Lo người dân “gặp rủi” nếu phải cọc tiền nhà sớm

Khách hàng tham quan mô hình dự án chung cư Bcons Polaris (tỉnh Bình Dương) - Ảnh: Bích Trần

Về nội dung này, dự thảo luật đưa ra 2 phương án. Phương án 1 quy định: chủ đầu tư dự án BĐS được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở, được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Phương án 2 quy định: chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định.

Ông Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành phương án 1 vì khi thiết kế cơ sở được thẩm định, tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua, nên có thể cho phép nhận đặt cọc. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ có cơ hội để nghiên cứu cụ thể hơn về nhu cầu của các khách hàng tiềm năng, chủ động hơn về phương án kinh doanh, từ đó hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở. Ông cũng lưu ý, tỉ lệ nhận đặt cọc cần quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc, không để doanh nghiệp lợi dụng tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

“Nếu tỉ lệ đặt cọc quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp kinh doanh BĐS không đủ năng lực tham gia thị trường, gia tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng” - ông Vũ Hồng Thanh lý giải về con số 10% nêu trong dự thảo. 

Đối với phương án cho phép thu tiền đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng đã đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này”, Ủy ban Kinh tế cho rằng không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ. 

Rủi ro cho người dân

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá, phương án cho đặt cọc tiền nhà sớm, tại thời điểm dự án mới chỉ có thiết kế cơ sở, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, sẽ tạo điều kiện tháo gỡ cho chủ đầu tư về nguồn lực tài chính. Còn theo quy định hiện hành, việc đặt cọc và giao dịch BĐS được thực hiện tại thời điểm dự án đã đủ điều kiện kinh doanh - tức nhà ở, công trình xây dựng đã xây xong và nghiệm thu móng. “Nếu chọn phương án 1, sẽ có những vấn đề trên thực tế đặt ra, đó là nhiều chủ đầu tư nhận cọc xong không thực hiện nghiêm túc, khiến dự án chậm tiến độ. Thời gian qua có nhiều tranh chấp, khiếu nại làm ảnh hưởng tới quyền lợi của người mua” - ông Nguyễn Văn Sinh lo lắng. Ông cho rằng, quy định theo phương án 2, chỉ cho phép thu cọc khi có đủ điều kiện kinh doanh sẽ giúp bảo vệ người mua nhà, đồng thời đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc nghiêm túc khi thực hiện dự án. “Cơ quan soạn thảo và Chính phủ đang muốn đề xuất theo hướng này” - Thứ trưởng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm trên, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng băn khoăn, nếu cho phép đặt cọc 10% khi có thiết kế cơ sở như dự thảo nêu, liệu có quá sớm? Ông đề xuất nghiên cứu bổ sung điều kiện khi dự án đã được khởi công xây dựng mới được nhận đặt cọc. Quy định này, sẽ góp phần thể hiện quyết tâm của chủ đầu tư và giảm thiểu rủi ro với khách hàng. 

Phát biểu tại phiên thảo luận, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính Ngân sách Lê Quang Mạnh cũng không tán thành phương án cho doanh nghiệp nhận đặt cọc sớm. Ông đề xuất chỉ thu tiền khi nhà ở, công trình sử dụng đủ điều kiện được đưa vào sử dụng. Nếu quy định doanh nghiệp được nhận cọc theo tỉ lệ nhất định, nhiều đơn vị có thể thực hiện như một “chiêu chiếm dụng vốn” thay vì sử dụng nguồn lực tài chính thực có của mình. 

Cũng liên quan tới vấn đề nhà ở hình thành trong tương lai, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chỉ ra một thực tế hiện nay là có các trường hợp chưa đủ điều kiện đã bán cho người dân. Nhiều công trình đã thu tiền, có hợp đồng nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế đất. Từ đó, đặt Chính phủ và chính quyền địa phương vào “thế đã rồi”. Ông cho rằng, cần nghiên cứu thêm các quy định tại dự thảo luật này để có thể ngăn ngừa, tránh doanh nghiệp lách luật khi kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.