Kinh doanh đóng băng, cổ phiếu bất động sản vẫn phi mã?

Giá cổ phiếu tăng từ 50%- 150%

Thị trường bất động sản thời gian vừa qua trầm lắng, thanh khoản kém vì bị ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, các chủ đầu tư phải ngừng kế hoạch bán hàng, cũng như các hoạt động xây dựng dự án do giãn cách xã hội. Tuy nhiên, giá cổ phiếu nhiều công ty bất động sản vẫn phi mã từ 50% - 150%.

Theo ghi nhận của chúng tôi, cổ phiếu FLC của Công ty CP Tập đoàn FLC tăng  hơn 159% từ đầu năm đến nay, giá biến động 7.250 đồng, tăng từ 4.550 đồng lên 11.800 đồng (giá đóng cửa ngày 22/10/2021). Trong phiên 18/6/2021, cổ phiếu FLC đạt 15.150 đồng/cổ phiếu.

Tương tự, giá cổ phiếu của Công ty CP Tập đoàn đầu tư địa ốc NoVa (Novaland) - mã cổ phiếu NVL ghi nhận mức tăng hơn 56% với giá biến động 37.300 đồng kể từ đầu năm, nhiều phiên bứt phá mạnh, giá từ 66.000 đồng/cổ phiếu tăng lên 103.300 đồng/cổ phiếu (giá đóng cửa ngày 8/10/2021). Đỉnh điểm trong phiên sáng 29/6, cổ phiếu NVL đạt 121.000 đồng/cổ phiếu. 

Nhiều mã cổ phiếu bất động sản tăng mạnh bất chấp ảnh hưởng của đại dịch COVID-19

Giá cổ phiếu DRH của Công ty DRH Holding từ đầu năm đến nay tăng 78,4%, giá từ 10.650 đồng tăng lên 19.000 đồng/cổ phiếu.

Cổ phiếu PDR của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng tăng hơn 92% kể từ đầu năm. Trong phiên 22/10, cổ phiếu PDR đóng cửa 99.000 đồng/cổ phiếu, vùng giá cao nhất lịch sử niêm yết.

Hay cổ phiếu DPG của Công ty CP Đạt Phương tăng 117,78%, tăng từ 32.050 đồng lên 69.800 đồng/cổ phiếu (tăng 37.750 đồng).

Cổ phiếu NLG của Công ty CP đầu tư Nam Long tăng 83.73%.

KDH của Công ty Nhà Khang Điền tăng xấp xỉ trên 55%.

Cổ phiếu HDG của Công ty CP Tập đoàn Hà Đô tăng 67,29%...

Nợ nần, tồn kho chồng chất

Giá cổ phiếu tăng phi mã nhưng theo các báo cáo tài chính, nhiều doanh nghiệp gánh nợ vay và tồn kho ngày càng tăng dẫn đến âm dòng tiền kinh doanh, xoay sở vốn bằng trái phiếu. 

Theo báo cáo tài chính, tại thời điểm ngày 30/6/2021, tổng nợ phải trả của PDR ở mức 11.647 tỷ đồng, tăng khoảng 1.200 tỷ đồng so với đầu năm, vượt hơn 4.500 tỷ đồng so với vốn chủ sở hữu (7.070 tỷ đồng). Tại thời điểm này, tổng tài sản của PDR ghi nhận ở mức 18.717 tỷ đồng, tăng hơn 3.000 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Đáng chú ý, hàng tồn kho đã chiếm phần lớn cơ cấu tài sản của doanh nghiệp này với 12.016 tỷ đồng.

Theo đó, từ đầu năm tới nay, công ty này đã thông báo phát hành 6 đợt trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị khoảng hơn 1.500 tỉ đồng. Lần gần đây nhất, Phát Đạt dự kiến phát hành 2.700 trái phiếu cho đối tượng là các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, kế hoạch thu về 270 tỷ đồng.

Tương tự, theo báo cáo tài chính hợp nhất nửa đầu năm 2021 cho thấy, tính đến 30/6/2021, Công ty Nhà Khang Điền (KDH) đã vay thêm 745 tỷ đồng khiến tổng vay nợ tài chính tăng 40% so với đầu năm, lên gần 2.590 tỷ đồng, chiếm 48% nợ phải trả. Trong đó, vay nợ ngắn hạn tăng 42% lên 1.119 tỷ đồng và vay nợ dài hạn tăng 39% lên gần 1.471 tỷ đồng. Kỳ này, chi phí tài chính tăng 26%, lên hơn 24,3 tỷ đồng chủ yếu từ lãi vay. Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 13% lên 45,7 tỷ đồng. Hàng tồn kho tại KDH cũng xấp xỉ so với đầu năm, ở mức hơn 7.341 tỷ đồng. Trong 6 tháng, công ty ghi nhận âm 843 tỷ đồng tiền từ hoạt động kinh doanh, trong khi cùng kỳ dương 454 tỷ đồng.

Thanh khoản kém, nợ nần, tồn kho chồng chất giá cổ phiếu bất động sản vẫn tăng

Trong quý II/2021, Công ty Nhà Khang Điền công bố phát hành riêng lẻ tối đa 400 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không tài sản đảm bảo. Trái phiếu có kỳ hạn 4 năm, lãi suất cố định 12%/năm. Toàn bộ số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu sẽ được dùng để bổ sung vốn lưu động nhằm tăng quy mô vốn hoạt động của doanh nghiệp. Thời gian giải ngân dự kiến chậm nhất đến hết quý III, sau khi hoàn tất đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Hay tại Công ty CP Bất động sản Thế kỷ - Cenland (mã CRE), hàng tồn kho 6 tháng đầu năm tăng hơn 40 lần so với cùng kỳ, ghi nhận 1.260 tỷ đồng, trong khi tổng nợ phải trả 2.643 tỷ đồng, tăng 96% so với đầu năm, chiếm tới 56% tổng tài sản, gấp 1,26 lần vốn chủ sở hữu. Khoản nợ ngắn hạn phải trả tại doanh nghiệp cũng tăng 50% so với đầu năm, lên mức 1.976 tỷ đồng. Nợ dài hạn phải trả tăng mạnh 111% lên mức gần 954 tỷ đồng. Riêng vay nợ tài chính 2.058 tỷ đồng, tăng 2,6 lần so với con số đầu năm.

