Mặt bằng bán lẻ ế ẩm, nhiều dự án chuyển sang cho thuê văn phòng

Sau 1 thời gian dài kinh doanh, vừa qua khu thương hiệu Miniso trả mặt bằng đang thuê ở dự án Thảo Điền Pearl (phường Thảo Điền, TP Thủ Đức), khiến diện tích sàn của trung tâm thương mại này trống gần 3.000 m2. Tìm khách thuê hoài không được, chủ đầu tư quyết định chuyển đổi diện tích cho thuê bán lẻ này sang cho thuê văn phòng. 

Tương tự, một số những dự án với quy mô dưới 10.000m² tại các khu vực ngoại thành cũng đua nhau chuyển đổi công năng từ mặt bằng bán lẻ hiện tại sang văn phòng cho thuê hoặc văn phòng chia sẻ (chia nhẻ diện tích ra cho thuê văn phòng). 

Bên trong trung tâm thương mại Thảo Điền Pearl mặt bằng trống khá nhiều

Bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TPHCM - đánh giá, xu hướng này đã chỉ ra một thực tế mà nhiều dự án bán lẻ cho thuê đang gặp phải hiện nay đó là, những dự án có quy mô nhỏ thường khá vất vả trong việc thu hút được khách thuê đa dạng cũng như có thể duy trì được lượng khách thuê. Đa số các dự án này nằm trong khu vực dân cư mới, xa trung tâm với mô hình kinh doanh gói gọn trong một số dịch vụ như F&B, cửa hàng tiện lợi, chăm sóc tóc… Đây là những khách thuê thường không có khả năng chi trả giá thuê cao. Do đó, những mô hình này đa số không hiệu quả về mặt tài chính dành cho chủ đầu tư. Họ có xu hướng chuyển đổi công năng của các dự án này sang những loại hình hiệu quả hơn về mặt thương mại.

Rất nhiều nhãn hàng đã rời khỏi, trả mặt bằng tại các trung tâm thương mại.

Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023 cho thấy, tổng nguồn cung bán lẻ hiện tại TPHCM đạt hơn 1,5 triệu m² sàn, không thay đổi nhiều so với quý trước. Giá thuê đạt khoảng gần 3,5 triệu đồng/m²/tháng đối với khu vực trung tâm và khoảng 1 triệu đồng/m²/tháng đối với khu vực ngoài trung tâm. Công suất thuê duy trì ở mức 91%, không biến động nhiều so với quý trước. 

Bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý bộ phận cho thuê Bán lẻ Savills TPHCM - cho rằng, vấn đề lớn nhất của thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam trong mắt các khách thuê nước ngoài là khan hiếm các mặt bằng chất lượng lớn, chất lượng cao, nhưng lại thừa mặt bằng nhỏ lẻ. Việt Nam thường xuyên bị so sánh với các thị trường lân cận đã phát triển lâu năm như Thái Lan, Malaysia, nơi có rất nhiều mặt bằng lớn, rộng rãi và hàng loạt dự án trung tâm thương mại chất lượng. 

Mặt bằng thương mại trống khá nhiều, nên chủ đầu tư dự án Thảo Điền Pearl đành chuyển công năng sang cho thuê văn phòng

Điển hình tại TPHCM mặt bằng bán lẻ ở quận trung tâm luôn bị săn đón bởi các thương hiệu lớn mới bước chân vào thị trường Việt Nam. Các thương hiệu này thường có yêu cầu kỹ lưỡng về địa điểm nhằm đảm bảo tiếp cận được nhiều khách hàng, khả năng hiện diện thương hiệu ấn tượng ở mặt phố hoặc trung tâm thương mại nổi tiếng.

Cách đó không xa, khu shophouse của dự án Masteri Thảo Điền cũng không thoát khỏi cảnh bỏ trống

“Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy cao ở các trung tâm thương mại đòi hỏi các nhãn hàng phải kiên nhẫn chờ các hợp đồng sắp hết hạn mới có cơ hội thế chỗ. Trong khi đó, các mặt bằng nhà phố có những trở ngại khác như: nhà nhiều tầng làm giảm hiệu suất thiết kế và sử dụng diện tích, an ninh không đảm bảo, thiếu không gian đậu xe, các thủ tục pháp lý thuê không rõ ràng... khiến các thương hiệu quốc tế cảm thấy e ngại trong giai đoạn thiết lập kinh doanh” - bà Quyên nói.

Vắng khách thuê, rất nhiều dự án phải chuyển đổi công năng từ mặt bằng bán lẻ sang văn phòng cho thuê hoặc văn phòng chia sẻ

Cũng theo bà Quyên, nhìn về 6 tháng cuối năm, thị trường sẽ có 3 dự án mới nằm ở khu vực ngoài trung tâm, tổng diện tích khoảng 70.000m². Tuy nhiên, đa số nguồn cung này nằm ở khu vực ngoài trung tâm và thuộc các khu dân cư mới, có thể sẽ lặp lại câu chuyện về bài toán lấp đầy. 

Ngọc Bích