Nhà ở xã hội mang lợi ích cho người dân nhưng doanh nghiệp gánh quá nhiều khó khăn

Nhiều điểm mới từ chính sách

Ông Nguyễn Văn Hoan - Phó Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TPHCM nhận định, từ khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực cùng các nghị định hướng dẫn và chương trình phát triển như đề án 1 triệu căn hộ cho người thu nhập thấp, TPHCM đã xác định phát triển nhà ở là nhiệm vụ trọng tâm đến năm 2030.

Tuy nhiên, thành phố đang đối mặt với nhiều khó khăn và vướng mắc trong quá trình triển khai. Các nhà đầu tư phải tuân thủ nhiều quy định pháp luật và trải qua nhiều thủ tục phức tạp từ các cơ quan, đơn vị khác nhau. Những bước này bao gồm việc chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, rà soát quy hoạch 1/500, và cấp phép xây dựng.

Theo các chuyên gia tại toà đàm, chính sách pháp luật mới đang có rất nhiều ưu điểm trong việc phát triển nhà ở xã hội.

Hiện nay, quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư mất từ 1-2 năm do phải lấy ý kiến từ 10 đơn vị liên quan, dẫn đến việc kéo dài thời gian hoàn thành dự án. Trước thực tế này, lãnh đạo thành phố đã đề ra các giải pháp nhằm cải thiện tình hình. Vừa qua, Sở Xây dựng đã tổng hợp ý kiến từ các đơn vị, đề xuất tích hợp các bước thủ tục đầu tư hiện tại lại với nhau, nhằm rút ngắn thời gian xử lý.

Tiến sĩ Trần Quang Thắng - Viện trưởng Viện Kinh tế và Quản lý TPHCM nhận định rằng, hiện nhiều luật và bộ luật mới ban hành đã có các giải pháp mang tính đột phá, gỡ bỏ nhiều vướng mắc về cơ chế, thuế, và lãi suất để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, TPHCM cần phát triển các đô thị vệ tinh xung quanh trung tâm nhằm giảm giá thành nhà ở xã hội, tạo thêm cơ hội cho người thu nhập thấp. Đồng thời, việc kết hợp triển khai mô hình TOD (phát triển đô thị gắn kết giao thông công cộng) sẽ góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống cho dân cư tại các khu vực này.

Thủ tục thực hiện nhà ở xã hội vẫn nhiêu khê

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, Luật Nhà ở sửa đổi 2023 được đánh giá là luật nhà ở tiến bộ nhất từ trước đến nay, với các chính sách nhà ở cũng được xem là toàn diện và ưu việt nhất nhưng các văn bản dưới luật vẫn còn nhiều vấn đề cần cân nhắc.

Đơn cử, một số doanh nghiệp tự dùng nguồn vốn cá nhân để phát triển dự án nhà ở xã hội mà không nhận bất kỳ ưu đãi nào từ nhà nước nhưng vẫn bị yêu cầu kiểm toán, gây thêm áp lực. Về thủ tục đầu tư, các quy định hiện hành còn tồn tại nhiều điểm vướng mắc.

Theo ông Châu, nhà trọ được xem như một mô hình nhà ở xã hội, nhưng lại không được công nhận là nhà ở xã hội. Đây là một bất cập rất vô lý cần được xem xét và điều chỉnh.

Một dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh, TPHCM đã từng thực hiện kéo dài trong nhiều năm.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành trình bày, dù quy định có nhiều chính sách hỗ trợ, tuy nhiên, vẫn tồn tại ba vấn đề lớn không khuyến khích nhà đầu tư.

Thứ nhất, lợi nhuận giới hạn ở mức 10% là quá thấp khi thủ tục kéo dài đến 5 năm, giai đoạn đầu tư mất thêm 2 năm. Tính bình quân, trong 7 năm mỗi năm chỉ đạt khoảng 1,3-1,5% lợi nhuận – không đủ để tái đầu tư. Thứ hai, thủ tục xin làm nhà ở xã hội còn phức tạp hơn so với nhà ở thương mại. Thứ ba, khâu hậu kiểm về giá bán, thanh tra và kiểm tra khiến doanh nghiệp gặp nhiều áp lực. Do đó, không ít doanh nghiệp sau khi thực hiện một dự án nhà ở xã hội đã không muốn tiếp tục.

Những chính sách ưu đãi hiện tại chủ yếu mang lại lợi ích cho người dân, trong khi các doanh nghiệp phải chịu hết gánh nặng. Điều này cho thấy chính sách đang tập trung vào việc mang lại lợi ích cho người dân, nhưng lại đẩy khó khăn về phía doanh nghiệp. Vì vậy, cần điều chỉnh chính sách để thu hút nhà đầu tư.

Ông Bùi Xuân Cường - Phó Chủ tịch UBND TPHCM cho biết, từ năm 2021 đến nay, thành phố mới triển khai 10 dự án, trong đó có 5 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân đã hoàn thành, cùng 4 dự án khác đang được triển khai với khoảng 6.000 căn. Như vậy, đến nay, TPHCM mới hoàn thành được 20% chỉ tiêu của giai đoạn 2021–2025

Hiện TPHCM đang gấp rút hoàn thiện tờ trình để Thủ tướng phê duyệt quy hoạch giai đoạn 2030, tầm nhìn 2050, đồng thời điều chỉnh quy hoạch chung của thành phố. Cụ thể hóa quy hoạch phân khu, xác định rõ các vị trí dành cho nhà ở xã hội, từ đó ưu tiên phát triển các khu vực mới hoặc tái sử dụng các vị trí cũ, đảm bảo pháp lý trong quá trình xây dựng.

TPHCM cũng đã thành lập tổ công tác đặc biệt để tập trung giải quyết các vấn đề liên quan đến đầu tư, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và lấy ý kiến liên ngành.

UBND TPHCM đang phối hợp với Liên đoàn Lao động để đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội đặc biệt là các mô hình nhà ở cho thuê và thuê mua, nhằm đáp ứng nhu cầu lớn của công nhân và người lao động. Đồng thời, thành phố đã phê duyệt khoảng 3.700 tỉ đồng từ ngân sách để đầu tư vào nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021–2025

Do đó, ông Bùi Xuân Cường kỳ vọng TPHCM sẽ tháo gỡ được những khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội, đạt được các mục tiêu đề ra, qua đó cải thiện vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân trên địa bàn thành phố.

Bích Trần