Nhà ở xã hội không phát triển là do ai cũng muốn… sở hữu nhà

Trao đổi với phóng viên Báo Phụ Nữ TPHCM về nguyên nhân của kết quả trên, tiến sĩ Phạm Thái Sơn - giảng viên Chương trình đào tạo thạc sĩ phát triển đô thị bền vững, Đại học Việt Đức - phân tích:

- Thực trạng đó do sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối, kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tư cũng như sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) của các bên liên quan. Dân số đô thị hiện có khoảng 33 triệu người và tăng trưởng dân số đô thị dự kiến vào khoảng 900.000 người/năm trong thập niên tới. Do đó, nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn tiếp tục bức thiết, đặc biệt là ở các đô thị lớn như TPHCM, nơi mức tăng dân số hằng năm có thể lên đến 200.000 người.

Khuyến cung hay khích cầu?

Phóng viên: Theo ông, loại hình NƠXH đang ở đâu trong các nguồn cung tại Việt Nam?

Ông Phạm Thái Sơn: Số liệu thống kê về phát triển nhà ở tại TPHCM cho thấy, nguồn cung phổ biến nhất vẫn là nhà do người dân tự xây dựng, chiếm trên 80% diện tích sàn nhà ở sau năm 1986. Nguồn thứ hai là từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, với sự tham gia đầu tư của nhiều thành phần kinh tế khác nhau, gồm doanh nghiệp nhà nước, công ty tư nhân, các tập đoàn quốc tế.

Nguồn cung thứ ba là các dự án NƠXH, với sự hỗ trợ rất lớn từ Nhà nước nhằm đáp ứng cho các nhóm có điều kiện kinh tế hạn chế. Trong thời gian gần đây, vấn đề NƠXH được bàn thảo rất nhiều, với kỳ vọng nguồn cung này sẽ vừa giải quyết được nhu cầu xã hội về nhà ở, vừa đóng vai trò quan trọng như một động lực phát triển cho thị trường bất động sản tại các đô thị lớn.

Với khung pháp lý hiện tại, chính quyền các cấp đang có rất nhiều chính sách ưu tiên dành cho các chủ đầu tư dự án NƠXH. Luật Nhà ở năm 2005 đã quy định, các nhà đầu tư phát triển nhà ở cho các hộ gia đình thu nhập thấp sẽ nhận được những ưu đãi đặc biệt như miễn tiền thuê đất và được áp dụng mức thuế suất thấp hơn, thậm chí miễn hoàn toàn so với việc kinh doanh nhà ở thông thường, nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng NƠXH.

Luật Nhà ở năm 2014 và các nghị định hướng dẫn tương ứng còn cụ thể hóa nhiều ưu đãi hơn nữa cho nhà đầu tư nhằm phát triển NƠXH.

* Vậy, vì sao quỹ NƠXH vẫn trong tình trạng vừa thừa, vừa thiếu? Phải chăng do các chính sách hỗ trợ đang quá chú trọng khuyến cung, chưa thực sự khích cầu, thưa ông?

Người thu nhập thấp khó có khả năng mua được nhà ở xã hội vì giá vẫn quá cao - Ảnh: Đỗ Minh

- Việc trọng cung này là do các chính sách phát triển nhà ở đa phần chạy theo những chỉ tiêu về số đơn vị nhà ở và diện tích sàn xây dựng. Do đó, các cơ quan quản lý phải đưa ra những điều kiện ưu đãi để khuyến khích chủ đầu tư tham gia xây dựng NƠXH. Bên cạnh các chính sách trọng cung như thế, nếu đánh giá từ phía nhu cầu người dân thì hiện chưa có chính sách nhằm khuyến khích chủ đầu tư đưa ra lựa chọn đa dạng về diện tích, chất lượng nhà ở cho phù hợp nhu cầu và khả năng chi trả của các nhóm thu nhập khác nhau. 

