Loạn sàn môi giới bất động sản

Đua nhau bày trò

Vụ các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) thuộc Công ty cổ phần địa ốc Alibaba (CT Alibaba) bị phát hiện rao bán dự án “ma” thời gian qua đã khiến nhiều khách hàng phải nâng cao cảnh giác. Sau khi rà soát, mọi người phát hiện có đến gần 20 dự án đang rao bán trên internet từ huyện Long Thành (tỉnh Đồng Nai) đến huyện Củ Chi (TP.HCM) đều không có dự án nào do CT Alibaba làm chủ đầu tư.

Đơn vị này tạo ra vỏ bọc với vốn điều lệ lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng; Alibaba tự nhận mình là chủ đầu tư, vẽ dự án thật hấp dẫn với đầy đủ hạ tầng và tiện ích... Để huy động vốn của khách hàng, CT còn tung chiêu: “cam kết mua lại sản phẩm với lợi nhuận 28%/12 tháng trên số tiền đầu tư”. 

Anh T. (một khách hàng mua nền dự án Long Phước 5, từ CT Alibaba) phản ánh: “Đây chỉ là chiêu chiếm dụng vốn. Ai đã trải qua hết 12 tháng mới nhận ra được điều đó”.

Không phải chủ đầu tư nhưng Công ty CP địa ốc Alibaba vẫn nhận mình là chủ đầu tư

Theo anh, khách hàng vừa xuống cọc là vài tháng sau giá bán dự án được CT thổi lên “ầm ầm” khiến khách hàng cứ nghĩ mình sắp “hốt bạc” nhưng thực tế chỉ là giá ảo; người đã mua gần như không thể bán lại. Đến thời điểm khách hàng nhận ra giá ảo, muốn bán lại cho CT thì đã muộn. Phía CT ra điều kiện, chỉ mua lại khi tìm được khách hàng mới đồng ý nhận chuyển nhượng; nhưng thực tế thì không ai dại mà mua lại bởi quá đắt. Chờ lâu, khách hàng nản, đành bán lại huề vốn cho CT và CT tiếp tục rao bán cho người khác.

“Vấn đề là trong cam kết không có điều khoản phạt nếu CT không thực hiện, nên giao kết chỉ có giá trị trên... giấy. Tôi phải mất gần 2 năm mới thu hồi lại vốn, nhiều lúc đã tưởng sẽ mất “cả chì lẫn chài”” - anh T. nói.

CT này còn làm ăn “liều” hơn khi chuyển đến huyện Củ Chi, TP.HCM. Hơn 97 ha nằm trong khu đô thị Tây Bắc Củ Chi không phải đất của mình, chưa đền bù giải tỏa, chưa có chủ đầu tư nhưng CT cổ phần Alibaba Tây Bắc TP.HCM cùng CT Alibaba tự ý ký kết với nhau hợp đồng hợp tác phân phối sản phẩm, quảng cáo rầm rộ trên internet... 

Công ty CP địa ốc Alibaba tổ chức bán hàng rầm rộ ngày 26/11

Tương tự, những khách hàng từng mua nền đất dự án Thành An Residence ở huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai từ CT cổ phần BĐS Vạn An Phát (CT Vạn An Phát) cũng một phen hú vía.

Dù không phải đất của mình nhưng CT Vạn An Phát vẫn ký hợp đồng thu tiền của khách hàng. Phát hiện sự thật, nhiều khách hàng phải rất vất vả mới đòi lại được tiền.

Chiêu trò của CT này là rao bán dự án ở Q.9 để dễ thuyết phục khách hàng đặt mua. Khi khách hàng đồng ý mua thì chở thẳng đến huyện Long Thành, rồi ký luôn hợp đồng thu tiền của khách hàng, khiến khách hàng cứ nghĩ CT này là chủ đầu tư, dù CT chỉ là môi giới bán hàng.

Còn những khách hàng mua nền đất của CT cổ phần địa ốc Kim Phát ở Đồng Nai và Long An thì đến nay vẫn đang khốn đốn. Sau khi ký hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất với CT này, các khách hàng mới phát hiện CT Kim Phát đã tự ý đổi tên dự án, nâng giá bán nền đất và ký với khách hàng các hợp đồng thỏa thuận dân sự chồng chéo để hợp thức hóa khoản tiền chênh lệch từ 80-200 triệu đồng/nền. Khách hàng khiếu nại CT vẫn không chịu trả lại tiền. 

Pháp luật lỏng lẻo, cơ quan quản lý yếu kém?

