Mặt bằng cho thuê hết thời vàng son

Giảm đến 50%, vẫn ế

Theo ghi nhận của chúng tôi, từ đầu năm đến nay, giá cho thuê nhà phố trên các tuyến đường lớn ở khu vực trung tâm TP.HCM, nhất là Q.1, Q.3, liên tục giảm mạnh; lượng mặt bằng bỏ trống do không có người thuê ngày càng nhiều.
Chị Thúy - chủ một quán ăn trên đường Hai Bà Trưng, Q.1 - than: “Tôi chưa bao giờ nghĩ phải trả mặt bằng sớm như vậy, vì quán bán các món ăn truyền thống nên có lượng khách và doanh thu rất ổn định”. Theo chị Thúy, giá mặt bằng tăng liên tục, cộng với dịch COVID-19 khiến chị không trụ nổi. 

Theo hợp đồng ký kết, ba năm đầu, giá cho thuê mặt bằng là 50 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, khi hết hợp đồng, chủ nhà quy định cứ hai năm, giá tăng thêm 10%. Ban đầu, chị tính vẫn có lợi nhuận, nhưng từ khi dịch COVID-19 xảy ra, việc kinh doanh bấp bênh, chị đã cắt giảm bớt nhân viên và nhiều khoản khác nhưng vẫn chỉ huề vốn hoặc lỗ nên đành phải trả mặt bằng, chấp nhận mất trắng hai tháng tiền cọc là 100 triệu đồng.

Tương tự, chị Anh Thư cũng trả lại mặt bằng rộng rãi, vị trí đẹp trên đường Trần Quang Khải, Q.1 sau gần ba năm thuê với giá 60 triệu đồng/tháng. Sau mấy lần dịch bùng phát, chị vẫn trụ được, nhưng nay, chị quyết định trả mặt bằng. Theo chị Thư, dịch bệnh ảnh hưởng rất lớn nhưng không phải là lý do duy nhất khiến chị trả mặt bằng. 

Một mặt bằng gần chợ Bà Chiểu, Q.Bình Thạnh treo biển cho thuê đến bạc hết màu mà vẫn chưa tìm ra người thuê

“Chủ nhà đồng ý giảm cho tôi 50% giá thuê trong tháng giãn cách xã hội. Nhưng thật ra, tình hình kinh doanh ở khu vực nội thành giờ không còn hấp dẫn như trước đây, nên tôi sẽ chuyển ra ngoại thành thuê mặt bằng kinh doanh. Dù vẫn bị dịch bệnh ảnh hưởng nhưng tôi tin ở ngoại thành, với giá thuê thấp, việc kinh doanh sẽ ổn hơn” - chị Thư nói.

Theo ghi nhận của chúng tôi, rất nhiều mặt bằng ở trung tâm TP.HCM đã phải đóng cửa hai, ba tháng, thậm chỉ cả năm sau khi bị bên thuê trả lại. Trên đường Hai Bà Trưng (Q.1, Q.3), có không dưới 100 mặt bằng đang đóng cửa. Trên đường Trần Quang Khải (Q.1), đường Đinh Bộ Lĩnh (Q.Bình Thạnh), đường Cách Mạng Tháng Tám (Q.3, Q.10) có từ khoảng 30-50 mặt bằng bị khách trả khá lâu nhưng vẫn để trống.

Một mặt bằng "trùm mền" khá lâu trên đường Nguyễn Đình Chiểu

Theo thống kê của batdongsan.com.vn, nhà phố mặt tiền cho thuê đang trong tình trạng xuống dốc nhất trong vòng mười năm trở lại đây. Cụ thể, vào tháng 4/2020, giá cho thuê mặt bằng nhà phố giảm 10-20% thì vào tháng 7/2020, giá giảm thêm 25-35%. Đến tháng 2/2021, giá cho thuê nhà phố giảm xuống 40%, thậm chí nhiều khu vực giảm 50% so với năm 2019. Giao dịch của phân khúc này trong các tháng đầu năm 2021 tiếp tục rất ảm đạm. Trong tháng 1/2021, nhu cầu tìm kiếm nhà phố cho thuê giảm 16% so với tháng 12/2020. 

Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2021 của batdongsan.com.vn, tại TP.HCM, nhu cầu thuê nhà riêng, nhà mặt phố trong đầu quý II/2021 giảm 11-18%, nhu cầu thuê cửa hàng/ki-ốt giảm khoảng 25% so với tháng 3/2021. Tại TP.Hà Nội, nhu cầu tìm thuê nhà riêng, nhà mặt phố giảm 14-25%, nhu cầu thuê cửa hàng/ki-ốt giảm 23% so với cuối quý I.

“Con gà ngưng đẻ trứng vàng”

Ông Phan Công Chánh - chuyên gia bất động sản - nhận định, mặt bằng cho thuê giảm giá không chỉ do tác động của dịch COVID-19 mà liên quan đến ba vấn đề chính. Thứ nhất, khoảng 10 năm trở lại đây, giá mặt bằng cho thuê liên tục tăng, vượt quá giá trị thật. Thứ hai, dịch chỉ là chuyện ngắn hạn, sự điều chỉnh giá lần này là cơ hội để chủ mặt bằng đưa nhà phố thương mại, mặt bằng bán lẻ về đúng giá của nó. Thứ ba, tổng cung đã vượt tổng cầu đối với thị trường mặt bằng cho thuê ở nhiều phân khúc. 

Chuyên gia kinh tế Trần Khánh Quang chia sẻ thêm, hiện nay, mặt bằng cho thuê ở những vị trí đắc địa vẫn thiếu và giá không giảm nhưng những vị trí trung bình thì thừa nhiều. Sau các đợt dịch, người thuê đã có nhiều kinh nghiệm, họ hành động nhanh hơn. Những người mua bán nhỏ sẽ trả luôn mặt bằng, nếu cần sẽ cơ động đi chỗ khác khiến nguồn cung mặt bằng cho thuê dôi dư rất lớn, trong khi người đi thuê ít lại, góp phần kéo giá mặt bằng cho thuê đi xuống. “Trước tình hình hiện nay, người cho thuê và người đi thuê nên có sự hợp tác chặt chẽ hơn, tạo sự phát triển ổn định sau này. Người đi thuê nên tinh gọn nhân sự, người cho thuê nên giảm giá về đúng giá trị thực để tạo sự phát triển bền vững” - ông Trần Khánh Quang đề xuất. 

Theo chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng, trong khoảng 10 năm qua, sự khan hiếm mặt bằng kinh doanh ở những con phố lớn khiến giá nhà phố mặt tiền cho thuê bị nâng cao hơn so với giá trị thật, tạo nên thời hoàng kim của nhóm tài sản này. Giá thuê tăng vọt khiến chi phí mặt bằng chiếm tỷ trọng lớn trong dòng vốn đầu tư, làm cho biên lợi nhuận bị thu hẹp dần. Nhiều doanh nghiệp F&B (thực phẩm và đồ uống) dạng chuỗi, hoặc các chuỗi bán lẻ thời trang của các thương hiệu nổi tiếng thường chấp nhận giá thuê cao để đạt mục tiêu quảng bá, xây dựng thuơng hiệu. Các thương hiệu chấp nhận bị lỗ ở mặt bằng này nhưng sẽ bù đắp từ mặt bằng khác, nhưng rồi không chịu nổi giá thuê, phải từ bỏ dần. Những khách kinh doanh không hiệu quả chỉ còn cách trả mặt bằng có giá thuê cao để tìm những địa điểm rẻ hơn nhằm giảm áp lực chi phí mặt bằng, hoặc chuyển sang kinh doanh trực tuyến. 

Bích Trần