Nhà phố, biệt thự TPHCM ngày càng giao dịch kém

Báo cáo thị trường bất động sản mới nhất của Savills cho thấy dòng sản phẩm biệt thự/nhà phố tại TPHCM đang hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 đến nay với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp. 

Cụ thể, trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm, xuống 993 căn, thấp nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao. Lượng bán và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua, giảm xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm. 

Do nguồn cung giá cả phải chăng vẫn còn hạn chế, lượng căn giá cao tiếp tục chiếm lĩnh thị trường khi các căn giá trị trên 30 tỉ đồng chiếm 67% tổng lượng bán, đây là mức giá vượt xa khả năng chi trả của đa số bộ phận người dân. Tuy nhiên, nguồn cung từ nay đến 2026 được dự báo sẽ cải thiện.

Hiện nguồn cung nhà phố, biệt thự tại TPHCM có giá trên 30 tỉ đồng/căn, vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

Bà Giang Huỳnh -  Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M, hiện quá trình huy động nguồn vốn bị ảnh hưởng bởi công cuộc thanh tra phát hành trái phiếu bất động sản, nền kinh tế trong nước còn khó khăn khiến thu nhập và dòng tiền của doanh nghiệp và người dân bị tắc nghẽn. Mặt khác, sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực nội thành của TPHCM đã thúc đẩy giá nhà tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả giảm. Vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp, đối tượng người mua bị thu hẹp, làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

“Thực tế, mức hoạt động sụt giảm này phản ánh sự phát triển đúng chu kỳ của phân khúc nhà thấp tầng, dần dần sẽ ngày càng ít nguồn cung cho các sản phẩm này tại khu vực nội thành. Do tính khan hiếm, các sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và người mua giàu có. Quan trọng hơn, theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2030, TPHCM sẽ tập trung phát triển phân khúc nhà cao tầng để tối ưu quỹ đất cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn tại thành phố” - bà Giang nhận xét.

Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến sẽ có 1.400 căn gia nhập thị trường, trong đó sản phẩm từ 20-30 tỉ đồng chiếm khoảng 65%.  Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại TPHCM là các thách thức lớn lên tốc độ hấp thụ. Đến năm 2026, nguồn cung nhà liền thổ tại TPHCM gần 5.500 căn, bằng 78% so với Bình Dương và 40% so với Đồng Nai. 75% sẽ tập trung ở khu vực ngoại thành và 25% còn lại ở TP Thủ Đức, huyện Bình Chánh, Nhà Bè.

Tuy nhiên, nguồn cầu có xu hướng dịch chuyển về các tỉnh thành lân cận. Bình Dương sẽ có hơn 3.400 căn mới, trong đó hơn 90% có giá dưới 10 tỉ đồng. Đồng Nai sẽ có 2.900 căn mới với 41% có giá 5-10 tỉ đồng và 29% có giá 10-20 tỉ đồng. 

“Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp và phát triển đồng bộ, thời gian di chuyển sẽ được rút ngắn nên các tỉnh vùng ven Đồng Nai, Bình Dương sẽ có lợi thế phát triển nhà thấp tầng. Nhờ vậy, giá cả trở nên hợp lý và sản phẩm cũng đa dạng hơn, giúp nguồn cầu dịch chuyển mạnh hơn” - bà Giang Huỳnh nói thêm.

Bích Trần