Nhà đầu tư bất động sản kéo nhau 'bỏ phố về vườn'

Thách thức bủa vây

Theo đại diện Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, cách nay khoảng 3 năm, công ty được UBND TP.HCM chấp thuận chuyển mục đích sử dụng gần 20.000m2 đất để xây dựng khu nhà ở tại P.An Lạc, Q.Bình Tân. Căn cứ theo các quy định pháp luật hiện hành, công ty đã kiến nghị UBND TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục thuế TP.HCM thực hiện các thủ tục miễn tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài đối với phần diện tích 12.000m2 của dự án để xây dựng khu nhà ở xã hội cho thuê, nhưng đến nay, vẫn chưa được. 

Hai doanh nghiệp bất động sản (BĐS) khác là Công ty Kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh và Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Thiên Phúc Lợi cùng triển khai hai dự án khu dân cư ở P.Trường Thọ, Q.Thủ Đức. Để dự án hoàn chỉnh, cần có các tuyến đường kết nối giao thông với các tuyến quy hoạch tiếp giáp. Hai doanh nghiệp xin tự nguyện ứng vốn thực hiện trước việc đền bù giải phóng mặt bằng và triển khai đầu tư xây dựng các tuyến đường theo quy hoạch. Tuy nhiên, đến nay, UBND TP.HCM vẫn chưa chấp thuận về mặt chủ trương. 

Nhiều rào cản thủ tục pháp lý đang gây khó khăn cho thị trường bất động sản TP.HCM

Đại diện Công ty Vietcomreal thì kiến nghị lãnh đạo TP.HCM không hồi tố về pháp lý đối với các dự án đã triển khai để các nhà đầu tư nước ngoài không e ngại, khách hàng không hoang mang. Điển hình, một dự án của công ty ở Q.6 đã triển khai đến giai đoạn bàn giao nhà thì UBND TP.HCM lại có văn bản tạm dừng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ, gây ra rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp trong khi doanh nghiệp hoàn toàn không có lỗi. 

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Đực - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Địa ốc Đất Xanh - công ty có dự án 5.000m2 tại Q.8. Công ty đang gặp khó khăn trong việc đóng tiền diện tích sử dụng đất tăng thêm (khoảng 125m2) để triển khai dự án, do nhà nước quy hoạch đường băng ngang dự án. Muốn đóng tiền, phải chờ Sở Xây dựng TP.HCM thẩm định giá, chuyển các sở, ngành, đưa ra hội đồng xét duyệt. 

Dự án Chamington iris sau khi bị UBND TP.HCM ra quyết định thu hồi để rà soát lại thủ tục pháp lý khiến dự án bị tạm dừng thi công, doanh nghiệp bị thiệt hại nghiêm trọng

Ngoài khó khăn về thủ tục hành chính, theo lãnh đạo một tập đoàn BĐS có trụ sở ở Q.3, việc hạn chế cấp phép dự án mới ở khu vực trung tâm thành phố, cộng với quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá nhà đất tăng cao cũng khiến các doanh nghiệp BĐS TP.HCM mất lòng tin vào tiềm năng phát triển của thị trường. 

Theo vị này, việc UBND TP.HCM đã quyết định chuyển đổi 26.000m2 đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, BĐS đã tạo ra cơ hội rất lớn cho doanh nghiệp BĐS. Hầu hết quỹ đất này nằm rải rác tại các quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi... và nhà nước sẽ đưa ra cho các doanh nghiệp đấu giá. Nhưng đến nay, việc chuyển đổi này quá chậm khiến các doanh nghiệp phải chủ động tìm kiếm cơ hội mới. 

