Không khó để giải quyết tình trạng “đường to, nhà siêu nhỏ”

Xuất hiện thêm những căn nhà siêu nhỏ
Những ngày đầu tháng 11/2020, đường Cách Mạng Tháng Tám, đoạn qua quận Tân Bình, TPHCM trông thoáng hẳn khi có nhiều căn nhà mặt tiền bị tháo dỡ để làm tuyến metro số 2. Theo tìm hiểu của chúng tôi, tuyến metro số 2 đi qua các quận 1, 3, 10, 12, Tân Phú, Tân Bình với tổng diện tích thu hồi mặt bằng là 251.136m2, 603 hộ dân bị ảnh hưởng. Phần lớn các hộ dân này đã chấp hành chủ trương bàn giao mặt bằng.

Sau đợt giải phóng mặt bằng hồi tháng trước, trên tuyến đường này, đoạn gần ngã tư Bảy Hiền (phường 4, quận Tân Bình), bắt đầu xuất hiện những căn nhà “siêu mỏng”. Chủ những căn nhà này hiện đang sửa chữa nhà sau giải tỏa, nhưng không dễ để có một bản vẽ xây dựng phù hợp cho những căn nhà “tí hon” dạng này.
 

Một dãy nhà phố trên đường Cách Mạng Tháng Tám, phường 4, quận Tân Bình còn lại diện tích “siêu nhỏ” sau giải tỏa, phía sau lại là đường đi nên không thể tính phương án hợp khối

Theo người dân địa phương, những căn nhà nói trên không chỉ “siêu nhỏ” mà còn “cô đơn” vì phía sau chúng là đường đi nên chủ hộ không thể bán phần đất còn lại. “Nếu phía sau là nhà dân, chủ hộ có thể thương lượng để bán luôn cho họ, đằng này phía sau lại là đường hẻm. Bây giờ, chỉ có một cách là Nhà nước mua lại, nhưng mua giá thấp quá thì người dân cũng khó chấp thuận” - một người dân ở phường 4, quậnTân Bình nói.

Được biết, sau khi giải phóng mặt bằng để làm tuyến metro số 2, tại quận Tân Bình, xuất hiện 49 căn nhà “siêu nhỏ” với diện tích khoảng 15m2/căn. Chính quyền địa phương đã vận động chín hộ tự nguyện giao phần còn lại ngoài ranh dự án và vẫn còn 40 hộ không đồng ý giao phần “siêu nhỏ” còn lại.

Tương tự, sau khi giải phóng mặt bằng của 70 căn nhà để thực hiện dự án mở rộng đường Bùi Đình Túy (quận Bình Thạnh, TPHCM), nơi giải tỏa lại mọc lên những căn nhà “siêu mỏng”, “siêu nhỏ”. Nhà ông H. trước đây có diện tích 62m2, nay chỉ còn chừng 5m2. Ông H. tận dụng phần đất còn lại để duy trì cửa tiệm và mua một căn nhà ở nơi khác để gia đình sinh sống. Nhà anh L. trước đây gần 45m2, nay chỉ còn khoảng 14m2 với kết cấu một trệt, một lầu. Hiện tại, anh L. và gia đình vẫn đang sống trong căn nhà này.

Nhà “siêu nhỏ” ở TPHCM đã xuất hiện từ hàng chục năm nay. Từ những năm 2000, khi mở rộng đường Điện Biên Phủ (quận 1, quận Bình Thạnh), nhà “siêu mỏng” đã ra đời. Từ năm 2010, khi thực hiện dự án Nâng cấp đô thị, cải tạo kênh và đường dọc kênh Tân Hóa - Lò Gốm, hàng loạt căn nhà “siêu nhỏ” và méo mó đã xuất hiện dọc hai bên kênh, thuộc các quận 6, 11, Tân Bình, Tân Phú. Đến nay, những căn nhà dạng này vẫn tồn tại.

Vợ chồng ông V. - ở đường Phạm Văn Chí, phường 7, quận 6 - cho biết sau khi bàn giao đất để mở rộng đường, căn nhà của ông chỉ còn lại chừng 6m2. Do diện tích chật hẹp, không ai mua, mà có bán được cũng không đủ tiền mua nhà nơi khác nên ông sửa nhà này thành hai tầng lầu rồi sinh sống nhiều năm nay. “Sống chật chội riết cũng quen, bỏ chỗ này thì không đủ tiền mua nhà chỗ khác” - ông V. bày tỏ.

