Mua đất hợp pháp nhưng cả khu bị “treo” chủ quyền

Ngày 26/6, dắt chúng tôi đi xem những dãy nhà khang trang trong khu dân cư Phú Lâm C, phường An Lạc A, quận Bình Tân, TPHCM, chị Nguyễn Thị Hoa - có nhà trong khu dân cư này - thở dài: “Nhà cửa trông khang trang vậy chứ cả dãy này chưa căn nào có sổ đỏ, giấy hồng. Chúng tôi mua đất thuộc dự án hợp pháp, hồ sơ pháp lý rõ ràng nhưng cả mấy trăm căn đều chưa được cấp sổ mà không biết vì sao”.

Người dân đã xây nhà, sử dụng đất ổn định trong khu dân cư Phú Lâm C mở rộng hơn chục năm nay nhưng chưa được cấp sổ đỏ - Ảnh: Hoàng Lâm

Không có sổ đỏ, gặp khó đủ đường

Người dân ở khu dân cư Phú Lâm C cho biết, họ mua nền nhà trong dự án của Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng Sài Gòn (thuộc Sở Xây dựng TPHCM) từ năm 2006. Hợp đồng mua bán ghi rõ, khi nào người dân đóng đủ tiền thì chủ đầu tư sẽ làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thế nhưng, 14 năm trôi qua, hàng trăm căn nhà mọc lên nhưng đất vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ).

Chị Hoa cho biết: “Do không có sổ đỏ nên muốn xây nhà,  chúng tôi phải chạy đến chỗ này, chỗ kia xin nhiều giấy tờ mới được cấp phép xây dựng. Muốn giao dịch gì có đụng đến giấy tờ chủ quyền, cũng đành bó tay”.

Một người dân khác cho biết, mùa dịch COVID-19 vừa qua, việc kinh doanh gặp khó khăn, gia đình anh muốn vay vốn để xoay xở làm ăn, nhưng do không có sổ đỏ nên không thể làm thủ tục vay ngân hàng. Được biết, có khoảng 300 hộ dân ở khu dân cư Phú Lâm C chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo tài liệu mà chúng tôi thu thập được, khu dân cư Phú Lâm C có tổng diện tích 54.119m², đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định thu hồi và giao cho Công ty Dịch vụ phát triển đô thị thuộc Sở Xây dựng (nay là Công ty cổ phần Địa ốc Thủ Thiêm) để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và kinh doanh nhà ở (Quyết định số 695/TTg ngày 28/8/1997). Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng Sài Gòn là đơn vị góp vốn triển khai dự án.

Trước đó, ngày 30/3/1996, UBND TPHCM đã ban hành Quyết định số 1695/QĐ-UB-QLĐT phê duyệt dự án đầu tư có tổng diện tích là 52.290m². Ngày 27/4/2000, Kiến trúc sư trưởng TPHCM ký Công văn số 5006/KTST-ĐB2 chấp thuận điều chỉnh quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng của dự án tỷ lệ 1/500 là 54.119m².

Như vậy, cơ sở pháp lý để thực hiện dự án khu dân cư Phú Lâm C là đầy đủ. Thế nhưng, người dân mua nền đất trong dự án này 14 năm qua vẫn không được cấp sổ đỏ. Họ đã nhiều lần kiến nghị với cơ quan chức năng nhưng vẫn chưa biết đến khi nào mới được giải quyết.

Thủ tục kéo dài do chồng ranh quy hoạch 

Theo tìm hiểu của chúng tôi, dự án bị vướng ở chỗ, trên thực tế, dự án có tổng diện tích là 52.072m², giảm 2.046,9m² so với quyết định của Thủ tướng và quy hoạch đã được phê duyệt.

Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM lý giải, việc giảm diện tích này là do trong quá trình triển khai thực hiện, dự án có sự chồng lấn ranh đất tại phía bắc, phía nam và phía đông khu đất nên chủ đầu tư tự điều chỉnh, cắt khỏi ranh dự án 10 nền đất ở và giảm một phần diện tích đối với 93 nền đất ở. Việc điều chỉnh này ảnh hưởng đến 103 nền đất nằm ngoài rìa dự án dẫn đến thay đổi cơ cấu sử dụng đất của dự án. 

Được biết, đến nay, doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi thường cho các hộ dân theo phương án được phê duyệt và đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất tương ứng với diện tích đất ở là 30.360m², còn lại 2.331m² đất kênh mương, đường giao thông do Nhà nước quản lý trong phạm vi dự án chưa được thực hiện. Dự án đã cơ bản hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, việc xây dựng nhà ở đã gần như phủ kín dự án, các hộ dân đã ở và sử dụng ổn định từ năm 2006 đến nay. 

Do đó, dự án nêu trên cần phải được điều chỉnh ranh đất tại quyết định giao đất để làm cơ sở cấp sổ đỏ cho dân. Việc điều chỉnh ranh đất nêu trên làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất. Theo quy định pháp luật đất đai, UBND TPHCM phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận việc điều chỉnh ranh đất và điều chỉnh lại quyết định giao đất. 

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, ngày 31/7/2017, UBND TPHCM có báo cáo xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ chấp thuận điều chỉnh Quyết định giao đất số 695/TTg ngày 28/8/1997.

Ngày 25/11/2019, Văn phòng Chính phủ có văn bản số 10805 truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó thủ tướng Trịnh Đình Dũng về dự án nêu trên.

Cụ thể, UBND TPHCM phải tiếp thu ý kiến các bộ, rà soát quá trình thực hiện dự án xây dựng khu nhà ở khu dân cư Phú Lâm C phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc điều chỉnh Quyết định số 695/TTg ngày 28/8/1997 của Thủ tướng phải tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật về đất đai. 

Đến ngày 10/12/2017, Văn phòng UBND TPHCM có văn bản số 11504/VP-ĐT truyền đạt ý kiến của Phó chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan với nội dung “giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan thực hiện ý kiến của Thủ tướng Chính phủ tại công văn số 10805/VPCP-CN”. 

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết thêm, hiện tại chuyên viên thụ lý của sở đã soạn văn bản trình UBND TPHCM giao các đơn vị liên quan kiểm tra và sớm có ý kiến theo chỉ đạo nêu trên. 

Hoàng Lâm