Nhiều bất cập của luật khiến khó tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản

Theo HoREA, giữa năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết trong cả nước đã có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là vướng mắc pháp lý, trong đó TPHCM có hơn 148 dự án bị vướng mắc pháp lý không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng.

Nhưng hoạt động tích cực của Tổ công tác của Chính phủ và nhất là Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã phối hợp chặt chẽ với Tổ công tác của các địa phương, đến nay cả nước đã tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn cho khoảng 100 dự án bất động sản, nhà ở. Riêng, TPHCM đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 30% trong tổng số 148 dự án bị vướng mắc. 

Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy hiện còn một số bất cập, vướng mắc trong việc xử lý vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của luật.

TPHCM đã có khoảng 30% dự án bất động sản được tháo gỡ trong tổng số 148 dự án bị vướng mắc.

Đơn cử, quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có thể có đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và góp phần tạo ra tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường, chiếm đến trên dưới 70% thị phần và rất thiếu căn hộ nhà ở bình dân.

Việc này còn tác động tiêu cực đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở, vừa gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị chôn vốn nhiều năm do không triển khai thực hiện được dự án nhà ở thương mại.

Hay Luật Đầu tư 2020 quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư rất thông thoáng, đồng thời quy định việc chuyển nhượng dự án bất động sản phải theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, nên đã xảy ra bất cập, vướng mắc của các quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Ngoài ra, một số quy định của văn bản dưới luật cũng gây bất cập trong việc xử lý vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở. Cụ thể, bất cập trong việc xử lý chuyển tiếp về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển nhà ở xã hội... 

Bất cập, vướng mắc về thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ- CP quy định “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch” được thực hiện như sau: “Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có); trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung” dẫn đến hệ quả làm ách tắc gần như toàn bộ thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, nhất là đối với các dự án nhà ở xã hội, mà đây lại là “thủ tục đầu tiên” mà nếu nhà đầu tư không làm được thủ tục này thì “tắc” tất cả cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo và cũng là “vướng mắc” của rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở đã báo cáo lên Tổ công tác.

Bích Trần