Năm nay TPHCM dự kiến có thêm 10.000 căn hộ nhưng sẽ có giá bán trên "mây"

Nguồn cung tăng, giá cũng tăng

Theo báo cáo mới đây của Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, các căn hộ phân khúc trung bình tại TPHCM hiện đạt 91 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 36% theo quý và 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán. Trong đó, giá giao dịch căn hộ cao cấp hiện đã trên 80 triệu đồng/m² thông thủy.

Các chuyên gia Savills dự báo năm 2025, TPHCM dự kiến có hơn 10.000 căn hộ sơ cấp được chào bán, trong đó, 80% thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, tập trung ở các quận nội thành và TP Thủ Đức. Do thị trường bất động sản TPHCM hiện nay đang khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án lại cao, buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc đảm bảo lợi nhuận tối thiểu.

Nguồn cung nhà ở tại TPHCM tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp

Trong dự báo về thị trường bất động sản 2025, đơn vị tư vấn One Housing (Techcombank) cho biết, năm nay sẽ có khoảng 10.000-12.000 căn hộ sơ cấp được mở bán tại TPHCM. 88% rổ hàng này có giá dự kiến thấp nhất là 60 triệu đồng/m² và cao nhất lên đến 290 triệu đồng/m².

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc đầu tư DKRA Group - chia sẻ, năm 2025 được kỳ vọng là năm phục hồi của thị trường bất động sản, nguồn cung tăng ở hầu hết các phân khúc và khu vực nhờ động lực từ chính sách pháp lý và hạ tầng giao thông.

Nguồn cung mới được kỳ vọng tiếp tục phục hồi trong năm 2025, ước tính ở mức khoảng 13.000 - 15.000 căn hộ được mở bán trên toàn thị trường, trong đó thị trường TPHCM và Bình Dương duy trì vị trí chủ đạo.

Phân khúc căn hộ cao cấp hạng A dẫn dắt nguồn cung mới tại TPHCM, trong khi đó căn hộ hạng B và hạng C chiếm tỉ trọng lớn trong nguồn cung mới tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh còn lại.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - cho rằng, cơ cấu sản phẩm nhà ở hiện tại đang mất cân đối nghiêm trọng, với tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm ưu thế, trong khi không có nhà ở bình dân. Điều này dẫn đến việc chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người có thu nhập trung bình và thấp.

Mặc dù nguồn cung mới tăng, nhưng phần lớn tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này có thể không đáp ứng được nhu cầu của đa số người dân có thu nhập trung bình và thấp. Ngoài ra, giá căn hộ tại TPHCM dự kiến sẽ tăng từ 8-10% trong năm 2025, làm tăng thêm khó khăn cho người mua nhà. Nếu không có chính sách hỗ trợ hợp lý, thị trường có thể tiếp tục đối mặt với nguy cơ lệch pha cung - cầu, dẫn đến tình trạng tồn kho cao và giá nhà ngày càng xa tầm với của người dân.

Lựa chọn nào cho người có nhu cầu thực?

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam - nhận định, từ giữa năm 2025 trở đi, nguồn cung được kỳ vọng tăng rõ hơn, đến từ các dự án mới và dự án được gỡ vướng pháp lý. Các khu vực vùng ven và thị trường vệ tinh của đô thị lớn dự báo là tâm điểm phát triển trong thời gian tới.

Tuy nhiên, giá bất động sản sơ cấp và thứ cấp được dự báo tiếp tục tăng trong năm 2025 do chi phí đầu vào và phát triển dự án cao, nhất là chi phí giải phóng mặt bằng. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã hiện hữu, được phát triển bởi một số chủ đầu tư lớn ở một số khu vực nhất định, khiến thị trường thiếu sự đa dạng, nhất là sản phẩm căn hộ bình dân. Phần lớn nguồn cung vẫn tập trung vào các sản phẩm có mức giá tiệm cận cao cấp trở lên.

Biện pháp trong thời gian tới vừa phải tăng cung, đánh thuế để điều chỉnh giá nhà, nhưng phải phù hợp thực tiễn. Việc đánh thuế bất động sản thứ hai có thể kiểm soát giá và hạn chế đầu cơ, nhưng cần thiết kế phù hợp, triển khai minh bạch và hỗ trợ người mua thực.

Theo các chuyên gia, nguồn cung nhà ở mới tăng nhưng người mua nhà ở thực có ngân sách hạn chế khó tiếp cận

Ngoài ra, chính phủ phải thúc đẩy tăng nguồn cung căn hộ, đặc biệt tập trung vào nhà ở xã hội và giá bình dân thông qua các chính sách ưu đãi như rút ngắn thủ tục hành chính, giảm chi phí pháp lý, ưu tiên quỹ đất sạch và hỗ trợ vay vốn sẽ khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở bình dân, đặc biệt là phân khúc căn hộ tầm trung với giá hợp lý, phù hợp với người mua nhà lần đầu.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội - nhận định, mặt bằng giá cao đang ảnh hưởng đáng kể đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Do vậy, những người có ngân sách hạn chế sẽ gặp khó trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

Tuy nhiên, người mua vẫn có thể lựa chọn những căn hộ thứ cấp tầm 2 tỉ đồng, dù chiếm tỉ trọng nhỏ nhưng nguồn cung vẫn còn, phần lớn nằm ở các khu vực xa trung tâm và có diện tích nhỏ. Thậm chí, nếu chưa sẵn sàng mua, thì thuê nhà là giải pháp phù hợp. Đây cũng là xu hướng phổ biến tại nhiều quốc gia, đặc biệt khi giá nhà ở mức cao và người trẻ cần thời gian tích lũy tài chính.

“Nhìn chung, việc sở hữu nhà không đơn thuần là quyết định mua sắm mà còn đòi hỏi chiến lược tài chính thông minh. Dù mua ngay, thuê nhà hay đầu tư vào bất động sản ở bất kỳ phân khúc nào cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên điều kiện tài chính và kế hoạch cá nhân” - bà Hằng nói.

Bích Trần