Làm nhà ở xã hội gian nan hơn nhà ở thương mại vì thủ tục hành chính

Tốc độ phát triển nhà ở xã hội thụt lùi 

Theo Sở Xây dựng TPHCM, giai đoạn 2016 – 2020, TPHCM xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng 19 dự án nhà ở xã hội, diện tích sàn nhà ở xã hội toàn thành phố tăng thêm 1,23 triệu m2 sàn, đạt 69,2% so với chỉ tiêu đề ra. Trong đó, khu vực nội thành phát triển đóng vai trò chủ đạo, tăng 930.936 m2 sàn, khu vực huyện ngoại thành chiếm tỷ trọng lớn thứ 2, đạt 159.305 m2 sàn; khu vực nội thành hiện hữu có tốc độ tăng chậm lại và khu vực trung tâm hiện hữu không có dự án nhà ở xã hội.

Trong đó, 2 dự án sử dụng vốn ngân sách với quy mô: 366 căn hộ; 16 dự án sử dụng vốn doanh nghiệp với quy mô: 13.870 căn hộ; 1 dự án vừa sử dụng vốn ngân sách vừa sử dụng vốn doanh nghiệp (dự án tại số 35 Hồ Học Lãm, quận Bình Tân) với quy mô: 718 căn hộ (254 căn hộ thuộc vốn ngân sách, 464 căn hộ thuộc vốn doanh nghiệp). Như vậy, trong giai đoạn này vốn ngân sách đã đầu tư 620 căn hộ (chiếm 4,15%), vốn doanh nghiệp đã đầu tư 14.334 căn hộ (chiếm 95,85%).

Dự án nhà ở xã hội Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh thi công gần 4 năm vẫn chưa xong

Về nguồn gốc đất, có 3 dự án sử dụng đất quốc phòng an ninh với tổng diện tích đất 26.290 m2, tổng diện tích sàn xây dựng 165.586 m2, quy mô 1.524 căn hộ (chiếm 10,2%); có 7 dự án sử dụng đất do nhà nước trực tiếp quản lý với tổng diện tích đất 78.433 m2, tổng diện tích sàn xây dựng 292.383 m2, quy mô 4.745 căn hộ (chiếm 31,7%); có 9 dự án sử dụng đất do doanh nghiệp tự đền bù giải phóng mặt bằng với tổng diện tích đất 141.946 m2, tổng diện tích sàn xây dựng 630.792 m2, quy mô 8.685 căn hộ (chiếm 58,1%).

Còn 9 tháng đầu năm 2022, TPHCM chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 1 dự án nhà ở xã hội (dự án khu nhà ở xã hội Bình Trưng Đông, TP.Thủ Đức do Công ty CP tư vấn TMDV địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư) với tổng diện tích đất 0,43 ha, 32.668 m2 sàn xây dựng, quy mô 260 căn hộ. 

Theo Kế hoạch phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2021 – 2025 đã được UBND TP phê duyệt trong giai đoạn còn lại, TP phấn đấu phát triển 2,467 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội.

Thủ tục nhiều và khó hơn nhà thương mại

Tại báo các sơ kết về công tác phát triển nhà ở giai đoạn 2016 – 2020 và công bố Chương trình phát triển nhà ở TPHCM giai đoạn 2021 – 2030, Sở Xây dựng TPHCM cho biết,  pháp luật hiện nay, quy định về thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội nhiều hơn và khó hơn so với quy định về thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện, chưa thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia. 

Cụ thể, xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013), sau đó thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất (điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013). Thẩm định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội (khoản 15 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP).

Về xác nhận đối tượng, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến giải quyết cho thuê theo thứ tự ưu tiên về Sở Xây dựng để kiểm tra nhằm xác định đúng đối tượng được hỗ trợ và loại trừ việc người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, đất ở; có phát sinh nộp thuế thu nhập cá nhân tại địa phương. 

Dự án nhà ở xã hội thuộc khu dân cư phường Long Trường, TP. Thủ Đức đã tổ chức lễ động thổ nhưng chưa trình hồ sơ thẩm định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội.

Do đó, UBND TPHCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính nghiên cứu đơn giản hóa các thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội. Trường hợp vượt thẩm quyền, Bộ Xây dựng có báo cáo Thủ tướng Chính phủ để được xem xét giải quyết.

Về áp dụng pháp luật để xác định nghĩa vụ nhà ở xã hội, hiện nay, một số dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha đến dưới 10 ha được chấp thuận đầu tư trong khoảng thời gian từ ngày Nghị định số 188/2015/NĐ-CP ngày 20/11/2013 có hiệu lực đến trước ngày Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 có hiệu lực, xin điều chỉnh gia hạn thời gian thực hiện dự án (không thay đổi mục tiêu, chỉ tiêu quy hoạch của dự án), thì khi thực hiện điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án theo pháp luật về đầu tư. 

Trước tình trạng trên, phương hướng, giải pháp từ đây đến năm 2025, TP cần sắp xếp lại quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc quỹ đất do Nhà nước bồi thường để điều chỉnh quy hoạch và chuyển sang đất xây dựng nhà ở xã hội, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê bằng nguồn vốn doanh nghiệp với thời gian thuê tối đa là 50 năm.

Rà soát quỹ đất có quy mô lớn, đất nông trường đã giao chủ đầu tư tại các khu vực huyện ngoại thành để xem xét điều chỉnh quy hoạch, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo đúng quy định của pháp luật.
Cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn tối đa thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng các dự án. Điển hình hóa thiết kế nhà ở xã hội được thẩm định thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng để triển khai xây dựng hàng loạt, góp phần giảm thời gian thực hiện thủ tục đầu tư và giá thành căn hộ.

Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư đối với 37 dự án nhà ở thương mại có dành một phần quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án theo hướng tăng tính trách nhiệm của các Sở ngành đối với từng thủ tục đầu tư của dự án. Cụ thể: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (Sở Kế hoạch và Đầu tư); Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (Sở Quy hoạch – Kiến trúc); Giao đất, tính tiền sử dụng đất (Sở Tài nguyên và Môi trường); Cấp phép xây dựng, xác định giá bán, cho thuê mua, xác nhận đối tượng đủ điều kiện được mua, thuê mua (Sở Xây dựng).

Bích Trần