Nhà ở thực chạy ra các tỉnh vùng ven

Chấp nhận đi xa để có nơi an cư

Số liệu mới đây của Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho thấy, tại TPHCM, nguồn cung căn hộ chỉ đạt 10.700 căn vào năm 2023. Lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua giảm liên tục 7% mỗi năm, chỉ có khoảng 6.300 giao dịch trong cả năm qua.

Những dự án có giao dịch nhờ pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá từ 2-5 tỉ đồng/căn.

Một góc TP Thuận An, Bình Dương.

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, trưởng Bộ phận nghiên cứu thị trường và S22M của Savills Việt Nam cho rằng, trong năm 2023, TPHCM không còn các sản phẩm dưới 2 tỉ đồng, 90% các giao dịch thuộc phân khúc từ 2-5 tỉ đồng/căn. Phân khúc này tiếp tục khan hiếm trong giai đoạn 2024 – 2026, nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỉ đồng/căn.

Chính vì vậy, người mua nhà tại TPHCM có thể chuyển sang mua các sản phẩm ở những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An với mức giá phải chăng hơn và chấp nhận di chuyển xa hơn để có nơi an cư.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group chia sẻ, nguồn cung nhà ở tại TPHCM trong vòng 4 năm qua khá khan hiếm, vì vấn đề “tắt” pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để, dẫn đến nguồn cung mới không tăng thậm chí có xu hướng giảm. Hiện nay nguồn cung nhà ở mới tại TPHCM đã giảm khoảng 30 -35% so với năm trước.

Do đó, một số chủ đầu tư có xu hướng tìm kiếm những cơ hội khác ở những tỉnh giáp ranh ở TPHCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai và chính vì điều này đã làm cho nguồn cung các khu vực giáp ranh TPHCM tăng lên. Bên cạnh đó chi phí đầu vào các tỉnh giáp ranh này còn thấp, nên giá bán cũng thấp phù hợp với một số đối tượng có nhu cầu để ở tại khu vực Bình Dương. Người mua nhà cũng có xu hướng họ tìm kiếm những sản phẩm vùng ven và đặc biệt có những dự án có mức giá hợp lý.

Xu hướng tất yếu

Ông Trần Văn Trình – Tổng giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ và Đầu tư BĐS Đất Hồng nhận định, hiện nay giá nhà tại TPHCM khá cao so với thu nhập bình quân của người dân, với mức thu nhập bình quân từ 15 – 20 triệu đồng/tháng thì để sở hữu được nhà ở thì khu vực vùng ven sẽ phù hợp hơn với người dân.

Bên cạnh đó, hiện nay các thông tin giải ngân vốn đầu tư công, xây dựng hạ tầng giao thông, liên kết vùng được thúc đẩy mạnh nên tốc độ đô thị hóa sẽ phát triển mạnh, người dân có xu hướng ra vùng ven, chọn nơi ở tốt lại vừa túi tiền trong bối cảnh quỹ đất tại TPHCM ngày càng ít, phân khúc nhà ở vừa túi tiền lại khan hiếm.

“Hiện nay sức hút ở các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An đang rất cao một phần nhờ hạ tầng phát triển, một phần do giá nhà đất ở các tỉnh vùng ven TPHCM đã ổn định và trở về với nhu cầu thực sau thời gian “sốt ảo”, cộng thêm lãi suất ngân hàng đang giảm, đây là cơ hội cho người dân có nhu cầu nhà ở thực sở hữu nhà ở” – ông Trình nhận định.

Nhiều chuyên gia cho rằng, sau một thời gian "sốt giá", nhà đất tại các tỉnh vùng ven TPHCM đã có xu hướng trở về nhu cầu thực.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trong dài hạn, giá bất động sản phụ thuộc vào hành vi, tư duy của thế hệ. Mặt bằng giá bất động sản sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm - nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất, phát triển các dự án quy mô lớn, giúp dự án có giá bán tốt hơn. Do đó, xu hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven đã rõ nét trong vài năm gần đây.

“Nếu hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc, thì xu hướng dịch chuyển ra các dự án ở vùng ven nội đô, với không gian sống trong lành, hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại là tất yếu. Xu hướng tích cực này không chỉ góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng cho vùng lõi đô thị mà còn giúp dự án có giá bán tốt hơn nhờ ưu thế về quỹ đất để phát triển các dự án quy mô lớn. Thông qua đó, kéo giảm mặt bằng giá bất động sản” – ông Đính chia sẻ.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán – Giảng viên Trường đại học Kinh tế TPHCM cho rằng, giá nhà đất ở các tỉnh vùng ven sau thời gian bị thổi giá hiện đã chấp nhận cắt lỗ, trở về giá thực. Ngược lại giá nhà chung cư tại TPHCM vẫn niêm yết cao, không giảm giá chỉ có tăng các chính sách chiết khấu, ưu đãi… nhưng ai mua nhà cũng cần vay ngân hàng. Thêm vào đó tâm lý người dân vẫn thích có nhà, có đất nên giá các vùng ven đang có xu hướng ổn định lại thì người dân có nhu cầu thực sẽ chạy về đó mua nhà, mua đất.

Ông Đán cho rằng, xu hướng người có nhu cầu ở thực chạy ra vùng ven là xu hướng tốt nhưng điều quan trọng là làm sao để xu hướng này bền vững? Nếu phát triển được xu hướng này Việt Nam sẽ tránh được tình trạng siêu đô thị. “Tình trạng người dân chạy ra vùng ven bây giờ khác 3, 4 năm trước, các năm trước người dân chạy ra vùng ven chủ yếu là đầu cơ, đầu tư giờ thì vì nhu cầu ở thực là điều đáng mừng. Từ xu hướng này thị trường sẽ bắt đầu có thanh khoản, giao dịch, niềm tin người dân cải thiện sẽ giúp thị trường bất động sản dần “rã đông” và phục hồi” – ông Đán nói thêm.

Bích Trần