Năm 2024 sẽ là năm cuối doanh nghiệp bất động sản vượt khó?

Giao dịch trên đà phục hồi

Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2023, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường bất động sản đạt 33%, tương đương khoảng 18.600 căn hộ, sản phẩm thấp tầng được giao dịch thành công. Tương đương với tổng lượng giao dịch nhà ở năm 2022, nhưng vẫn chỉ bằng 17% so với năm 2018.

Nguồn cung ngày càng được cải thiện giúp lượng giao dịch được phục hồi dần qua các quý. Tuy nhiên, lượng giao dịch khó bật tăng do nguồn cung vẫn khan hiếm, không phù hợp với khả năng tài chính của người mua, mặt bằng lãi suất giảm nhưng nhà đầu tư, doanh nghiệp vẫn chưa tiếp cận với nguồn vốn tín dụng do không đáp ứng được điều kiện vay vốn... Một số nguồn cung được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, được kỳ vọng tạo cú hích cho thị trường lại không ra được hàng do không đáp ứng yêu cầu pháp lý.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam dư báo, năm 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường bất động sản Việt Nam. Về bản chất, thay đổi này không phải sự phát triển mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay vì tồn tại trong trạng thái âm như thời kỳ vừa qua. Tuy nhiên, đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn. Các thay đổi trong quy định pháp luật mới tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và sốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới, với điều kiện Luật đất đai phải thống nhất với 2 bộ luật đã được thông qua trước đó là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản năm 2024 vẫn còn nhiều thách thức.

“Tuy chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024. Nhưng chắc chắn 2024 chính là “viên gạch đầu tiên” xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Quý I và quý II/2024 thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Nhưng phải từ cuối quý III trở đi sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt” – ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội chia sẻ, nửa cuối năm 2023, thị trường bất động sản ghi nhận thanh khoản được cải thiện ở một số dự án căn hộ hội tụ tổng hòa nhiều yếu tố tốt như chủ đầu tư uy tín, sản phẩm tương ứng với hạng chất lượng có diện tích hợp lý, chất lượng bàn giao kỳ vọng tốt, vị trí tốt, pháp lý đảm bảo, tiện ích đầy đủ, thuận tiện, chính sách bán hàng thu hút bao gồm kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất… nhưng số lượng dự án căn hộ này không nhiều. 

Bà Hằng cũng cho biết, giá nhà ở neo ở mức cao cũng là vấn đề ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Hơn nữa, quan ngại pháp lý dự án không thể hoàn thành khi khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ của mình cũng là một trong những yếu tố tác động đến lượng giao dịch.  

Xuyên suốt năm qua, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang phải cấu trúc quyết liệt danh mục dự án, cải thiện giải quyết khó khăn về dòng tiền, giảm tải áp lực thanh lọc thị trường rất lớn hiện nay.

Cần nhiều nhà ở vừa túi tiền

Theo chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Đất Xanh Services (DXS-FERI), thị trường bất động sản hiện đang đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và thị trường được đánh giá gần như đã chạm đáy. Dự báo thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào các yếu tố tác động của vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện niềm tin thị trường.

Năm 2024, về tổng thể, dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đang vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, bắt đầu ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn về tổng cung. 

TS Phạm Anh Khôi - Viện trưởng DXS-FERI dự báo cơ hội thị trường sẽ đến từ các loại hình sản phẩm đang phù hợp túi tiền (dưới 2,5 tỉ đồng/căn) của người dân, vì phân khúc này nhu cầu luôn cao trong khi nguồn cung khan hiếm.

Ngoài ra, với loại hình nhà ở, chung cư mini, khi nhu cầu thực tế rất lớn tại các đô thị (Gen Z, người độc thân, gia đình 1 thế hệ…) do tổng giá trị ở mức vừa phải, đa dạng thiết kế. Bất động sản công nghiệp, bất động sản thương mại văn phòng, xu hướng bất động sản “xanh” cũng được dự đoán sẽ duy trì sức hút với nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng cũng cho rằng, bước vào năm 2024, thị trường còn nhiều thách thức cần phải tiếp tục giải quyết trước khi có sự phục hồi rõ nét. Năm 2024, Luật Đất đai sửa đổi sẽ tạo động lực lớn cho thị trường bên cạnh Luật Kinh Doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực ngay từ đầu năm 2024. Nhiều nội dung chờ đợi trước đây sẽ có câu trả lời rõ ràng trong năm nay. Nguồn cung sẽ dần được cải thiện. Hoạt động đầu tư hạ tầng đang được đẩy mạnh cùng triển vọng phát triển kinh tế mạnh mẽ sẽ làm gia tăng nhu cầu về bất động sản trên mọi phân khúc. 

Tuy nhiên, cần phải giải quyết tốt bài toán mất cân bằng cung cầu, cần có nhiều sản phẩm vừa túi tiền, các hình thức kinh doanh đa dạng đáp ứng rộng nguồn cầu. Bên cạnh đó, giảm giá thành sản phẩm là điều hiện đang khó thực hiện nhưng nếu làm được thì sẽ thu hút được người mua. 

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - giảng viên Trường Đại học Kinh tế TPHCM - cho rằng, nguồn cung nhà ở hiện không thiếu, chỉ thiếu nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với người có thu nhập trung bình, do đó, các doanh nghiệp cần chấp nhận giảm giá bán. Còn Chính phủ cần tìm cách hỗ trợ người mua nhà và nhanh chóng tháo gỡ pháp lý, giải ngân vốn cho doanh nghiệp xây dựng.

“Để giá nhà hợp lý mà người dân có thể mua được, đầu tiên, lãi suất phải hợp lý kéo dài trong 20-30 năm, ở mức 5-6%/năm, chứ lãi suất Việt Nam hiện đang quá cao, giá nhà có hạ xuống thêm một ít người dân cũng không mua nổi và dự án bất động sản cũng không ra hàng nổi” - ông Đán nhận định. 

Bích Trần