Người mua nhà chưa được luật Kinh doanh BĐS bảo vệ

Chôn vốn 9 tháng khi dự án mới đào móng

Viêc chủ đầu tư "xé rào" huy động vốn khi dự án mới đào móng hay mới thực hiện được một số hạ tầng ban đầu không còn là việc hiếm. Mới đây, chủ đầu tư Sacomreal xé rào huy động đến 55% giá trị căn hộ khi chưa hoàn thành móng khiến giới BĐS xôn xao. Có người mua đã cả tin nên bị chôn vốn tới 9 tháng còn dự án thì vẫn đang thi công… gọi là có.

Một dự án khác có dấu hiệu “xé rào” gần đây là dự án O. của một Công ty Địa ốc. Ghi nhận tại công trường dự án ở Q. Thủ Đức, TP.HCM, O. vẫn còn khá ngổn ngang, chưa hề có móng. Trong khi đó, theo khẳng định của các nhân viên sàn giao dịch, dự án này đã bán gần hết số lượng căn hộ. Ngay trên website của dự án này cũng khẳng định dự án bán hết 300 căn hộ chỉ trong vòng 3 giờ giao dịch.

Chủ đầu tư huy động vốn khi chưa xây xong móng là sai luật

“Hiện bên em chỉ còn khoảng 20 căn, nếu anh muốn mua lại thì phải trả chênh lệch giá 100 triệu đồng”, một nhân viên môi giới nói. Theo thuyết phục của nhân viên này, O. đang rất hot trên thị trường nên mua lại để lướt sóng vẫn có cơ hội sinh lời. Nữ nhân viên bán hàng này còn cho hay, các khách hàng mua trước đã ký hợp đồng mua bán, nếu người sau muốn mua lại thì sẽ làm hợp đồng sang tên.

Tương tự, chung cư Petro Landmark, người mua nhà đóng toàn bộ tiền căn hộ nhưng bị chủ đầu tư chiếm dụng. Mất tiền mà không nhận được nhà. Xung đột kéo dài, thậm chí đổ máu nhưng nhiều năm qua chưa có hướng giải quyết.

Trước đó, chung cư Gia Phú huy động tiền dân rồi bỏ trốn, một căn hộ ký hợp đồng với nhiều người. Chủ đầu tư cao bay xa chạy, các hộ dân dù thắng kiện nhưng vẫn tiền mất tật mang.

Khúc mắc giữa luật với thực tiễn

Theo quy định tại Điều 55 (điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh), Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi số 66/2014/QH13 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, Chủ đầu tư phải bắt buộc xong móng mới được phép mở bán dự án. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải có khả năng về kinh tế, kế hoạch xây dựng, mua bán cụ thể.

Trở lại vụ Sacomreal, đại diện chủ đầu tư “nói cứng” rằng, quan hệ giữa chủ đầu tư và khách hàng thông qua các hợp đồng giữ chỗ và đặt cọc là quan hệ dân sự, không bị điều chỉnh bởi luật kinh doanh BĐS. Điều này có chính xác hay không?

Nhiều chủ đầu tư bị tố “chôn vốn” của khách hàng - ảnh minh họa

Luật sư Phạm Thành Tài (Công ty Luật Phạm Danh) phân tích: Theo quy định của Bộ luật Dân sự, bản chất của hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự do các bên tự thỏa thuận bằng văn bản hoặc do pháp luật quy định. Theo đó, một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì các bên hoàn toàn có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự. Trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc nếu bên nào có lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc không được giao kết hoặc thực hiện thì phải tự chịu trách nhiệm phạt cọc theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Đối với dự án BĐS, theo vị luật sư này, đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm lại là tài sản hình thành trong tương lai. Điều này có nghĩa là tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch.

Trong khi đó, pháp luật dân sự lại chưa có quy định đối với việc đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này. Do đó, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Cũng theo ông Tài, điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật nhà ở quy định: Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

“Như vậy, luật chuyên ngành cũng không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vi phạm pháp luật”, LS Tài khẳng định.

Còn theo luật sư Trần Quang Thắng, Giám đốc Công ty luật Quốc tế và Cộng sự, hiểu theo tinh thần của luật, khi chưa xong móng, dự án không được phép huy động bất cứ khoản tiền nào của người mua nhà.

Việc các chủ đầu tư huy động vốn khi chưa có móng là sai luật chứ không phải lách luật. “Chủ đầu tư nói không bán căn hộ mà chỉ ký đặt cọc, tại sao khi tổ chức giao dịch, vẫn gọi tên là “lễ mở bán”, ông Thắng nói.

Như vậy, có thể nói luật kinh doanh BĐS chưa bảo vệ được người mua nhà. Điều này cũng được chinh ông phó chủ tịch HoREA Nguyễn Văn Đực khẳng định và khi rủi ro xảy ra, người thiệt vẫn là khách hàng.

VĂN AN (Tổng hợp)