Các hộ có thu nhập thấp khó có khả năng mua được nhà, vì ngay cả với mức giá được coi là thấp, giá NƠXH thường vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của họ. Với điều kiện công việc và nguồn thu nhập thường xuyên của mình, rất nhiều hộ trong nhóm được ưu đãi nhà ở không đủ khả năng chi trả ngay tổng giá trị nhà ở, không đủ điều kiện để tiếp cận các nguồn tín dụng hỗ trợ nhà ở, ngay cả khi lãi suất vay được ưu đãi và thời gian vay kéo dài.

Ngoài ra, những điều kiện lựa chọn hộ tiếp cận quỹ NƠXH cũng rất chặt. Ví dụ, các ngân hàng và chủ đầu tư chỉ chấp nhận cho những người làm việc ở các cơ quan nhà nước đã đăng ký hộ khẩu ở đô thị mua NƠXH. Đặc biệt, người nhập cư không đăng ký cư trú dài hạn và người thu nhập thấp làm việc trong khu vực phi chính thức không được hưởng lợi nhiều từ các chính sách nhà ở này, thậm chí không thể tiếp cận nguồn cung nhà ở này do đặc thù công việc, chứng minh nguồn thu nhập, xác nhận điều kiện cư trú và chỗ ở.

Ngoài ra, chính sách nhà ở hiện tại chưa chú trọng tạo điều kiện để người dân và cộng đồng, đặc biệt là cộng đồng nghèo có thu nhập thấp, tham gia giải quyết những vấn đề về nhà ở của chính họ.

Chú trọng “nhà ở phù hợp khả năng chi trả”

* Theo ông, từ chính sách đến thực tiễn, đâu là trở lực lớn nhất khiến NƠXH vẫn xa tầm tay đại đa số người dân?

- Tôi cho rằng, quan niệm về NƠXH là một rào cản lớn hiện nay. Thực ra, hệ thống pháp lý của chúng ta cũng đã và đang từng bước hoàn thiện nhưng thực tế, cách hiểu về khái niệm NƠXH ở Việt Nam vẫn hơi khác so với thế giới. Có lẽ do truyền thống “an cư lạc nghiệp” nên khi nghĩ đến nhà, người ta cứ nghĩ đến việc sở hữu.

Ở các nước, gần như không có khái niệm NƠXH do hộ gia đình sở hữu. Gọi NƠXH tức là muốn nhắc đến việc hỗ trợ cho các nhóm đối tượng xã hội một số điều kiện cần thiết để có nhà ở, trong đó việc thuê nhà là phổ quát. NƠXH là nhằm giúp cho nhóm có thu nhập thấp có chỗ ở, nhưng mọi người lại muốn có nhà giá rẻ để dễ mua và sở hữu.

Đây có lẽ là một quan niệm mà chúng ta nên xét lại một cách nghiêm túc. Cả xã hội dường như đang né tránh từ nhà ở cho thuê. Trong phát triển NƠXH, chúng ta có nhắc đến việc thuê mua NƠXH, bản chất là trả góp trong bao nhiêu năm. Nghĩa là, chúng ta cứ bị nhập nhằng giữa các khái niệm, không theo một chuẩn mực quốc tế chung, nên các chính sách cũng bị dẫn lối, rắc rối theo.

* Vậy thưa ông, chúng ta nên theo quy chuẩn nào?

- Điều tôi muốn nhấn mạnh đầu tiên là, phải có cách hiểu về NƠXH phù hợp. Thay vì cứ hướng đến việc hỗ trợ để người có thu nhập thấp có nhà, chiến lược chung nên hướng người ta có chỗ ở, kể cả việc có nhà ở theo hình thức thuê, miễn là chất lượng và chi phí nhà ở phù hợp với nhu cầu gia đình. Khi đã mở rộng khái niệm NƠXH là giúp các nhóm cần hỗ trợ có chỗ ở ổn định và phù hợp cả về khía cạnh tài chính và chất lượng, tự nhiên sẽ có nhiều giải pháp hơn để các bên xem xét.