Cần sớm tháo gỡ khó khăn 

Theo ghi nhận của chúng tôi, trước hàng loạt các khó khăn, nhiều doanh nghiệp BĐS của TP.HCM đã lên kế hoạch dịch chuyển đầu tư về các tỉnh, thành khác. Cụ thể, theo thông tin từ Tập đoàn Novaland, dự kiến trong năm 2019, doanh nghiệp này sẽ tập trung phát triển chính các dự án du lịch ở TP.Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận). Trong khi đó, Công ty BĐS Hưng Thịnh chủ yếu sẽ phát triển các dự án ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.Nha Trang; Công ty DRH Holdings cũng chuyển dịch sang thị trường BĐS Bình Châu (H.Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu). 

Thậm chí, một tập đoàn BĐS đang được giao thực hiện một dự án khu đô thị quy mô lớn ở H.Bình Chánh cũng dự kiến, năm 2019, sẽ khởi công xây dựng dự án nhưng phải tạm dừng lại vì thủ tục pháp lý từ các cơ quan nhà nước quá chậm chạp, rườm rà. Tập đoàn này đang ưu tiên đầu tư tại H.Bến Lức (tỉnh Long An) để phát triển thị trường với dự án khoảng 300ha. 

Sau nhiều năm chọn TP.HCM làm thị trường chính, năm 2019 Công ty DRH Holdings đã chuyển hướng đầu tư sang thị trường bất động sản Bình Châu

Theo chuyên gia BĐS Nguyễn Trọng Hoàng, làn sóng dịch chuyển trên sẽ khiến thị trường BĐS ở TP.HCM năm 2019 chững lại. Khi chuyển sang thị trường mới, doanh nghiệp sẽ gặp không ít thách thức bởi sức tiêu thụ ở tỉnh không tốt như các thành phố lớn. Nhưng, những rào cản nêu trên khiến doanh nghiệp bị vỡ kế hoạch vì dự án không triển khai được, vừa tốn chi phí trả cho nhân viên, vừa bị ảnh hưởng cơ hội đầu tư. 

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS TP.HCM, so với năm 2017, trong năm 2018, số lượng dự án mở bán ra thị trường giảm 18 dự án (13%), tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn (34,1%). Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất với 2.485 căn (22,6%); phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn (34,2%); phân khúc căn hộ bình dân giảm nhiều nhất, 6.362 căn (44,1%).

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM - hiện thị trường BĐS đang có bảy điểm nghẽn cản trở sự phát triển của thị trường. Đầu tiên là điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư dẫn đến ách tắc dự án. Theo quy định của Luật Nhà ở, việc lựa chọn chủ đầu tư nhà ở thương mại thông qua ba hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất hoặc chỉ định đầu tư. Nhưng điều 23 của luật này lại quy định thêm “doanh nghiệp phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở”. 

Quy định này mâu thuẫn với điều 169 Luật Đất đai và gây cản trở các dự án phát triển khu đô thị mới, bởi lẽ hầu hết các dự án đều sử dụng quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng. Trong khi đó, chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đi đầu tiên doanh nghiệp phải đạt được để thực hiện các bước triển khai tiếp theo của dự án. Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch BĐS. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản. 

Tiếp theo là điểm nghẽn về tiền sử dụng đất. Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay, tiền sử dụng đất vẫn là ẩn số, là gánh nặng và tạo ra cơ chế xin - cho, làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài, gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước vì rất dễ xảy ra tình trạng “cưa đôi, cưa ba”. 

Thứ ba là điểm nghẽn tín dụng. Sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay, gần như nhà nước vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2014. Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được cấp vốn ngân sách 1.262 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội và đã chi hết 1.000 tỷ đồng trong năm 2018. Ngân hàng này cũng đã phân bổ về chi nhánh TP.HCM 50 tỷ đồng. Nguồn vốn này quá nhỏ so với nhu cầu của người dân thành phố.

Ngoài ra, còn các điểm nghẽn khác như: thiếu quỹ đất đầu tư do vướng giải phóng mặt bằng; điểm nghẽn chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án BĐS; chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao; điểm nghẽn thủ tục hành chính. 

Phan Trí