Năm 2017, căn hộ vừa túi tiền sẽ kéo lùi giá nhà ở cao cấp?

Tại TP.HCM, hiện nguồn cung căn hộ cao cấp dư thừa so với nhu cầu thị trường, trong khi nhà ở vừa túi tiền đang thiếu. Theo các chuyên gia bất động sản, dự báo trong năm 2017, thị trường căn hộ vừa túi tiền sẽ chiếm thế “thượng phong”, qua đó gián tiếp buộc các chủ đầu tư dự án cao cấp giảm giá để bán được hàng. 

“Mềm” sôi động, “cứng” đìu hiu

Khoảng một tuần tái khởi động sau thời gian nghỉ tết, theo ghi nhận của chúng tôi tại các sàn giao dịch bất động sản (BĐS), hiện không có nhiều dự án mới mở bán, chủ yếu vẫn là các dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo.

Tuy nhiên, nhìn chung thị trường BĐS 2017 vẫn trên đà phát triển với lượng giao dịch tiếp tục sôi động, nhưng có dấu hiệu phát triển không đều, chủ yếu nghiêng về phân khúc căn hộ vừa túi tiền người mua.   

Hiện khu Nam và khu Đông TP.HCM vẫn áp đảo nguồn cung căn hộ trên thị trường với gần chục nghìn căn hộ đang mở bán. Trong đó, khu Đông nổi bật có các dự án căn hộ như Him Lam Phú An, Fuji Residence, Centana, Estella, Citisoho... Về đất nền, có các dự án: Valora Kikyo, Valencia Riverside...

Ở khu Nam, chiếm đa số là dự án căn hộ chung cư như The Golden Star, M-One Nam Sài Gòn, Phú Mỹ Hưng Midtown, Saigon South Plaza...

Khách hàng giao dịch tại dự án Capital

Theo ghi nhận của chúng tôi, sức mua đang khá sôi động, chủ yếu tập trung ở các căn hộ có giá trên dưới hai tỷ đồng. Tại các sàn giao dịch của dự án Centana, Him Lam Phú An, Citisoho... mỗi ngày luôn có hàng chục lượt khách đến giao dịch.

Theo đại diện Công ty BĐS Danh Khôi Á Châu (đơn vị phân phối dự án Citisoho), trong ba tuần trước tết Đinh Dậu, công ty đã giao dịch thành công hơn 180 trong tổng số 200 sản phẩm đợt 1. Những ngày vừa qua, nhiều khách hàng tiếp tục đến đặt chỗ và hiện số sản phẩm đợt 1 sắp hết hàng.

Tại khu vực phía Tây, số lượng dự án không nhiều, lại chủ yếu thuộc phân khúc căn hộ giá “mềm” nên tình hình giao dịch càng sôi động hơn. Tại dự án Western Capital (Q.6), từ ngày 6/2, các nhân viên kinh doanh của dự án đã kê bàn ngồi đón khách trước khu vực triển khai dự án.

Trong vai khách hàng, chúng tôi hỏi mua nhiều căn hộ nhưng nhân viên kinh doanh ở đây đều cho biết hết hàng, không bán. Theo tìm hiểu của chúng tôi, dự án này có 1.200 căn, giá bán khoảng 1,2 tỷ đồng/căn, nhận đặt chỗ từ trước tết khoảng một tháng. Một số lượng lớn căn hộ đã được khách hàng “xí” chỗ. Tuy nhiên, vẫn còn trên 50% lượng hàng chưa triển khai bán. Hiện chủ đầu tư đang chuẩn bị nâng giá, nên tổ chức giao dịch chậm lại.

Tương tự, dự án Tecco Town (Q.Bình Tân) có khoảng 1.600 căn với giá chỉ từ 750 triệu đồng/căn đang thu hút khá đông khách hàng. Theo một nhân viên kinh doanh dự án, sau khoảng một tháng giao dịch, hiện đã có chừng 200 căn hộ được khách đặt chỗ. Trong một tuần qua, tiếp tục có hơn 20 căn được ra hàng.

