Luật Đất đai chồng chéo, bất cập đang khiến thị trường bất động sản ngày càng u ám?

Hiệp Hội bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Kinh tế Quốc hội kiến nghị sửa đổi hàng loạt bất cập của Luật Đất đai 2013.

Theo VNREA, hiện nhiều quy định trong Luật Đất đai 2013 đang gây ra quá nhiều trở ngại cho sự phát triển của thị trường bất động sản. 

Thứ nhất, hiện doanh nghiệp bất động sản đang quá khó khăn trong tiếp cận đất đai. Dù Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, mới nhất là Luật Đất đai 2013 nhưng vẫn còn một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn, còn có nội dung chồng chéo, xung đột với các luật khác như: Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu… gây khó khăn cho việc thực hiện.

Điển hình, điều 37 của Luật Đất đai quy định về kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa phù hợp. Kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh, huyện đều là 10 năm; kỳ lập kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và cấp tỉnh là 5 năm, thì cấp huyện chỉ là 1 năm. Trong khi đó, công tác chuẩn bị dự án thường kéo dài. Rất nhiều trường hợp doanh nghiệp chưa chuẩn bị xong thủ tục đầu tư đã phải thay đổi hay phải chờ kế hoạch sử dụng đất mới, gây mất thời gian và tổn thất cho doanh nghiệp. 

Trong khi đó, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn quá nhiều bất cập. Việc xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản mỗi địa phương mỗi khác. Việc lạm dụng hình thức giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần sẽ khuyến khích các địa phương tăng cường giao đất, cho thuê đất, dẫn đến thiếu hụt nguồn thu khi không còn đất để giao, cho thuê hoặc khi thị trường bất động sản trầm lắng, không có giao dịch.

Nhiều dự án bất động sản TP.HCM đang có dấu hiệu "chết lâm sàn" trở lại sau 1 thời gian sống dậy

Điều cần thực hiện là đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch. Nghiên cứu để hạn chế tiến tới chấm dứt giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần, thực hiện giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hằng năm, hoặc chia nhỏ và kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất. Tất cả những vấn đề này muốn thay đổi phải sửa đổi Luật Đất đai.

Ngoài ra, quy định về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì rất chặt chẽ nhưng quy hoạch xây dựng chi tiết có liên quan nhiều đến sử dụng đất thì lại rất dễ dàng thay đổi, gây nhiều bất cập trong quản lý đô thị. Còn quy định về đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu thì lại mâu thuẫn, chồng chéo nhau...

Thứ hai, hiện các thủ tục hành chính quá rườm rà gây tốn kém thời gian và kinh phí cho doanh nghiệp. Luật cần quy định thống nhất các thủ tục. Đồng thời cần rà soát các văn bản liên quan để sửa đổi, bổ sung cho thống nhất, cắt giảm tối đa, áp dụng chế độ một cửa.

Thứ ba, khó khăn vướng mắc của Luật Đất đai hiện nay đang làm hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường du lịch nghỉ dưỡng, condotel, resort villa. Đây là các lĩnh vực mới đã ra đời nhiều năm qua nhưng Luật Đất đai chậm sửa đổi, bổ sung, đến giờ các phân khúc này vẫn chưa có hành lang pháp lý để quản lý, gây lúng túng trong quy trình quản lý như: quy chuẩn quy hoạch, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel; thời hạn sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng; mua bán chuyển nhượng hợp đồng bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai… 

Theo VNREA, dù Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần yêu cầu các cơ quan quản lý nhà nước sớm nghiên cứu ban hành nhưng việc triển khai vẫn rất chậm, gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. 

Thứ tư, khó khăn trong lĩnh vực tiếp cận tín dụng, thuế liên quan đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đối với quy định về quản lý thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết tại Nghị định số 20, việc khống chế mức chi phí lãi tiền vay 20% là chưa phù hợp với thực tiễn. Quy định này còn phát sinh việc đánh thuế trùng đối với cùng một giao dịch kinh doanh - tiền lãi vay. Quy định cũng tạo ra sự bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp có liên kết và doanh nghiệp không liên kết, tạo ra môi trường cạnh tranh không lành mạnh... 

Theo VNREA, không nhanh chóng sửa đổi những bất cập của Luật Đất đai thị trường bất động sản nguy cơ sẽ tiếp tục u ám hơn.

Phan Trí