Lợi nhuận cho thuê căn hộ ngày càng giảm

Nguồn cung thấp nhất trong 10 năm qua

Báo cáo thị trường bất động sản mới đây Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt 10.700 căn vào năm 2023, mức thấp nhất trong 10 năm qua. Trong quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp 7.600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp, không có căn hộ hạng A mới.

Lượng giao dịch phân khúc căn hộ giảm 7% mỗi năm trong mười năm qua. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà đắt đỏ, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch trong năm 2023. Lượng bán đạt đỉnh điểm trong năm 2023 tại quý IV ở mức 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% theo năm. 

Tỷ lệ hấp thụ của phân khúc căn hộ cải thiện 14 điểm phần trăm theo quý và 23 điểm phần trăm theo năm lên 40%. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%. “Những dự án này bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỉ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%” - chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định.

Lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê giảm đi trong 5 năm qua.

Về giá bán, thống kê cho thấy, giá bán sơ cấp quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% theo quý và 45% theo năm sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng. Tỷ lệ hấp thụ hạng A tăng 22 điểm phần trăm theo quý và 11 điểm phần trăm theo năm lên 26%, đạt mức hấp thụ theo quý cao nhất trong hai năm qua.

Về tình hình thị trường căn hộ năm 2024, Savills dự báo nguồn cung mới dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Hạng B sẽ chiếm 44% thị phần từ các dự án như Vinhome Grand Park – The Opus One, Eaton Park và The Aurora. Hạng A sẽ có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City. Hạng C sẽ chỉ có 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán. “Tuy nhiên, thị trường sẽ có thách thức ngắn hạn vẫn đến từ nguồn cung mới khan hiếm và giá bán cao. Khi tâm lý người mua cải thiện và không có các kênh đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi” – ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam chia sẻ.

Trong giai đoạn 2024 đến 2026, nguồn cung căn hộ có giá từ 2-5 tỉ đồng giảm rõ rệt, trong khi các sản phẩm trong khoảng 5-10 tỷ đồng nổi lên chiếm lĩnh thị trường. Người mua ở TPHCM có thể lựa chọn khám phá các tỉnh lân cận để tìm kiếm những lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn. Vào năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỉ đồng.

Lợi nhuận cho thuê căn hộ giảm

Theo khảo sát của Công ty Savills Việt Nam trong năm 2023 tại 30 dự án hạng A và B, lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8% nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9 điểm phần trăm theo năm xuống còn 2,9%/năm. Do đó, tổng lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ trong năm 2023 đã giảm 1,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. 

Theo dữ liệu khảo sát của Savills, các khu vực như quận 2 cũ, quận 3 và quận 10 có lợi nhuận đầu tư cao nhất trong thời gian qua. Trong thập kỷ qua, nguồn cung căn hộ mới tại 22 quận huyện của TPHCM đã chứng kiến mức giảm 253.000 căn. Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực quận 9 cũ giảm 21% kèm theo tốc độ tăng giá 15% hàng năm. Nguồn cung tại quận 1 cũng giảm 2% nhưng lại chứng kiến mức tăng giá đáng kể hàng năm là 39%.

Bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M nhận định, nguồn cung bất động sản nhà ở tại TPHCM hiện nay đang rất thấp, đặc biệt đối với thị trường hơn 10 triệu dân, lợi nhuận đầu tư từ căn hộ tại TPHCM có xu hướng giảm nhẹ trong giai đoạn 2019-2023, tuy nhiên vẫn cao hơn mức lãi suất gửi ngân hàng. Do đó, căn hộ tiếp tục được xem là một kênh đầu tư có lời. Trong ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do số lượng căn hộ bàn giao giảm đi và lãi suất tiền gửi sẽ vẫn ở mức thấp.

Bích Trần