Mô hình đô thị TOD sẽ kéo giảm giá nhà ở TPHCM và Hà Nội?

Với sự phát triển mạnh mẽ của các tuyến metro tại Hà Nội và TPHCM, mô hình đô thị giao thông công cộng (TOD) sẽ tạo thêm nhiều nhà ở khu vực ngoại ô với mức giá phải chăng hơn, giúp giảm lệch pha phân khúc.

Để hiểu rõ hơn về sự cần thiết phát triển của mô hình này tại Việt Nam, phóng viên Báo Phụ Nữ đã có cuộc trao đổi với ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam.

* Theo ông, tại sao Việt Nam cần thiết phát triển của mô hình đô thị TOD?

Ông David Jackson: Với mức tăng trưởng nhanh của Hà Nội và TPHCM như hiện nay, song song với các thách thức đô thị như ùn tắc giao thông, thiếu hụt nhà ở, quá tải tiện ích công cộng, thiếu địa điểm giải trí và không gian xanh… thì việc phát triển mô hình đô thị TOD sẽ góp phần tạo ra những cộng đồng và thành phố đáng sống.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam

Năm 2024, dù thị trường nhà ở tiến triển tích cực hơn năm trước nhưng nguồn cung căn hộ mới xuất hiện từ nửa sau của năm và phần lớn là sản phẩm cao cấp. Tại TPHCM, hầu hết dự án mới tiệm cận phân khúc cao cấp trở lên, giá từ 72-142 triệu đồng/m². Còn tại Hà Nội, giá bán tăng đột biến vào đầu năm và về cuối năm vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Căn hộ trên 70 triệu đồng/m² ở Hà Nội ghi nhận nhiều hơn vào quý III và giá sơ cấp toàn thị trường quý IV tiếp tục tăng 2-4% so với quý trước.

Phân khúc tầm trung tiếp tục khan hiếm ở TPHCM và Hà Nội, mức giá bán phổ thông, tức dưới 38 triệu đồng/m², hầu như biến mất. Giá bán liên tục tăng đẩy thị trường nhà ở rời xa giá trị căn bản, tăng rủi ro thanh khoản và khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường với mong muốn, nhu cầu và khả năng của số đông người mua nhà.

Trong khi đó, việc phát triển nhà ở giá bình dân gặp nhiều thách thức. Chính sách và nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn, thủ tục đầu tư và thuê, mua nhà ở xã hội còn phức tạp.

Do đó, muốn cải thiện nguồn cung theo hướng cân bằng hơn, thì cần phát triển nhà ở thương mại phổ thông và nhà ở xã hội tại các khu vực ngoại ô hay đô thị mới, nơi quỹ đất chưa phát triển còn nhiều và chi phí đầu tư xây dựng bất động sản không quá đắt đỏ, dự báo góp phần đưa thị trường về lại quỹ đạo phát triển bền vững. Đón đầu làn sóng này, một số dự án giá bình dân đã được giới thiệu vào dịp cuối năm 2024, như tại huyện Bình Chánh (TPHCM), Bình Dương và Đồng Nai.

Ngoài ra, quỹ đất phát triển nhà ở cũng sẽ sớm được bổ sung khi TPHCM công bố kế hoạch phát triển 11 khu đô thị TOD và đấu giá 22 khu đất xung quanh các nhà ga metro. Trong bối cảnh chi phí vốn tiếp tục tăng, “cuộc chơi” tiếp theo cho các chủ đầu tư là săn đón cơ hội từ những quỹ đất này, cân bằng chi phí, giá bán và sản phẩm để đảm bảo thanh khoản và khả năng hoạt động hiệu quả của dự án.

* Mô hình đô thị TOD tác động như thế nào đến giá trị bất động sản?

- Tuyến metro đóng một vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình đô thị hóa dọc theo tuyến đường của nó, dẫn đến sự thay đổi cơ cấu dân cư khi giao thông được cải thiện thu hút các phát triển mới và cư dân có thu nhập cao hơn, từ đó làm tăng giá trị bất động sản.

Những dự án dọc tuyến metro số 1 đã tăng giá mạnh

Đơn cử, tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) khi đưa vào hoạt động đã tác động đáng kể đến thành phố bằng cách giảm tắc nghẽn giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển và cung cấp một phương tiện giao thông thân thiện với môi trường thay thế cho phương tiện giao thông đường bộ.

Do đó, giá đất quanh các ga metro cũng đã tăng so với giá đất trung bình do sự phát triển của hạ tầng giao thông công cộng và các tiện ích xã hội xung quanh các ga metro, thu hút các nhà đầu tư và khuyến khích sự phát triển các dự án bất động sản mới trong khu vực.

