Nghệ thuật đòn bẩy tài chính: vốn trăm triệu kiếm tỉ đồng từ bất động sản

Bạn luôn ấp ủ ước mơ có một tài sản bất động sản nhưng mãi không dám thực hiện bởi ít vốn? Đừng vội nản lòng vì thực tế đã có nhiều người làm được điều này, thậm chí khi trong tay chỉ vỏn vẹn chưa tới 100 triệu đồng. Chị Nguyễn Thị Thanh Dung - chủ Du’s Apartment & Coffee - từ kinh nghiệm thực tế của mình sẽ chia sẻ, tư vấn giúp bạn tự tin đầu tư vào bất động sản. 

Có rất nhiều loại hình đầu tư bất động sản khác nhau. Tùy theo số vốn, nhu cầu và ý thích, bạn có thể chọn loại hình phù hợp. 

Thuê rồi cho thuê lại

Hình thức đầu tư này phù hợp với những người có vốn ít. Bạn chỉ cần khoảng từ 30 triệu đồng trở lên, tìm thuê một căn nhà có giá thuê rẻ, ngăn ra nhiều phòng nhỏ và cho thuê lại. Đặc biệt, nếu bạn đang ở nhà thuê phải chi trả từ 3 - 5 triệu đồng/tháng, cách làm này sẽ giúp bạn tiết kiệm được tiền thuê nhà (ít nhất 36 triệu đồng/năm) khi vừa ở một phòng, vừa cho thuê những phòng còn lại.

Nếu bạn đang phải thuê mặt bằng kinh doanh cũng có thể làm như trên, ở dưới kinh doanh, ở trên cho thuê lại. Ví dụ, bạn đang thuê một mặt bằng giá 10 triệu đồng/tháng để bán hàng. Hãy thử chuyển sang thuê nguyên căn nhà lớn hơn, giá từ 20 - 30 triệu đồng/tháng, giữ mặt bằng ở dưới bán hàng, phần trên bạn vừa ở, vừa cho thuê - chắc chắn khoản tiền thu lại và tiết kiệm được sẽ không nhỏ.

Thuê và cho thuê lại rất phù hợp với người mới bước chân vào bất động sản có vốn hạn hẹp.

Thực tế, một số phòng giao dịch ngân hàng cũng đang làm cách này, họ thuê nguyên tòa nhà, cho thuê lại toàn bộ phần văn phòng phía trên và chỉ giữ lại mặt bằng ở dưới để làm phòng giao dịch. Bạn có thể vận dụng tương tự cách này khi thuê mặt bằng làm văn phòng, kinh doanh...

Ở quy mô nhỏ hơn, bạn có thể thuê nhà cấp 4 hoặc căn hộ giá rẻ, trang trí thật đẹp và cho thuê lại, nhắm vào đối tượng khách nước ngoài. 

Đây có thể là nghề tay trái nhưng mang lại thu nhập thêm không nhỏ. Bạn vừa tiết kiệm tiền thuê ở, thuê cửa hàng, thuê văn phòng… vừa thu được lợi nhuận. Với nghề tay trái này, một số người có thể kiếm được 10 - 200 triệu đồng/tháng (tùy quy mô), thời gian linh hoạt.

Lưu ý: bạn phải chuẩn bị thêm một khoản tiền cho chi phí vận hành, bảo dưỡng và phòng trường hợp chưa tìm ngay được khách thuê. 

Vốn từ 300 triệu đồng, đầu tư gì?

Lựa chọn là đất hoặc căn hộ ven đô. Phần lớn có xu hướng mua căn hộ, sử dụng đòn bẩy tài chính khi ngày càng nhiều ngân hàng cho vay mua nhà 70% trị giá tài sản với lãi suất ưu đãi, thế chấp chính tài sản mua và thời gian vay từ 15 - 25 năm. 

Bạn chỉ cần có số vốn ban đầu bằng khoảng 30% trị giá căn hộ dự định mua. Ví dụ, căn hộ trị giá 1 tỷ đồng, bạn chỉ cần có 300 triệu đồng, còn lại ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 700 triệu đồng và trả dần trong 20 năm. Trong 300 triệu đồng vốn ban đầu, nhiều trường hợp chỉ có 100 triệu đồng, còn lại mượn người thân, gia đình, bạn bè. Như vậy, dù có 100 triệu đồng hay ít hơn, bạn cũng có thể đầu tư mua căn hộ. 

Nếu có vài trăm triệu, cân nhắc với nguồn thu nhập hàng tháng, bạn có thể bắt đầu mua đi bán lại với bất động sản.

Tùy nhu cầu, mục đích, nếu bạn mua căn hộ để ở thì coi như tiết kiệm được tiền thuê nhà hằng tháng; còn mua để cho thuê thì tiền thuê nhà mang lại cho bạn một khoản để trả ngân hàng, giảm bớt áp lực nợ. Đây cũng là cách đầu tư được nhiều người chọn và xem như một hình thức “tích góp” để về lâu dài có được một tài sản lớn. 

Với hình thức này, bạn phải lưu ý tìm được dự án căn hộ ở vị trí thuận lợi, khả năng cho thuê cao. Đặc biệt, cần tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án. Để an toàn và yên tâm, bạn có thể chọn mua căn hộ đã xây khoảng 5 - 10 năm, đã có sổ hồng và giá rẻ hơn nhiều so với các dự án, căn hộ mới. 

