Mua lại nhà đồng thừa kế, bị yêu cầu tách thửa

(ảnh minh họa)

Tưởng đơn giản, lại quá rườm rà
Căn nhà số 47/26 Trần Quốc Toản, Q.3, TPHCM được UBND Q.3 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất (gọi tắt là giấy chứng nhận) cho bà Nguyễn Thị Tố vào năm 2009. Bà Tố là đồng sở hữu đại diện cho tám người thừa kế của ông Nguyễn Công Mậu gồm Nguyễn Thị Tuyết, Nguyễn Thị Mỹ, Nguyễn Thị Hoa, Nguyễn Thị Lan, Nguyễn Thành Đạt, Nguyễn Thành Phát, Nguyễn Ngọc Phúc, Nguyễn Thị Hồng. Việc thừa kế này có văn bản khai nhận di sản được lập năm 2017 tại văn phòng công chứng.

Năm 2019, bảy ông bà đồng thừa kế đã bán nhà cho bà Nguyễn Thị Tuyết và ông Trần Công Khánh (con trai bà Tuyết) theo hợp đồng mua bán được lập ngày 13/6/2019, có chứng thực của văn phòng công chứng, trước bạ ngày 21/6/2019. Từ cơ sở mua bán hợp pháp nói trên, ngày 3/1/2020, ông Khánh và bà Tuyết cùng đứng đơn và nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận đối với căn nhà nói trên tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Q.3 nhưng hơn nửa năm qua, vẫn chưa được giải quyết.

Ông Khánh phản ánh: “Khi tôi nộp hồ sơ, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Q.3 có ghi ngày hẹn trả kết quả là 17/1/2020. Đến ngày, họ không trả hồ sơ đúng hẹn mà gửi thư xin lỗi và hẹn sẽ trả hồ sơ vào ngày 7/2/2020. Chi nhánh này nêu lý do trễ hẹn là do trễ các công đoạn trình ký và luân chuyển hồ sơ trong quá trình giải quyết”.

Đến ngày 12/6, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Q.3 ban hành văn bản về việc “hướng dẫn hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho căn nhà số 47/26 Trần Quốc Toản, P.6, Q.3”. Trong văn bản này, chi nhánh cho rằng, trường hợp chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán của các đồng thừa kế và bà Tuyết, ông Khánh không đủ cơ sở để giải quyết cấp giấy chứng nhận theo yêu cầu. Chi nhánh này hướng dẫn thực hiện lại hồ sơ theo hướng: bảy đồng sở hữu căn nhà số 47/26 Trần Quốc Toản chuyển phần sở hữu (giá trị) của mình cho bà Tuyết (là đồng sở hữu còn lại), bà Tuyết sẽ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận, sau đó mới thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định.

Phía gia đình bà Tuyết cho rằng, yêu cầu trên sẽ tạo rắc rối, phiền hà cho gia đình. Bởi lẽ, hợp đồng mua bán giữa các đồng thừa kế và bà Tuyết, ông Khánh là hợp pháp. Hiện tại, trong các đồng thừa kế, có người đang ở nước ngoài nên việc làm lại hợp đồng mua bán sẽ gây khó khăn cho gia đình.

Hiểu luật cứng nhắc, gây khó cho dân 

Theo Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Q.3, căn cứ hồ sơ pháp lý của căn nhà số 47/26 Trần Quốc Toản thì bảy đồng sở hữu trong căn nhà trên chuyển nhượng phần sở hữu (giá trị) của mình cho bà Tuyết (đồng sở hữu còn lại) và ông Khánh (không phải đồng sở hữu căn nhà trên). Chi nhánh căn cứ điểm b, khoản 2, điều 167 Luật Đất đai năm 2013, cho rằng, trường hợp chuyển nhượng của bà Tuyết, ông Khánh và các đồng thừa kế như trên không đủ cơ sở giải quyết cấp giấy chứng nhận theo yêu cầu.

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Q.3 căn cứ điểm b, khoản 2, điều 167 Luật Đất đai năm 2013 để từ chối cấp giấy chứng nhận cho bà Tuyết, ông Khánh

Theo điểm b, khoản 2, điều 167 Luật Đất đai năm 2013 mà chi nhánh viện dẫn, “trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, sau đó làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và được thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của luật này. Trong trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”. 

Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu hồ sơ vụ việc, luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Q.3 từ chối cấp giấy chứng nhận là cứng nhắc và hiểu máy móc, vì những người chuyển nhượng trong trường hợp trên đủ điều kiện chuyển nhượng. Bảy chị em đồng ý chuyển nhượng phần của mình cho một đồng thừa kế và con của người đồng thừa kế đó là nằm trong phạm vi pháp luật cho phép. Bà Tuyết và ông Khánh đủ điều kiện nhận chuyển nhượng, không bị pháp luật cấm. Hơn nữa, chuyển nhượng này đã được công chứng hợp lệ theo quy định pháp luật.

Luật sư Hùng lập luận: “Đây là họ nhận chuyển nhượng với tư cách đồng sở hữu, đồng sử dụng chứ không phải tách thửa. Các điều khoản mà Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Q.3 viện dẫn là điều chỉnh cho trường hợp khác chứ không phải trường hợp của bà Tuyết, ông Khánh. Do đó, việc căn cứ điều 167 Luật Đất đai năm 2013 là máy móc, xâm phạm đến quyền chuyển nhượng nhà đất mà Luật Đất đai cho phép”.

Cũng theo luật sư Hùng, việc từ chối như trên là hạn chế quyền của người nhận chuyển nhượng. Ở đây, bà Tuyết, ông Khánh muốn cùng đứng tên đồng sở hữu nên không thể hướng dẫn bà Tuyết nhận chuyển nhượng xong rồi sang nhượng cho ông Khánh vì khác chủ thể trong giao dịch, không đúng ý bà Tuyết và ông Khánh. “Chính phủ đang ra sức cải cách hành chính, lấy sự hài lòng của người dân làm thước đo. Người dân không thể hài lòng trong trường hợp này được” - luật sư Hùng nói. 

Hoàng Lâm