Mua căn hộ, phải thấy giấy phép xây dựng

Tại dự án Viva Riverside (đường Võ Văn Kiệt, P.3, Q.6, TP.HCM), dù chủ đầu tư (CĐT) là Công ty cổ phần thương mại địa ốc Việt (Vietcomreal) đã mở bán các tầng 5, 15, 17 từ hai tháng nay nhưng theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, đến thời điểm này, dự án vẫn nằm trong diện bị cấm chuyển nhượng, mua bán căn hộ và phần diện tích thương mại, dịch vụ dưới mọi hình thức nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chưa được cấp phép xây dựng phần thân công trình.

Sở dĩ Viva Riverside bị “phong tỏa” là vì Sở Xây dựng đã cấp phép phần ngầm cho dự án này. Theo quy định, khi dự án hoàn thành phần móng là có thể huy động vốn từ khách hàng (KH), nên nếu không “thòng” việc cấm chuyển nhượng, mua bán, người mua nhà có thể gặp rủi ro vì thời gian cấp phép khá lâu.

Thực tế, dù còn đang thi công phần móng, dự kiến đến tháng 10/2016 mới hoàn thành, nhưng không ít căn hộ tại dự án này đang được giao dịch khá rầm rộ. Theo một nhân viên môi giới tên Hạnh, hiện dự án đã bán được gần 100 căn hộ thuộc giai đoạn 1. KH mua nhà ở thời điểm này sẽ không được ký hợp đồng (HĐ) mua bán (do dự án chưa được phép mở bán). Thay vào đó, KH và CĐT sẽ ký một HĐ đặt cọc. Từ khi ký HĐ đặt cọc cho đến lúc móng cọc của dự án hoàn thành (tháng 10/2016), KH phải đóng 30% giá trị HĐ.

“Số tiền cọc này, trong trường hợp KH đổi ý không mua nhà nữa, sẽ không được hoàn trả theo quy định, dự án nào cũng thế (?)”, nhân viên này cho biết. Bên cạnh việc trả trước 30% cho đến khi làm xong hệ thống móng cọc, Hạnh còn đưa ra nhiều phương thức thanh toán khác như trả trước 50%, 70% giá trị HĐ với nhiều mức chiết khấu khác nhau. Thậm chí, với phương thức thanh toán 95% giá trị HĐ ngay sau khi ký HĐ đặt cọc, KH sẽ được công ty chiết khấu 9,5%. Với thông tin này, CĐT đã vi phạm nghiêm trọng Luật Kinh doanh bất động sản khi chưa hoàn thành móng đã huy động vốn của KH. Đó là chưa kể việc dự án đang bị Sở Xây dựng TP.HCM “treo” vì chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Ngoài Viva Riverside, trên internet còn xuất hiện thông tin chào mời dự án Aqua Luxury (đường Tôn Thất Thuyết, Q.4, TP.HCM) của Vietcomreal.

Trong vai một người mua căn hộ, chúng tôi đã liên hệ hotline của CĐT và được hẹn đến 76 Tôn Thất Thuyết (địa điểm xây dựng dự án Aqua Luxury). Tuy nhiên, khi đến nơi, chúng tôi bất ngờ khi thấy dự án vẫn còn là một bãi đất trống, CĐT đang tận dụng để cho thuê làm bãi giữ xe.

Địa chỉ 76 Tôn Thất Thuyết, Q.4, vị trí được rao là dự án Aqua Luxury của Vietcomreal.

Theo bà Nguyễn Thị Phước, Tổng giám đốc Vietcomreal, dự án Viva Riverside hiện mới được cấp phép phần ngầm và đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục tài chính. Sau đó, Sở Xây dựng mới cấp phép tiếp phần thân. Còn dự án Aqua Luxury thì chỉ mới được lập hồ sơ, hiện chưa có bất kỳ giấy tờ nào về pháp lý để triển khai.

Tương tự Vietcomreal, hiện dự án Centana Thủ Thiêm (Q.2, TP.HCM) do Công ty Điền Phúc Thành làm CĐT, cũng đang “bán lúa non”. Tuy Centana Thủ Thiêm được chào mời khá rầm rộ, nhưng khi đề cập đến vấn đề pháp lý thì nhân viên môi giới chỉcung cấp được những loại giấy tờ như chấp thuận quy hoạch của Sở Quy hoạch - kiến trúc hay quyết định chấp thuận đầu tư dự án của chủ tịch UBND TP.HCM. Khi bị truy giấy phép xây dựng và chứng thư bảo lãnh của ngân hàng, nhân viên môi giới lờ luôn, dù trước đó liên tục nhắn tin, gọi điện mời tham quan nhà mẫu!

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, từ khi doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đến lúc được cấp phép có thể mất từ ba đến bảy năm với hàng loạt thủ tục. Vì thế, nhiều doanh nghiệp đã “cầm đèn chạy trước ô tô”, nếu xảy ra trục trặc, người thiệt thòi trước tiên là người mua nhà. Nếu CĐT không có uy tín hoặc yếu vốn, nhiều vấn đề tài chính có thể khiến dự án phải “trùm mền”. Ông Châu cho rằng, việc cấp phép từng phần, như dự án Viva Reverside là quy định nhằm giúp CĐT rút ngắn thời gian trong lúc chờ thủ tục, nhưng việc này có thể vô tình tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn của KH trong khi phần thân thì chưa được cấp phép.

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận xét, việc rao bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện bán là lách luật để huy động vốn, là hình thức nhiều doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính thường áp dụng để “mượn đầu heo nấu cháo”, KH cần thận trọng để tránh rủi ro. Trong bối cảnh thị trường hiện nay với hàng loạt vụ tranh chấp đã xảy ra giữa CĐT và KH, KH cần phải được nhìn thấy giấy phép xây dựng khi mua căn hộ. Ngoài ra, chứng thư bảo lãnh của ngân hàng cũng là yếu tố quan trọng không kém vì đây là “lá bùa hộ mệnh” của người mua nếu CĐT mất khả năng tài chính.

Ca Hảo