Nhiều câu chữ, thuật ngữ trong quy định gây khó cho công tác xác định giá đất

Theo Sở Tài nguyên Môi trường (TNMT) TPHCM, nhiều hồ sơ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không thể thuê được đơn vị tư vấn thẩm định giá lập chứng thư trong việc xác định giá đất vì chưa được pháp luật đất đai điều chỉnh, hoặc có sự chồng chéo với ngành luật khác cùng quy định về tài chính đất đai; chưa có cơ chế, chính sách để giải quyết các vướng mắc. 

Những bất cập trong các quy định của pháp luật (liên quan đến nhiều Bộ ngành) cần có thời gian nghiên cứu, bổ sung, sửa đổi và một phần do những đặc thù khi giải quyết thủ tục về đất đai trong nhiều năm trước đây của TP nên hầu hết các vướng mắc vẫn đang chờ tháo gỡ.

Những vướng mắc này đã ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ giải quyết thủ tục hành chính, gây thiệt hại cho doanh nghiệp và tiến độ thu ngân sách, đồng thời ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của các hộ dân mua nhà tại các dự án.

Theo nhận định của Sở TNMT, trong các vướng mắc, một số vấn đề thuộc thẩm quyền của UBND TP, Sở kiến nghị Chủ tịch UBND TP chỉ đạo hướng xử lý theo thẩm quyền đối với một số nhóm vụ việc đang vướng mắc.

Vướng mắc trong các quy định pháp luật khiến nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ.

Cụ thể, vướng mắc về câu chữ, hình thức trong các quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã ban hành. Trước đây, các quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ghi “Cơ cấu sử dụng đất tạm xác định, diện tích đất tạm xác định...”, sau đó TP ban hành quyết định để “xác định lại cơ cấu sử dụng đất, diện tích đất...”  hoặc “xác định cụ thể cơ cấu sử dụng đất, diện tích đất... ” và trong các quyết định này ghi rõ “Quyết định này là một bộ phận không thể tách rời Quyết định giao đất ban hành trước đó”.

Các Sở, ngành có sự băn khoăn về việc xác định thời điểm để tính giá đất cụ thể là thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất hay thời điểm ban hành quyết định điều chỉnh từ đó làm chậm tiến độ công tác xác định giá đất trong thời gian qua.

Do đó, Sở đề xuất trường hợp cơ cấu sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền xác định chính thức sau này không thay đổi so với cơ cấu sử dụng đất tạm trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì thời điểm xác định giá đất là thời điểm ban hành quyết định trước đây về giao đất, cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất.

Trường hợp cơ cấu sử dụng đất có thay đổi thì thời điểm xác định giá đất là thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất với cơ cấu sử dụng đất tạm, đồng thời xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) tại thời điểm ban hành văn bản xác định cơ cầu sử dụng đất chính thức.

Hay việc sử dụng các thuật ngữ không phù hợp với thủ tục pháp lý đã thực hiện trong các quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Ví dụ: trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng hoặc bồi thường để có quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân, đã hoàn tất thủ tục đăng ký sử dụng hoặc chỉ thực hiện thanh toán, bàn giao đất, nhưng trong các quyết định giao đất, cho thuê đất lúc thì thể hiện Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng, lúc thì thể hiện Nhà nước giao đất, cho thuê đất. 

Sau đó, UBND TP có quyết định điều chỉnh nội dung này cho phù hợp (việc điều chỉnh này không ảnh hưởng đến số liệu cụ thể về cơ cấu, diện tích đất, mục đích sử dụng đất). Tuy nhiên, các sở, ngành khá lúng túng về việc xác định thời điểm để tính giá đất cụ thể là thời điểm ban hành Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hay thời điểm ban hành Quyết định điều chỉnh.

Do các quyết định ban hành theo Luật Đất đai trước đây, khi mà các quy định liên quan đến việc cấn trừ còn đơn giản, dễ thực hiện, còn theo Luật Đất đai hiện hành thì buộc các câu chữ trong quyết định phải chặt chẽ, chính xác, nên phải lập thủ tục điều chỉnh quyết định. Việc này mất không ít thời gian, gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của doang nghiệp cũng như làm chậm tiến độ thu ngân sách nhà nước.

Để tập trung tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất, trước đây TP đã chấp thuận giao Sở TNMT có văn bản xác định cụ thể, chính xác diện tích đất mà các đơn vị được chuyển mục đích tại các quyết định giao đất làm cơ sở xác định tiền bồi thường, hỗ trợ được tính trừ vào phần tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp.

Tuy nhiên, Sở TNMT nhận thấy về nguyên tắc thì việc điều chỉnh quyết định phải thực hiện bằng một quyết định khác nhưng lại mất khá nhiều thời gian. Để cải thiện tiến độ giải quyết hồ sơ, đồng thời vẫn đảm bảo sự phù hợp về bản chất pháp lý của vụ việc, kiến nghị UBND TP giao Sở TNMT tiếp tục thực hiện nội dung chỉ đạo nêu trên, làm cơ sở để Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố có ý kiến thẩm định.

Bích Trần