Người mua nhà hưởng lợi gì từ các chính sách pháp luật mới trong năm 2024?

* Phóng viên: Hiện Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thông qua, theo ông, người dân được hưởng lợi gì?

- Luật sư Trần Minh Cường: Dù phải đến 1/1/2025, 3 bộ Luật lớn gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực nhưng ở thời điểm này những bộ Luật này đã làm thay đổi một số kế hoạch đầu tư bất động sản không chỉ là những chủ đầu tư, nhà phát triển dự án mà còn là những nhách hàng, nhà đầu tư trong lĩnh vực này.

Các Luật mới này có nhiều quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất, bảo vệ đầy đủ quyền lợi cho người mua nhà. Đơn cử, việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài; chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất, triển khai quy hoạch sử dụng đất; thủ tục hành chính, cấp giấy chứng nhận cho người dân, doanh nghiệp – ví dụ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp.

Luật sư Trần Minh Cường - Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers.

* Những điểm nào ông cho rằng rất thiết thực với người mua nhà?

- Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có rất nhiều quy định đứng về phía người dân, người mua nhà. Đơn cử, quy định về mức đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc của khách hàng khi dự án đã đáp ứng đủ điều kiện đi vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định của luật này. Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua nhà, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa không được vượt quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua dự án.

Quy định hạ mức thanh toán tối đa đối với bất động sản hình thành trong tương lai khi bên bán hoặc bên cho thuê chưa bàn giao nhà xuống còn 50% (quy định cũ là 70%). Hay quy định cho phép khách hàng “lựa chọn” buộc phải có bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư từ phía ngân hàng hay không. Đặc biệt, Luật còn quy định cụ thể hơn các về công khai thông tin đối với chủ đầu tư; hạn chế các khu vực phân lô bán nền.

Những thay đổi trên được kỳ vọng sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đã diễn ra nhiều năm qua. Ngăn chặn chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc để huy động, chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán và giúp giảm thiểu rủi ro, hạn chế phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư trong tương lai.

Ngoài ra, một số thay đổi của Luật Nhà ở (sửa đổi) như: bổ sung thêm rất nhiều ưu đãi liên quan đến nhà ở xã hội từ đó giúp có thêm nguồn cung cho phân khúc bình dân, nhu cầu của đa số người dân. Đồng thời sẽ giúp giải quyết bài toán về phân bổ nguồn cung, cũng như ngăn chặn tình trạng đầu cơ.

* Nhiều ý kiến cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) kỳ vọng sẽ tháo gỡ ách tắc pháp lý hàng trăm dự án bất động sản, quan điểm của ông như thế nào?

- Theo tôi Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua phần nào đó sẽ giúp cho nhiều dự án bất động sản đang bị “nghẽn” pháp lý, tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản hồi phục và phát triển theo hướng an toàn, bền vững. Trong Luật có các quy định mới liên quan đến việc xác định các trường hợp được Nhà nước thu hồi đất, làm rõ các trường hợp phải thông qua các thủ tục đấu giá/đấu thầu hoặc các trường hợp không phải thông qua các thủ tục này; phân cấp thêm cho UBND cấp tỉnh trong việc phê duyệt các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. 

Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn một số điểm nghẽn trong cơ chế quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại mặc dù chúng ta đã đưa vào chương trình thảo luật và kiến nghị nhưng chưa được thông qua giải quyết (trường hợp doanh nghiệp đi thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thì phải có 100% "đất ở") tiếp tục gây khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án.

Từ thực tế trên Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh.

Nhiều quy định của luật mới thiên về quyền lợi của người mua nhà.

* Phải đến năm 2025, các Luật mới này mới chính thức có hiệu lực, năm 2024 liệu có là động lực cho thị trường bất động sản không, thưa ông?

- Tôi cho rằng dù các luật này chưa có hiệu lực, nhưng phần nào đó cũng tác động tích cực đến thị trường bất động sản, tạo niềm tin cho thị trường.

Tuy nhiên, trong khoảng thời gian “chờ” này rõ ràng những quy định cũ hiện nay vẫn tiếp tục được áp dụng, nếu các doanh nghiệp đã nắm được các quy định mới điều chỉnh, thay thế thì các doanh nghiệp sẽ có sự chủ động trong việc chuẩn bị quỹ đất, cơ chế chính sách bán hàng và có lộ trình với về việc lựa chọn các sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh cũng như lộ trình bán hàng phù hợp. 

Về phía các nhà đầu tư, khách hàng, năm 2024 cũng là một năm chuẩn bị các thông tin kiến thức cần thiết, việc “xuống tiền” phù hợp với các loại sản phẩm bất động sản và thời điểm phù hợp trong chiến lược đầu tư trung – dài hạn cũng là một vấn đề đáng quan tâm.

Tuy nhiên chúng ta cũng không nên quá kỳ vọng việc thông qua các luật mới sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng vì bất cứ quy định nào cũng cần thời gian để đi vào cuộc sống và đặc biệt với thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.

* Vậy các khách hàng, nhà đầu tư cần lưu ý gì khi mua bất động sản?

- Đến năm 2025, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực sẽ tạo một khung pháp lý tốt, ràng buộc cả chủ đầu tư, bảo vệ cho nhà đầu tư. 

Trong khoảng thời gian chờ các luật mới này mới chính thức có hiệu lực, nếu khách hàng quyết định đầu tư vào bất kỳ sản phẩm nào nên tìm hiểu thông tin về pháp lý dự án, chủ đầu tư, thị trường xung quanh, năng lực, uy tín của chủ đầu tư, đơn vị phát triển… nhằm hạn chế rủi ro. 

Đặc biệt là lưu ý các mẫu, nội dung của hợp đồng, văn bản thỏa thuận, trong đó nhà đầu tư cần tìm hiểu, cân nhắc và xem xét kỹ những quyền, nghĩa vụ liên quan trước khi đặt bút ký.

Vì thời gian qua, rất nhiều nhà đầu tư, khách hàng khi đặt bút ký những hợp đồng giá trị rất lớn nhưng do hợp đồng có thể là quá dài, nhà đầu tư thường không xem kỹ, một số trường hợp cần tham vấn của chuyên gia pháp lý trước khi quyết định đầu tư để hạn chế tối đa rủi ro trước khi “xuống tiền”.

Bích Trần (ghi)