Nếu chọn mua đất ven đô, tùy vị trí, khu vực, diện tích... vốn từ 300 triệu đến vài tỷ đồng. Bạn có thể mua một mảnh đất, chờ tăng giá (sau vài tháng đến vài năm) hay mua đất phân lô rồi bán. Tuy nhiên, với hình thức này, số tiền vay ngân hàng sẽ hạn chế hơn, định giá đất không cao và mức cho vay không nhiều. 
Lưu ý: khi mua đất, ngân hàng sẽ giải ngân một lần chứ không giải ngân theo tiến độ như khi mua dự án căn hộ, nên áp lực trả lãi sẽ nặng hơn so với mua dự án căn hộ hay mua căn hộ cho thuê.

Lướt sóng căn hộ kiếm lời 

Nhiều người thành công với hình thức đầu tư mua căn hộ từ chủ đầu tư và bán sang tay kiếm lời. Đây là hình thức đầu tư “mua rẻ bán đắt”, lợi nhuận sinh ra từ chênh lệch giá mua thời điểm đầu và giá bán thời điểm sau. Thông thường khoảng thời gian cần thiết để sinh ra lợi nhuận từ 3 tháng - 1,5 năm. Số tiền đầu tư lướt sóng từ 20 -70% giá trị bất động sản, lợi nhuận đầu tư lướt sóng từ vài chục đến vài trăm triệu đồng.

Có khá nhiều cách để những người dù chỉ có vài chục triệu cũng có thể đầu tư bất động sản

Khi mua căn hộ, bạn cần lựa chọn kỹ chủ đầu tư (năng lực chủ đầu tư, các dự án họ đã hoàn thành có bị dính “phốt” không, tính pháp lý của dự án...). Bạn có thể tìm hiểu thông tin trên internet, hỏi ý kiến bạn bè làm việc trong lĩnh vực địa ốc hay những người đang sở hữu căn hộ...

Tùy khả năng tài chính, bạn lựa chọn phân khúc đầu tư căn hộ chung cư cao cấp, trung cấp hay giá rẻ. Quan trọng là căn hộ bạn chọn mua phải có vị trí thuận tiện, hạ tầng giao thông tốt, mức độ khan hiếm của bất động sản quanh khu vực trong bán kính 2km; có nhiều tiện ích như: hồ bơi, khuôn viên rộng; gần siêu thị, chợ, trường học, bệnh viện…

Bên cạnh đó, những căn hộ góc, căn hộ có thiết kế vuông vắn, đẹp; các phòng khách, phòng ngủ đều có ánh sáng, không khí thoáng mát; tầm nhìn rộng đẹp, hướng nhìn hồ bơi hoặc công viên, tầm nhìn không bị khuất; tầng đẹp (thường là tầng trung); có ban-công... sẽ dễ thanh khoản hơn. 
Thường căn hộ 1 - 2 phòng ngủ có diện tích 50 - 70m2 dễ bán hơn so với căn hộ nhỏ dưới 50m2 hay lớn trên 80m2 vì phù hợp với những cặp vợ chồng trẻ, người có thu nhập trung bình.

Mua - bán khi nào?

Mức giá căn hộ tốt nhất là thời điểm mở bán đợt 1 hoặc đặt cọc giữ chỗ với hình thức hợp đồng góp vốn đợt 1. Bạn nên chọn thời điểm này để đầu tư, không những có được mức giá tốt nhất mà bạn còn lựa chọn được căn hộ đẹp nhất, có khả năng sinh lời cao nhất, vị trí tầng trung đẹp, view đẹp… Đa số khách đầu tư săn lùng dự án vừa xây xong móng sắp mở bán để đầu tư.

Thời điểm bán thường là trước khi dự án cất nóc (chưa đóng 70%) hoặc chuẩn bị bàn giao (đã đóng 70%) hoặc sau bàn giao khoảng dưới 6 tháng. Thời điểm bán tốt nhất là khi căn hộ đã hoàn thành, bàn giao và khi tiện ích xung quanh hoàn thiện, có nhiều cư dân vào ở thì bán càng được giá, có thể lời ít nhất 30%. 

Nhiều người sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư căn hộ chung cư chỉ cần bỏ ra khoảng 50 - 60% giá trị căn hộ. Để đề phòng rủi ro giá căn hộ chưa tăng cao hoặc chưa thanh khoản được, người đầu tư sẽ sử dụng vốn ngân hàng để đóng tiền thanh toán căn hộ. Đây vẫn là cách làm an toàn vì lãi suất ngân hàng thông thường thấp hơn tỷ lệ sinh lời khi bán căn hộ ở giai đoạn sau.

Lựa chọn dự án thế nào?

Pháp lý dự án phải rõ ràng, công khai, minh bạch. Nên đầu tư những dự án có các giấy tờ pháp lý theo quy định của nhà nước gồm: phê duyệt quy hoạch dự án, chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng…

Nên lựa chọn dạng căn hộ khan hiếm tại dự án bạn định đầu tư. Ví dụ: với một dự án có rất ít căn hộ nhỏ thì hãy mua căn hộ nhỏ đó, dự án có rất ít căn hộ ba phòng ngủ thì hãy chọn căn hộ này...

Nên lựa chọn đơn vị phân phối uy tín, có tiềm lực, có kinh nghiệm trong thị trường bất động sản để có thể bán tốt căn hộ dự án và đẩy thị trường lên cao, từ đó giá trị bất động sản cũng sẽ gia tăng.
Ngoài ra, bạn cũng cần biết một số chi phí cần thiết khi sang tên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí môi giới... 

Nguyễn Cẩm (ghi)