Cần quy chuẩn chung, bồi thường hợp lý

Được biết, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM từng đề xuất phương án chuyển nhượng quyền cho chủ sử dụng đất liền kề có nhu cầu hợp khối đối với những khu đất không đủ diện tích xây dựng nhà đô thị.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này phải dựa trên cơ sở thỏa thuận hoặc không có tranh chấp, khiếu nại của các hộ có quyền lợi liên quan. Tuy nhiên, phương án này không mấy khả thi do không phải người sử dụng đất liền kề nào cũng có đủ khả năng tài chính để đấu giá và hợp khối.
 

Theo các chuyên gia, để không phát sinh nhà “siêu nhỏ”, khi lập dự án, cần tính phương án xử lý những trường hợp còn lại diện tích quá nhỏ sau công đoạn giải tỏa

Luật sư Nguyễn Tri Đức (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, để đường rộng mà không xuất hiện nhà “siêu nhỏ”, trong quá trình lập kế hoạch sử dụng đất, chính quyền địa phương cần khảo sát thực tế, có những điều chỉnh phù hợp. 

“Khi thực hiện dự án, chủ đầu tư và chính quyền địa phương nên thống kê diện tích đất còn lại, hạn chế thấp nhất trường hợp diện tích còn lại nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu. Khi phê duyệt dự án và phương án đền bù, cơ quan chức năng cần xem đây là một tiêu chí quan trọng để cân nhắc, chính quyền địa phương cần chủ động có kế hoạch sử dụng những phần diện tích đất dưới diện tích tối thiểu vào các mục đích khác nhau, tùy vào vị trí” - luật sư Đức đề xuất.

Cũng theo luật sư Đức, cùng với việc công khai kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước cũng nên minh bạch về giá và khuyến khích chủ sử dụng phần đất “siêu nhỏ” chuyển nhượng cho các hộ liền kề để hợp thửa, hợp khối. Nếu người dân không chuyển nhượng để hợp thửa thì Nhà nước phải có phương án thu hồi đất vùng phụ cận theo quy định tại khoản 3, điều 146, Luật Đất đai năm 2013.

Ông Đức phân tích: “Cách làm này không gây thiệt hại cho người dân vì họ được bồi thường và chuyển nhượng đều theo giá thị trường, hạn chế được tình trạng ép giá nhau giữa các hộ. Với người nhận chuyển nhượng, Nhà nước cũng nên có chính sách miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đối với khu đất mà họ mua để hợp thửa, hợp khối”. Theo luật sư Đức, nhà “siêu nhỏ”, “siêu mỏng” xuất hiện và tồn tại ở các đô thị nhiều năm qua là do chưa có quy định thống nhất về phương án xử lý đối với diện tích tối thiểu. 

Ông Nguyễn Văn Đực - Ủy viên Ban chấp hành Tổng hội Xây dựng Việt Nam - cho rằng để mọc lên những căn nhà “siêu mỏng”, “siêu nhỏ”, “siêu méo” là rất xấu xí và còn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn do không đảm bảo quy chuẩn an toàn. Theo ông, để giải quyết vấn đề này, cần ban hành quy định thống nhất về diện tích tối thiểu. Trong quy định này, cần có quy chuẩn về chiều ngang, chiều dài và tổng diện tích. Nếu mảnh đất nào không đạt quy chuẩn trên thì không cho phép tồn tại, xây dựng.

“Muốn vậy, Nhà nước bồi thường để lấy mảnh đất đó bằng một mức giá hợp lý qua thương lượng. Nếu cách này không được, Nhà nước phải áp giá bồi thường. Ví dụ, nếu mở đường tới ranh A, nhà trong ranh A được bồi thường với mức A’ đồng; ngoài ranh A còn lại diện tích quá nhỏ thì bồi thường với mức gấp rưỡi hoặc gấp đôi A’ đồng. Nhà nước sẽ đứng ra bán lại phần đất này cho các hộ có đất bên trong ranh để hợp thửa, hợp khối hoặc làm bồn hoa công cộng. Điều này tùy thuộc vào vị trí đất” - ông Đực góp ý.

Cũng theo ông Đực, về lâu dài, cần quy định rõ ràng về phần diện tích còn lại sau đền bù, giải tỏa chung cho địa phương, khu vực hay từng dự án cụ thể. Ví dụ, ngay từ khi lập dự án tuyến metro, cần quy định cách giải quyết đối với những phần diện tích nhà, đất còn lại sau giải tỏa chứ không đợi nhà “siêu nhỏ” mọc lên mới tìm giải pháp. 

Sơn Vinh