Mỗi khi nhắc đến NƠXH, người có nhu cầu thường than giá quá đắt, không mua nổi bởi họ cứ nghĩ đến chuyện mua nhà. Không nên khuyến khích tất cả người thu nhập hạn chế nghĩ đến việc mua NƠXH. Giá nhà 10-15 triệu/m² vẫn còn đắt lắm so với đối tượng có thu nhập thấp. Pháp luật đã đề cập nhưng trong thực tiễn vẫn “kẹt” là do quan niệm xã hội. Đây là khúc mắc lớn mà theo tôi, nhận thức của toàn xã hội cần phải thay đổi. Nhà cho thuê dành cho các nhóm thu nhập thấp, thu nhập hạn chế vẫn cần được ưu tiên hỗ trợ, theo chính sách phát triển NƠXH.

Do vậy, thay đổi quan niệm là ưu tiên hàng đầu. Chính sách của Nhà nước, ưu đãi đối với chủ đầu tư, giới hạn giá trần, kiểm tra giám sát… cũng là những vấn đề cần cụ thể hóa để phù hợp với quan điểm phát triển NƠXH này.

* Trong bối cảnh mà “bong bóng” do đầu cơ bất động sản luôn tồn tại, liệu cách thay đổi quan niệm về NƠXH như ông vừa đề nghị có giúp giải quyết tốt hơn những bất cập, mâu thuẫn lâu nay không, thưa ông?

- Tôi nghĩ khi xã hội đã hiểu đúng thì các chính sách đi theo sẽ hỗ trợ việc phát triển NƠXH một cách dài hạn hơn chứ không phải thiên về hỗ trợ một lần như hiện tại. Ví dụ, nếu chấp nhận quan điểm xây NƠXH cho thuê, chủ đầu tư sẽ được gia hạn thời gian vay lâu hơn, lãi suất ưu đãi hơn. Ở nhiều nước, đây là điều đương nhiên, còn chúng ta vẫn đang chủ yếu tiếp cận theo hướng ngắn hạn hoặc một lần.

Trong nghiên cứu về tài chính nhà ở, có khái niệm nhà ở phù hợp khả năng chi trả (affordable housing). Trên bình diện quốc tế, các nghiên cứu đã xác định được mức chi trả hằng tháng cho nhu cầu chỗ ở phù hợp là 30% trên tổng thu nhập của một gia đình. Nếu trên 30%, hộ gia đình đó có khả năng gặp rủi ro về tài chính.

Khái niệm nhà ở phù hợp khả năng chi trả này có thể được áp dụng cho cả nhóm có thu nhập cao hơn chứ không chỉ nhóm thu nhập thấp, với các chính sách chi tiết hơn cho từng phân khúc. Thậm chí, một số nước còn có chính sách riêng biệt cho cả nhóm tiệm cận rủi ro tài chính chứ không chỉ những nhóm không có khả năng chi trả.

Thay đổi quan niệm, sẽ thấy ngay việc lập chính sách dựa trên quan niệm thực tiễn sẽ góp phần bảo đảm sự cân bằng về cung, cầu. Chủ đầu tư cũng sẽ dựa theo nhu cầu thị trường, dựa theo cách hiểu của xã hội để có hướng đầu tư phù hợp. Muốn phát triển NƠXH để bán, họ cũng mong muốn được bán để thu hồi vốn nhanh. Còn khi đã tiếp cận theo chính sách NƠXH cho thuê, các chính sách hỗ trợ về tín dụng cho chủ đầu tư và các chính sách ưu đãi khác sẽ mang tính dài hạn hơn, có thể dàn trải qua cả vòng đời của dự án chẳng hạn.

Mọi giao dịch cần qua ngân hàng

* Có người cho rằng, quỹ NƠXH luôn ít ỏi do chủ đầu tư không mấy mặn mòi tham gia thị trường này. Ông nghĩ sao về ý kiến này?

- Các dự án NƠXH bị hạn chế định mức lợi nhuận không quá 10%. Mức lợi nhuận này đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là quá thấp, đặc biệt là khi so sánh với các phân khúc nhà ở thương mại khác. Về nguyên tắc, khi đã tham gia cuộc chơi và nhận hỗ trợ về tiền sử dụng đất, kết nối hạ tầng… chủ đầu tư phải chấp nhận các điều kiện do Nhà nước đề ra, nhưng nhiều chủ đầu tư cũng không biết tại sao định mức lại là 10%, và theo họ, mức này là quá thấp.