Hàng tồn kho cùng với nợ tăng cao đã khiến dòng tiền hoạt động kinh doanh tại CenLand trong 6 tháng đầu năm âm gần 911,8 tỷ đồng trong khi cùng kỳ đạt hơn 261 tỷ đồng. Ngoài ra, dòng tiền hoạt động đầu tư tại Cen Land 6 tháng qua cũng âm gần 507 tỷ đồng. Tiền và tương đương tiền cuối kỳ 19,9 tỷ đồng, trong khi con số đầu kỳ là 157 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia, nợ vay lớn và tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao là điều bình thường đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhưng tỷ lệ này quá cao, nhà đầu tư nên cẩn trọng. Trong tình cảnh như trên, nhằm tạo sự yên tâm cho nhà đầu tư, nhiều doanh nghiệp vẫn báo cáo có các quỹ đất lớn, dự báo sức tăng trưởng tốt trong thời gian tới. Một số doanh nghiệp còn cho rằng, các dự án tuy tồn kho nhưng có giá thị trường lớn gấp nhiều lần giá trị trên sổ sách. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cẩn trọng, bởi việc ôm quỹ đất lớn tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường không tạo ra được thanh khoản, dự án vướng pháp lý không thể triển khai.

Giá cổ phiếu bất động sản không đi đúng với tính chất ngành

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán – Đại học Kinh tế TPHCM nhận định, vừa qua thị trường chứng khoán tăng vì dòng tiền vào thị trường tăng nhưng không phải vào tất cả các nhóm mã ngành, mà xoay tua. Ví dụ, dòng tiền vào nhóm ngành ngân hàng thì cổ phiếu ngân hàng tăng, nhưng khi thấy giá cổ phiếu ngân hàng cao lại rút tiền ra. Trong khi chứng khoán dòng tiền không ngủ, nên số tiền đó có thể đổ vào các nhóm mã ngành khác, rồi cứ đó mà xoay vòng. Giá cổ phiếu bất động sản dường như đang tăng giảm theo thị hiếu đầu tư chứ không liên quan đến tình hình của ngành. 

“Hiện nay có những công ty không có doanh thu kinh doanh người ta vẫn cứ mua mà không cần biết lời lỗ ra sao. Có thể thấy, người đầu tư theo kết quả kinh doanh rất ít, chủ yếu đầu tư theo làn sóng thị trường, nguy cơ rất cao” – ông Đán chia sẻ.

Theo ông Đán, hiện nay rất nhiều công ty bất động sản đang tái cấu trúc nợ. Họ tái cấu trúc bằng hai cách, thứ nhất phát hành trái phiếu để chuyển đổi từ nợ ngân hàng thành nợ công chúng, thứ hai là phát hành cổ phiếu để chuyển từ nợ thành vốn chủ sở hữu. Nhà đầu tư không tỉnh táo sẽ gánh rủi ro rất lớn. 

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển – Chuyên gia tài chính ngân hàng chia sẻ, trong đại dịch COVID-19 nhưng rất nhiều nhóm cổ phiếu tăng, thậm chí nhiều doanh nghiệp bị đình trệ hoàn toàn giá cổ phiếu vẫn tăng. Qua đó cho thấy, cổ phiếu bất động sản tăng trong thời gian qua là tăng theo “trend” chung của thị trường, nếu nhìn riêng về nhóm cổ phiếu bất thì thấy vô lý nhưng nhìn chung thị trường thì thấy có lý.

Thị trường chứng khoán có hai loại, thứ nhất là thị trường hoàn hảo, nếu có biến động về tính logic, ngành nghề hay công ty thì nó sẽ tác động ngay đến cổ phiếu. Nhưng thị trường Việt Nam lại là thị trường kém hoàn hảo, nó sẽ phản ứng chậm vài tháng đến cả năm. Cho nên chứng khoán ở thị trường Việt Nam có những giai đoạn kinh tế rất tốt cổ phiếu không tăng, nhưng ngược lại có giai đoạn kinh tế rất xấu giá lại tăng, như giao đoạn vừa qua. Bởi đó là giai đoạn thị trường chưa thực sự tác động bởi nền tảng kinh tế ngành, kinh tế vĩ mô… mà đang bị tác động bởi tâm lý nhà đầu tư và dòng tiền.

“Lĩnh vực bất động sản không như những ngày khác, trong tất cả các công ty lên sàn, công ty bất động sản là khó phân tích nhất. Vì rất khó biết được doanh thu của doanh nghiệp để canh “tren” do có những lúc 3, 4 năm không có lợi nhuận, đùng một phát năm sau có lợi nhuận, hay những quỹ đất của họ khai báo làm sao mình biết nó tốt hay không tốt. Đặc biệt rủi ro đối với ngành bất động sản rất lớn, có vấn đề xảy ra là doanh nghiệp đi luôn. Chẳng hạn, công ty Evergrande của Trung quốc vừa qua, đó là công ty doanh thu khổng lồ nhưng chỉ vì vấn đề nợ xấu ngân hàng dẫn đến tắc nguồn vốn, sụp đổ ngay, nên nhà đầu tư phải thận trọng” – ông Hiển lý giải thêm.

Bích Trần