Nguy cơ 'vỡ trận' quy hoạch vì 'đứa con lai' officetel

Đua nhau biến tướng vì nằm ngoài tầm kiểm soát

Việc phát triển loại hình căn hộ này bắt đầu từ khoảng giữa năm 2016 và được Bộ Xây dựng nhận định (bằng văn bản) là phù hợp, nhưng “thòng” thêm yêu cầu: thiết kế xây dựng cần được xem xét rà soát từng dự án cụ thể. Từ đó, hàng loạt căn hộ officetel ra đời. Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, hiện TP.HCM có khoảng 10.000 căn officetel.

Điều đáng nói, khi cấp phép, các căn hộ officetel được tách ra khỏi căn hộ để ở và được hiểu đây là loại hình căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú như phòng khách sạn, bởi hầu hết officetel chỉ có diện tích từ khoảng 25 - dưới 45m2. Hầu hết officetel hiện nay đều biến tướng thành nhà ở, nhưng không có quy định xử lý. 

Phần lớn các dự án trên đường Nguyễn Hữu Thọ (Q.7, gần cầu Kênh Tẻ) đều có officetel. Nhưng thực tế, hầu hết các căn hộ officetel nơi đây đều bị biến thành nhà ở. Từ thông tin rao cho thuê trên internet, chúng tôi đến thuê một căn officetel tại một dự án ở góc đường Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Thị Thập. Căn hộ có diện tích chỉ khoảng 35m2 nhưng có đủ phòng khách, phòng ngủ và nhà bếp.

Theo chị T. (chủ căn hộ), vợ chồng chị ở đây được khoảng một năm, nay muốn đổi nhà nên chị dùng nó cho thuê nhà trọ. Chúng tôi thắc mắc, đây là căn hộ văn phòng, sao có thể dùng để ở và nấu nướng, chị T. trấn an: “Nói thế thôi, ở đây ai cũng làm nhà ở hoặc cho thuê làm nhà trọ, làm gì có chuyện làm văn phòng”. 

Đường Nguyễn Hữu Thọ (Q.7) thường xuyên kẹt xe sau khi các dự án hai bên tuyến đường này đưa vào sử dụng với hàng nghìn căn officetel

Trong vai khách hàng, chúng tôi hỏi mua một căn officetel trong một dự án trên đường Bến Vân Đồn (Q.4) để làm nhà ở và đề nghị chủ đầu tư bàn giao nhà hoàn thiện có phòng ngủ và nhà bếp. Nhân viên tư vấn cho biết, đây là căn hộ officetel nên không thể thiết kế thêm nhà bếp, nhưng sau khi dự án nghiệm thu, bàn giao nhà, khách hàng có thể tự thiết kế thêm hoặc công ty sẽ hỗ trợ thiết kế. 

Các căn hộ officetel không chỉ biến tướng trong quá trình đưa vào sử dụng mà còn có dấu hiệu lừa dối trong quá trình mua bán. Trên internet, nhiều dự án trên đường Bến Vân Đồn (Q.4) ngang nhiên rao bán căn hộ officetel được cấp giấy chủ quyền vĩnh viễn. Trong khi đó, các quy định để quản lý loại hình căn hộ này vẫn chưa có, nên việc cấp giấy chủ quyền cho căn hộ officetel rõ ràng là chuyện khó tin.

Tại chung cư An Gia Garden (Q.Tân Phú), chủ đầu tư ngang nhiên biến phần diện tích thương mại của dự án thành gần 50 căn officetel rồi rao bán, trong khi nhiều khách hàng cũng mua nhằm mục đích chính để ở. Hậu quả là, diện tích trung tâm thương mại của dự án để phục vụ nhu cầu chung cho cư dân gần như biến mất, tất cả bị biến thành nhà ở. Vụ việc bị vỡ lở khi các cư dân vào ở mà chẳng thấy có hạng mục trung tâm thương mại như cam kết của chủ đầu tư lúc bán hàng. Không còn là cá biệt, hiện các dự án có nhiều căn officetel thường xuyên xảy ra mâu thuẫn giữa các cư dân do thiếu chỗ để xe, quá tải thang máy... 

Nguy cơ vỡ quy hoạch

Theo luật sư Nguyễn Văn Trương - Trưởng văn phòng luật sư Nguyễn Văn Trương, hiện nay, trong quy chuẩn xây dựng Việt Nam, chưa có quy định cụ thể các tiêu chuẩn về quy hoạch, thiết kế công trình tòa nhà cho căn hộ officetel. Vì vậy, chắc chắn trong thời gian qua, chưa thể tính chỉ tiêu dân số đối với các công trình này để phân bổ diện tích sử dụng chung khi chấp thuận đầu tư. 

Ông Nguyễn Văn Đực - Ủy viên Ban chấp hành Tổng hội Xây dựng Việt Nam - cho rằng, theo quy định hiện hành, căn hộ thương mại dùng để làm dịch vụ và căn hộ để ở mới được dùng để ở, nhưng officetel được dùng cho cả hai mục đích ở và làm văn phòng, lại được làm với diện tích nhỏ nên chủ đầu tư nào cũng muốn làm vì dễ bán, lợi nhuận cao. 

Tuy nhiên, sau khi bán, phần lớn officetel đều biến thành nhà ở. Trong khi đó, các cư dân mua căn hộ để ở phải chia sẻ với cư dân officetel các dịch vụ: thang máy, bãi giữ xe, siêu thị, trường học, y tế, hạ tầng điện, nước... nên chắc chắn gây ra mâu thuẫn do quá tải.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu nhận xét, sản phẩm officetel hiện nay đang có dấu hiệu biến tướng thành căn hộ nhà ở thông thường. Trong khi đó, hầu hết các dự án đã và đang triển khai đều chưa tính chỉ tiêu dân số đối với công trình officetel khi chấp thuận đầu tư nên khi dự án đi vào hoạt động, đã tạo thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, làm tăng thêm tình trạng ùn tắc giao thông. Vì vậy, cơ quan chức năng cần phải có biện pháp sớm quản lý loại hình căn hộ này. 

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, nhận thấy có dấu hiệu biến tướng, kèm theo những hệ lụy nghiêm trọng nên vừa qua, sở đã báo cáo và UBND TP.HCM đã có văn bản gửi Văn phòng Chính phủ đề xuất nghiên cứu, ban hành các quy định cụ thể để quản lý loại hình căn hộ này theo hướng: nếu bố trí officetel kết hợp căn hộ có chức năng chính là ở thì tính chỉ tiêu dân số tương đương với chỉ tiêu dân số nhà ở; nếu bố trí trong công trình có chức năng chính không phải ở thì tính chỉ tiêu dân số tương đương 50% chỉ tiêu dân số nhà ở; bố trí officetel tách biệt với khu ở; thiết kế sảnh, thang máy riêng và không bố trí officetel chung tầng với căn hộ ở. 

Phan Trí