Hiện Cơ quan Cảnh sát điều tra (Công an TP.HCM) đã khởi tố vụ án đối với các chiêu trò của CT Kim Phát. Tuy nhiên, với các chiêu trò của CT Alibaba và các đơn vị liên quan thì vẫn chưa thể khẳng định đúng sai và đang được Thanh tra Sở Xây dựng, Cơ quan Cảnh sát điều tra (Bộ Công an) điều tra làm rõ; dù thực tế, các chiêu trò này đang diễn ra tràn lan trên internet khiến nhiều người bị thiệt hại nghiêm trọng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea) đánh giá, các quy định pháp luật hiện nay đang có vấn đề, tạo điều kiện cho các sàn giao dịch BĐS làm ăn bất chính, lừa gạt khách hàng.

Trước những hành vi trên, Cục Cành sát điều tra tội phạm về kinh tế và tham nhũng phải vào cuộc

Cụ thể, Luật Doanh nghiệp rất lỏng lẻo và dễ bị lợi dụng. Chẳng hạn, luật quy định “vốn điều lệ của CT cổ phần tại thời điểm đăng ký thành lập doanh nghiệp là tổng giá trị mệnh giá cổ phần các loại đã được đăng ký mua và được ghi trong điều lệ CT”. Đồng thời, cho phép CT có thể thay đổi vốn điều lệ “theo quyết định của đại hội đồng cổ đông”; cho phép doanh nghiệp thay đổi nội dung và cấp lại giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp mới... Tuy nhiên, luật lại không quy định việc thu hồi giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp cũ khiến các doanh nghiệp có thể dễ dàng đăng ký vốn cổ phần rất lớn. 

Điển hình, CT Alibaba đăng ký vốn điều lệ lên đến 1.600 tỷ đồng; CT cổ phần Alibaba Tây Bắc TP.HCM đăng ký vốn điều lệ đến 12.000 tỷ đồng - cực kỳ phi lý, khác thường đối với một CT khởi nghiệp trên thị trường BĐS. Đối chiếu với các tập đoàn BĐS lớn nhất Việt Nam đã có nhiều năm hoạt động, chỉ thấy một tập đoàn có vốn điều lệ trên 19.000 tỷ đồng; 3 tập đoàn có vốn điều lệ trên dưới 8.000 tỷ đồng. 

Ngoài ra, độ “vênh” giữa Luật Kinh doanh BĐS và Luật Dân sự trong quá trình áp dụng pháp luật để quản lý hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai quá lớn, đã bị một số doanh nghiệp lợi dụng huy động vốn trái phép, gây thiệt hại cho khách hàng.

Thật ra, Luật Kinh doanh BĐS quy định khá chặt chẽ. Nếu mọi hoạt động mua bán BĐS hình thành trong tương lai đều được thực hiện theo đúng Luật Kinh doanh BĐS thì khó phát sinh hệ quả xấu.

Tuy nhiên, Luật Dân sự lại có nhiều kẽ hở bị các doanh nghiệp làm ăn bất chính trục lợi. Cụ thể, Luật Dân sự quy định “giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”; trong quá trình áp dụng pháp luật, một số doanh nghiệp đã lợi dụng các quy định về giao dịch dân sự theo nguyên tắc thỏa thuận, tự nguyện; đặt cọc; hợp đồng hợp tác... của Luật Dân sự để ký thỏa thuận, nhằm tránh thực hiện các quy định của Luật Kinh doanh BĐS nhằm huy động vốn trái phép.

Ngoài ra, theo tìm hiểu của chúng tôi, việc quản lý thị trường BĐS của các cơ quan có trách nhiệm cũng rất lỏng lẻo. Theo quy định, việc tổ chức bán hàng phải thông báo cho các cơ quan chức năng, nhưng theo ông Trương Văn Phương - Trưởng phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Long Thành, việc CT Alibaba mở văn phòng để bán đất tại huyện Long Thành đã không thông báo với cơ quan chức năng. Vì thế, tỉnh và địa phương không biết việc kinh doanh buôn bán của CT này, dù CT đang quảng cáo mua bán trên chục dự án trên internet.

Vụ bán nền đất dự án Thành An Residence của CT Vạn An Phát cũng diễn ra tương tự nhưng cơ quan chức năng không hề hay biết. Tại dự án khu đô thị Tây Bắc Củ Chi, sau khi báo chí phản ánh, Horea ra văn bản cảnh báo, Thanh tra Sở Xây dựng mới vào cuộc...

Phan Trí