Năm 2024, đất nền dự báo tăng giá khoảng 5 - 7%

Theo Hội môi giới, năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở cả nước năm 2023 đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng khoảng 14% so với tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2022. Nhưng vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018, năm chưa xảy ra đại dịch (180.000 sản phẩm). 

Thị trường thiếu vắng các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023. Nguồn cung các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành thuộc đô thị loại 2, 3.

Phân khúc trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 đô thị đặc biệt, nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành xung quanh như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh,...

Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc căn hộ trung cấp chiếm khoảng 40%, theo sau là các sản phẩm thấp tầng, đất nền và căn hộ cao cấp (chiếm lần lượt 24%, 22%), căn hộ siêu sang và bình dân chiếm tỷ trọng tương đương ở mức 5%.

Giá căn hộ chung cư dự báo tiếp tục tăng, hiện giá bán sơ cấp căn hộ tại TPHCM trung bình đạt khoảng 71 triệu đồng/m2.

Về tỷ lệ hấp thụ, năm 2023, tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường đạt 33%, tương đương với khoảng 18.600 căn hộ. Sản phẩm thấp tầng được giao dịch thành công tương đương với tổng lượng giao dịch nhà ở năm 2022. Nhưng vẫn chỉ bằng 17% so với năm 2018. Phân khúc căn hộ trung cấp dẫn đầu về số lượng giao dịch, chiếm 43%. Theo sau là phân khúc căn hộ cao cấp, chiếm 27%.

Về giá bán, báo cáo VARS cho thấy giá bất động sản đã bắt đầu duy trì ổn định sau các đợt giảm giá trong nửa đầu năm 2023. Một số phân khúc, thị trường đã có dấu hiệu vượt đáy và đi ngang kể từ quý III/2023.

Giá trung bình đất nền, sản phẩm thấp tầng giảm khoảng 30-40% so với năm 2022 do các hoạt động mua bán đất đai từ nhu cầu đầu tư trước đây đẩy mặt bằng giá lên cao, dưới áp lực từ các khoản vay tín dụng buộc phải giảm sâu để trả nợ, đặc biệt là các sản phẩm có giá trị trên 10 tỉ đồng.

Năm 2024 dự báo đất nền tăng giá khoảng 5 - 7%

Còn phân khúc căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá. Giá căn hộ sơ cấp ở các dự án thuộc giai đoạn cuối, hoặc ở các phân khu mở bán tiếp theo ở các đại đô thị có mức giá liên tục tăng. Trong khi tại thị trường thứ cấp, giá căn hộ chung cư cũng chỉ giảm nhẹ, đi ngang, thậm chí tăng ở phân khúc bình dân.

Dù tình hình kinh tế chung không khả quan, thị trường bất động sản cũng ghi nhận khó khăn nhưng giá nhà tương đối cao so với khả năng tài chính của người dân. Đặc biệt, giá bán tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM. Trong đó, giá căn hộ chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội là 51,7 triệu đồng/m2 và TPHCM là 71 triệu đồng/m2.

Theo Hội môi giới, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào (chỉ số nhà ở và giá vật liệu xây dựng mỗi năm tăng khoảng 6%), lạm phát, lãi suất ngày càng tăng cao. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, quỹ đất tại các khu vực trung tâm cũng không còn nhiều.

“Dù giá chào bán không giảm nhưng người mua nhà vẫn được hưởng lợi về giá từ các chính sách ưu đãi chưa từng có trong cuộc đua chính sách của các chủ đầu tư. Người mua được thanh toán theo nhiều đợt, hưởng ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc với thời gian gấp 2, 3 lần so với những năm trước” – VARS nhận xét. 

Trước thực trạng trên, VARS dự báo giá phân khúc căn hộ chung cư vẫn duy trì cao. Tuy nhiên sẽ có nhiều hơn sự góp mặt của các sản phẩm nhà giá phù hợp hơn với nhu cầu người dân, chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội.

Đối với phân khúc đất nền, VARS dự báo nguồn cung sẽ khan hiếm nên mức giá tăng khoảng 5-7% so với năm 2023 tại các đô thị lớn. Còn các khu vực phát triển, hạ tầng bài bản có xu hướng đi ngang.

Bích Trần