Theo nhân viên này, dự kiến một tuần nữa, dự án sẽ điều chỉnh tăng giá. Tại Q.12, dự án Võ Đình có 500 căn, giá bán chỉ chừng 12 triệu đồng/m2, sau một thời gian mở bán, hiện dự án chỉ còn 20 căn. 

Trái ngược với không khí sôi động ở các dự án giá “mềm”, tại các dự án thuộc phân khúc căn hộ cao cấp có giá bán từ bốn tỷ đồng trở lên/căn hoặc biệt thự nghỉ dưỡng có giá từ 15 tỷ đồng trở lên/căn, không khí bán mua  khá ảm đạm. Thậm chí, tại các dự án biệt thự nghỉ dưỡng, chỉ có một vài khách vào xem hoặc không có khách nào.

Căn hộ vừa túi tiền sẽ “dẫn dắt” thị trường?

Theo ông Trần Văn Dũng, Tổng giám đốc Công ty xây dựng và quản lý BĐS Trường Phát, dự kiến trong năm 2017, thị trường BĐS sẽ chịu nhiều tác động từ hệ thống pháp lý với nhiều quy định mới được ban hành theo hướng siết chặt hơn nữa việc đầu tư, mua bán, quản lý BĐS. Vì vậy, dự báo sẽ có hàng loạt doanh nghiệp, tập đoàn BĐS lớn chuyển hướng đầu tư từ phân khúc căn hộ cao cấp sang phân khúc căn hộ vừa túi tiền với số lượng lên đến hàng chục nghìn căn.

Trong khi đó, trước đây, nhiều chủ đầu tư dự án cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng kỳ vọng quá nhiều vào thị trường đã đưa ra giá bán quá cao. Các dự án giao dịch chậm đã dẫn đến tồn đọng hàng, cung vượt cầu khiến thị trường dội hàng. Nhiều khả năng các chủ đầu tư dự án phân khúc nhà ở cao cấp phải giảm giá để ra hàng.

Theo tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng, chuyên gia kinh tế BĐS, khảo sát của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, hiện toàn TP có khoảng 476.000 hộ gia đình chưa có nhà ở hoặc đang ở chung với cha mẹ, người thân. Trong đó, khoảng 20.000 hộ là cán bộ, công chức; 13.000 hộ bị di dời bởi các dự án chỉnh trang đô thị; 300.000 hộ nhập cư và 143.000 hộ thu nhập thấp.

Như vậy, nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn. Trong khi đó, các chính sách quản lý của Nhà nước đang dần điều chỉnh theo hướng ưu đãi tín dụng cho nhà đầu tư dự án giá “mềm” và hỗ trợ tín dụng cho người mua các phân khúc căn hộ này. Vì vậy, với hàng chục nghìn căn hộ bình dân và trung cấp dự kiến tung ra trong năm 2017, phân khúc này sẽ làm chủ thị trường, từ đó “dẫn dắt” thị trường.

Tuy nhiên, dù số lượng nhiều nhưng khó có khả năng phân khúc căn hộ này giảm giá bởi cung vẫn thấp hơn cầu. Riêng phân khúc nhà ở cao cấp do chịu tác động từ nguồn căn hộ bình dân và trung cấp quá lớn nên có nguy cơ phải giảm giá bán.

Theo ông Đỗ Phi Hùng, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2017 Sở sẽ đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư, huy động mọi nguồn lực, các thành phần kinh tế cùng tham gia đầu tư dự án, đồng thời tăng cường rà soát quỹ đất hiện có, nguồn nhà, đất dôi dư từ các chương trình di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm, xử lý tài sản nhà đất sử dụng không hiệu quả, thu hồi bán đấu giá hoặc hoán đổi cho các chủ đầu tư thực hiện dự án và kiên quyết thu hồi đất đã giao nhưng các chủ đầu tư không có khả năng thực hiện hoặc kéo dài thời gian thực hiện, nhằm tạo thêm nguồn căn hộ cho thị trường nhà ở, trong đó ưu tiên quỹ đất cho việc đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở xã hội.

 Phan Trí