu hạ tầng của công trình. Giá trị tiền đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai. 

Bích Trần