Nhà ở vừa túi tiền không còn khả năng tái xuất hiện ở TPHCM?

Căn hộ chung cư giá dưới 25 triệu đồng/m² tuyệt chủng

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản Việt Nam đã dần "tăng nhiệt" nhờ động lực dẫn dắt từ nguồn cung mới và chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, sự gia tăng của nguồn cung - được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc cao cấp, còn nhu cầu của đại đa số người dân - nhà ở vừa túi tiền, lại đang bị “bỏ rơi", khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng trầm trọng.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²) - nhà ở vừa túi tiền, đã “tuyệt chủng”, trong vài năm trở lại đây và rất khó, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TPHCM.

Tại TPHCM, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021. 9 tháng đầu năm 2024, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TPHCM có giá bán từ 50 triệu đồng/m² trở lên.

Cũng theo VARS, tính đến quý 3/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m², tăng 64,0% so với quý II/2019. Tại TPHCM giá trung bình tăng từ 49,2 triệu đồng/m² lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với kỳ gốc.

Trước thực trạng trên, VARS cho rằng, khó có thể “xuất hiện” nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TPHCM. Vì số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay", trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án bất động sản đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Nhà ở vừa túi tiền bị “chê”

Theo các chuyên gia VARS, nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp.

Một dự án cao cấp tại TP Thủ Đức, TPHCM.

Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ. Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý còn quá phức tạp, kéo dài.

Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, các chuyên gia của VARS cho rằng, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước trong các chính sách thuế, hệ số, cấp phép…

Nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ. Quỹ này sẽ công bố công khai và minh bạch thông tin về giá bán và giá thuê nhà, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và so sánh, nhưng phải kiểm soát chặt chẽ.

Có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.

Ngoài ra, Nhà nước cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản, hướng tới những chủ sở hữu bất động sản, không đưa vào hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

Tuy nhiên, để các chính sách điều tiết thực sự hiệu quả, nhà nước cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản và hệ thống quản lý nhà ở định danh.

Hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản, đặc biệt là dữ liệu về giá, đảm bảo căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập trung bình và thấp, tránh tình trạng giá nhà tăng cao đột biến do đầu cơ hoặc các yếu tố thị trường khác.

Bích Trần