Nhà phố dự án dưới 10 tỷ đồng/căn ở TPHCM đang dần biến mất

Báo cáo thị trường bất động sản gần đây của Savills Việt Nam cho thấy, năm 2022, nguồn cung sơ cấp nhà phố, biệt thự xây sẵn đạt hơn 1.600 căn, tăng 2% theo năm. Trong đó, tỷ trọng nhà trên 30 tỷ đồng/căn tăng từ 7% năm 2018 lên 50% năm 2022, còn nhà phố dưới 10 tỷ đồng/căn giảm từ 50% năm 2018 xuống 20% năm 2022.

Riêng trong quý 4/2022, nguồn cung sơ cấp đạt 680 căn, giảm 16% theo quý nhưng tăng 72% theo năm. Nguồn cung mới giảm 59% theo quý xuống còn 246 căn và chiếm 36% nguồn cung sơ cấp. Gần một nửa số căn mới có giá trên 30 tỷ đồng/căn tập trung ở TP. Thủ Đức (quận 2 và quận 9). 

Về lượng giao dịch, theo thống kê của Savills Việt Nam, thanh khoản phân khúc nhà phố, biệt thự kém, chỉ có hơn 1.000 giao dịch vào năm 2022, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm là do nguồn cung sơ cấp hạn chế, chính sách tín dụng chặt chẽ và thiếu các sản phẩm vừa túi tiền.

Nhà phố trên 30 tỷ đồng/căn thời điểm năm 2018 chỉ chiếm 3% giao dịch nay đã tăng lên 46%

Lượng giao dịch trong quý 4/2022 giảm 70% theo quý và 48% theo năm xuống 112 căn, mức thấp nhất trong 5 năm qua. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 16%, giảm 31 điểm phần trăm theo quý và giảm 38 điểm phần trăm theo năm. Hàng tồn kho chiếm 54% lượng giao dịch của quý 4/2022 và tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 14%.

Các chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng, các sản phẩm bất động sản trên 30 tỷ đồng chỉ chiếm 3% lượng giao dịch vào năm 2018 nhưng đã tăng lên đến 46% vào năm 2022. Trong thập kỷ tới, Việt Nam được dự báo sẽ có số người siêu giàu sở hữu tài sản từ 100 triệu USD (2.300 tỷ đồng) trở lên tăng nhanh nhất thế giới, điều này cho thấy nhu cầu về bất động sản cao cấp và có thương hiệu sẽ còn tiếp tục tăng.

Đến năm 2023, thị trường kỳ vọng sẽ có 1.200 biệt thự/ nhà phố mới. Nguồn cung hạn chế do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong huy động vốn và hoàn thiện thủ tục pháp lý. Đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt trên 5.500 căn. TP. Thủ Đức, huyện Bình Chánh, quận Bình Tân sẽ cung cấp gần 70%. Ưu tiên phát triển nhà ở gắn với kết nối giao thông công cộng như các tuyến Metro, đặc biệt tại khu vực TP. Thủ Đức, quận Bình Tân, quận 7 và quận 12 theo Chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2021 - 2030.

Còn theo dữ liệu của Công ty DKRA Việt Nam cho thấy, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TPHCM và vùng phụ cận ghi nhận sụt giảm mạnh so với năm 2021 (bằng khoảng 71%). Trong năm 2022, thị trường đón nhận 7.017 căn nhà phố/biệt thự đến từ 55 dự án, giảm 29% so với năm ngoái. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Đồng Nai và TPHCM. 

Sức cầu thị trường sụt giảm, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 59% tương đương 4.147 căn, giảm 42% so với năm 2021. Mặt bằng giá bán sơ cấp có nhiều biến động trong năm, giá bán đảo chiều giảm ở nửa cuối năm 2022. Nhằm kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách chiết khấu, ân hạn thanh toán, có chủ đầu tư chiết khấu 50% cho khách hàng thanh toán 95% giá trị sản phẩn, tuy nhiên thanh khoản vẫn ở mức trung bình. 

Ở thị trường thứ cấp, các chủ đầu tư áp lực tài chính chấp nhận hạ giá bán, cắt giảm lợi nhuận, sẳn sàng chiết khấu thêm, mức giá giảm phổ biến 10% - 18% so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên rất khan hiếm giao dịch thành công. 

Các chuyên giá DKRA Việt Nam cũng dự báo, nguồn cung phân khúc nhà phố, biệt thự năm 2023 giảm mạnh so với năm 2022, sức cầu cũng giảm đến hết quý 3/2023. 

Ngọc Bích