* Còn nguyên nhân nào khác ảnh hưởng đến quỹ NƠXH, thưa ông?

- Theo tôi là vấn đề thủ tục. Thủ tục về dự án nhà ở bình thường đã phức tạp, huống hồ là NƠXH. Trong báo cáo đề án mà tôi phối hợp với Sở Xây dựng TPHCM thực hiện năm 2017, có một tổng kết: nếu chỉ dựa vào các quy định pháp luật chính thức, số ngày để phản hồi tất cả hồ sơ cho một dự án phát triển nhà ở là từ 400-600 ngày làm việc, tức ít nhất cũng 2-3 năm.

Thực tế, các dự án đều cần khoảng trên 5 năm, thậm chí tới 10 năm cho các thủ tục có liên quan. Tất cả yếu tố liên quan đến định mức lợi nhuận, quỹ đất, thủ tục… đã làm NƠXH kém thu hút nhà đầu tư.

* Ông có đề xuất gì về giải pháp giúp hạn chế tình trạng lách luật để trục lợi trong chính sách NƠXH, sai đối tượng thụ hưởng, chủ đầu tư “bán lúa non”, nhập nhèm quy định dành 20% quỹ đất của dự án nhà ở thương mại để phát triển NƠXH theo Nghị định 100/2015…?

- Việc trục lợi không chỉ xảy ra với NƠXH mà với toàn bộ thị trường bất động sản. Điều này liên quan đến khía cạnh pháp lý và sự minh bạch của thị trường. Cách đây ba năm, khi xây dựng đề án phát triển thị trường bất động sản TPHCM, nhóm nghiên cứu của Đại học Việt Đức đã đề xuất một số chính sách để lãnh đạo TPHCM xem xét, áp dụng và đã được cụ thể hóa trong hai quyết định của UBND TPHCM.

Giải pháp giúp giải quyết tính minh bạch một cách triệt để là Nhà nước cần quy định: toàn bộ giao dịch nhà ở phải thực hiện qua ngân hàng. Đi kèm quy định này là có các chế tài chặt chẽ và nghiêm khắc đối với các giao dịch bằng tiền mặt vốn còn rất phổ biến. Nếu có được điều này, chúng ta dễ dàng truy ra được các hình thức trục lợi, thiếu minh bạch hoặc thu đúng, thu đủ được các khoản thuế thu nhập hoặc đưa vào áp dụng thuế bất động sản.

Để thực thi chính sách này một cách hợp lý, ngân hàng nhà nước và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan phải nghiên cứu sâu hơn. Ở đây, tôi chỉ nói về mặt nguyên tắc. Còn các vấn đề trục lợi như điều chỉnh quy hoạch cục bộ, chuyển đổi quỹ đất phát triển NƠXH thành tiền nộp công quỹ… có thể đưa ra các cơ sở pháp lý và chế tài để ngăn chặn.

Một vấn đề lớn nữa là, việc quy hoạch của Nhà nước hiện nay phải chạy theo chủ đầu tư nhiều quá. Khi lập quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, Nhà nước phải phụ thuộc vào các chủ đầu tư lớn với những dự án mà họ đang nhắm đến. Đến khi triển khai quy hoạch cụ thể, nhiều lúc lại bị phụ thuộc vào các chủ đầu tư đến sau.

Từ góc độ lợi ích tài chính của mình, các chủ đầu tư thường muốn điều chỉnh quy hoạch để bảo đảm các dòng tiền theo hướng có lợi nhất. Việc điều chỉnh quy hoạch, trong đó tập trung vào việc thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch, thường theo hướng tăng. Tôi biết có địa phương, trong vài năm, có đến hàng trăm trường hợp điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu. Khi xin điều chỉnh quy hoạch, đa phần chủ đầu tư xin tăng chỉ tiêu cả về tầng cao, mật độ xây dựng, diện tích sàn… 

Như vậy, Nhà nước cứ lập quy hoạch rồi không tuân thủ mà vẫn để cho tư nhân đề xuất thay đổi điều chỉnh sẽ khiến quy hoạch bị “vỡ”.

* Xin cảm ơn ông. 

Quốc Ngọc (thực hiện)