Năm 2024, áp lực trái phiếu “bủa vây” doanh nghiệp bất động sản

Gần 113.000 tỉ đồng giá trị trái phiếu đáo hạn

Theo dữ liệu Hiệp hội Thị trường trái phiếu (VBMA), cả năm 2023, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) được ghi nhận là 311,240 tỉ đồng, gồm 29 đợt phát hành ra công chúng trị giá 37.071 tỉ đồng (chiếm 11.9% tổng giá trị phát hành) và 286 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 275.028 tỉ đồng (chiếm 88.1%). Ngân hàng là nhóm ngành phát hành nhiều nhất với 176.006 tỉ đồng (tương đương 56.5% tổng giá trị phát hành), tiếp đến là nhóm bất động sản với 73,202 tỉ đồng (chiếm 23.5%).

Dữ liệu cũng cho thấy, trong tháng 12/2023, các doanh nghiệp đã mua lại 32.677 tỉ đồng, giảm 50.4% so với cùng kỳ năm 2022. Năm 2024, ước tính có khoảng 277.065 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó 41% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản với gần 113.486 tỉ đồng, theo sau là nhóm ngân hàng với gần 54,497 tỉ đồng (chiếm 20%).

Hiện số trái phiếu chậm trả lãi đã giảm so với đầu năm, chỉ có 6 mã trái phiếu mới công bố chậm trả lãi/gốc với tổng giá trị 545.7 tỉ đồng trong tháng 12. Trong tháng cũng có 8 mã trái phiếu được gia hạn với thời gian đáo hạn được kéo dài chủ yếu từ 1 đến 2 năm.

Các doanh nghiệp bất động sản đang gánh nặng nợ trái phiếu trong năm 2024

Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, có nhiều doanh nghiệp lớn, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản đã gia hạn thành công đáo hạn trái phiếu thêm 2 năm, do đó giá trị trái phiếu đáo hạn tập trung trong năm 2024 - 2025 là khoảng 487,5 ngàn tỉ đồng, chiếm khoảng 53,5% tổng giá trị trái phiếu toàn thị trường.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2024 có thể lên tới 325,5 ngàn tỉ đồng (năm 2022 là 144,5 ngàn tỉ đồng, năm 2021 là 271,4 ngàn tỉ đồng).

Theo Viện kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), trong năm qua, việc mua lại trái phiếu trước hạn có xu hướng tăng, tuy nhiên trong bối cảnh nền kinh tế còn khó khăn, thị trường bất động sản vẫn trầm lắng thì việc thanh toán gốc - lãi trái phiếu đến hạn vẫn đang tạo nhiều áp lực cho doanh nghiệp bất động sản. 

Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cho phép các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với các nhà đầu tư thanh toán gốc, lãi bằng tài sản hợp pháp của công ty, gia hạn nợ thêm tối đa 2 năm; Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 02/2023/TT-NHNN và Thông tư số 03/2023 cho phép các tổ chức tín dụng được mua ngay lại trái phiếu doanh nghiệp phát hành và hỗ trợ giãn hạn nợ cho khách hàng vay vốn đang gặp khó khăn đã có tác động tích cực. Các chính sách này giúp doanh nghiệp giảm áp lực về thanh toán nợ trái phiếu và có thêm thời gian huy động vốn.

Cắt bớt tài sản, chấp nhận bán lỗ để có tiền trả nợ

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, thời gian tới, việc đàm phán gia hạn trái phiếu vẫn là xu hướng. Tuy nhiên, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp ổn định sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu nợ để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác. 

“Để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ. Phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường. Đây cũng là “khoảng lặng” giúp nhà đầu tư ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn” - ông Đính chia sẻ.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...) hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - giảng viên Trường đại học Kinh tế TPHCM - cho rằng, doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam chủ yếu sử dụng đòn bẩy tài chính, nên 2 năm qua thị trường trầm lắng khiến việc trả nợ thêm khó. Doanh nghiệp sử dụng vốn vay gấp 5 lần vốn chủ, lãi suất vay khoảng 10%, trung bình một năm tiền lãi của vốn vay bằng 50% vốn chủ, nên 2 năm tiền lãi “nuốt trọn” vốn chủ. 

“Áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản không phải do Nghị định 08 hết hiệu lực mà do sử dụng đòn bẩy quá lớn, lại không có quy định liên quan việc doanh nghiệp có tỉ lệ sử dụng đòn bẩy bao nhiêu là an toàn. Đã đến lúc doanh nghiệp phải chấp nhận thương đau, không trả được nợ thì chấp nhận tuyên bố phá sản, khi đó, hội đồng chủ nợ sẽ đứng ra tiếp quản tài sản, thêm cổ đông mới là các chủ nợ ” - ông Đán phân tích. 

Cũng theo ông, trái phiếu đến hạn năm 2024 cao, tức là các khoản nợ dài hạn sẽ thành ngắn hạn, nợ ngắn hạn nhiều mà tiền mặt không có thì tỉ số thanh toán tức thời hầu như bằng 0, còn tỉ số thanh toán nhanh, nếu trừ hàng tồn kho ra thì cũng không còn gì. Do đó, nếu áp dụng Nghị định 65 quy định xếp hạng tín nhiệm thì hầu hết các công ty bất động sản không thể phát hành trái phiếu. "Nhưng để thị trường tốt hơn, an toàn, lành mạnh hơn thì áp dụng quy định này là cần thiết, đã đến lúc nguồn vốn vay phải bơm vào thị trường sản xuất, kinh doanh và chúng ta nên dừng lại việc xem bất động sản là một thành phần đặc biệt trong nền kinh tế" - ông Đán nói.

Bích Trần