Tuyến metro cũng đã cải thiện kết nối và làm cho những khu vực trước đây khó tiếp cận trở nên hấp dẫn hơn đối với người mua và nhà đầu tư. Giá căn hộ dọc theo tuyến metro đã tăng đều đặn so với khi mới được triển khai. Từ năm 2015 đến 2023, nhiều dự án bất động sản dọc theo tuyến metro đã chứng kiến giá trị tăng lên đến 70%, với một số bất động sản thậm chí tăng gấp đôi giá trị.

* Đây có phải là giải pháp tạo nguồn cung nhà ở hợp lý không?

- Ở TPHCM, quỹ đất chưa phát triển, trong khu trung tâm thì còn ít, trong khi nguồn cung nhà ở chưa đáp ứng nhu cầu của gần 10 triệu dân. Một trong những hệ quả là giá bất động sản tăng nhanh.

TPHCM đã công bố kế hoạch phát triển 11 khu đô thị TOD và đấu giá 22 khu đất xung quanh các nhà ga metro, kỳ vọng thêm nguồn cung nhà ở

Phát triển bất động sản ra khu vực ngoại vi là xu hướng tất yếu, như đã thấy ở các quận Bình Tân, Nhà Bè, quận 9 cũ (Metro số 1) hay trong tương lai là huyện Hóc Môn (Vành đai 3) và huyện Bình Chánh (Metro số 3).

Với hệ thống giao thông ngày càng kết nối đồng bộ, việc di chuyển giữa nội đô và ngoại vi sẽ thuận tiện và an toàn hơn. Điều này không chỉ giảm áp lực giao thông trong nội đô mà còn phù hợp với xu hướng mở rộng ngoại vi.

Ngoài ra, chi phí phát triển bất động sản ở ngoại ô không quá cao so với khu vực trung tâm, do vậy các chủ đầu tư bất động sản có thể phát triển các sản phẩm nhà ở có mức giá phải chăng hơn, giúp giảm lệch pha phân khúc.

* Giá bất động sản có xu hướng tăng theo hạ tầng, Nhà nước cần làm gì để tránh tình trạng thổi giá dọc các tuyến metro?

- Mô hình đô thị TOD chỉ là một trong những giải pháp, không thể giải quyết mọi vấn đề về quá tải đô thị. Đồng thời, giá bất động sản có xu hướng tăng theo hạ tầng, các khu vực gần các tuyến metro cũng có nguy cơ tạo ra một bong bóng bất động sản, khiến nhà ở trở nên không thể tiếp cận đối với các cư dân có thu nhập thấp và trung bình. Để tránh tình trạng thổi giá bất động sản xung quanh các nhà ga của tuyến đường sắt đô thị, nhất thiết phải có sự điều tiết của Nhà nước.

Bên cạnh công tác quy hoạch khoa học, đảm bảo tính cân đối và đa dạng hóa các loại hình bất động sản, cần có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở tầm trung trở xuống để cân bằng nguồn cung.

* Những bài học nào từ các quốc gia khác có thể áp dụng cho việc phát triển mô hình TOD tại Việt Nam?

- Gần với Việt Nam có thể nói đến mô hình TOD hiệu quả tại Singapore. Đảo quốc này đã tích hợp phát triển giao thông đô thị với thiết kế và quy hoạch không gian, tạo thành một cụm các khu đô thị vệ tinh bao quanh vùng lõi trung tâm, với mạng lưới đường sắt nối các khu đô thị này với các khu công nghiệp và trung tâm thành phố. Các khu đô thị vệ tinh này có đầy đủ tiện ích công cộng chung trong phạm vi đi bộ để giảm nhu cầu di chuyển tới khu vực khác cho các hoạt động hằng ngày của người dân.

Việc áp dụng mô hình TOD của Singapore cũng gồm nhà ở xã hội giá hợp lý tại các khu vực kết nối tốt. Các dự án phát triển chung xuất phát từ nỗ lực của cơ quan nhà nước và đối tác chính trong chuỗi giá trị của TOD như doanh nghiệp bất động sản, các bên cấp vốn, các đơn vị tư vấn pháp lý và xây dựng. Công tác quy hoạch đô thị và TOD chặt chẽ giúp tạo dựng lòng tin để các đơn vị phát triển và nhà đầu tư, cũng như nhà cung cấp công nghệ và đơn vị vận hành tham gia.

Bích Trần (ghi)