Không được bán nhà khi chưa nghiệm thu!

Không nên buộc giao dịch khi các sàn hiện nay chưa đạt “chuẩn”

Chiều 19/6, tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều ĐBQH bày tỏ băn khoăn về các quy định liên quan tới sàn giao dịch bất động sản.

ĐBQH Trần Hoàng Ngân kiến nghị không nên buộc giao dịch qua sàn bất động sản khi các sàn này chưa đạt chuẩn

ĐBQH Nguyễn Thị Hồng Hạnh (TPHCM) cho biết, dự thảo luật quy định các giao dịch dự án bất động sản phải thông qua sàn giao dịch. Theo đó, có 3 điều kiện với người quản lý, điều hành sàn giao dịch gồm: có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản do cơ sở đào tạo hợp pháp cấp và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

ĐB cho rằng, trong 3 yêu cầu này, chỉ có 1 điều kiện mang tính chất đặc thù là giấy chứng nhận khóa học. “Để chứng thực tính hợp pháp của giao dịch mà chỉ quy định với người quản lý, điều hành sàn giao dịch thế này quá đơn giản” - bà nói.

ĐBQH Đỗ Đức Hiển (TPHCM) cũng đề nghị cân nhắc giao dịch qua sàn để không phát sinh thủ tục hành chính và chi phí, phù hợp bản chất của sàn giao dịch bất động sản. Điều 61 nêu rõ: Người đại diện pháp luật của sàn giao dịch bất động sản ký xác nhận giao dịch thành công vào hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, hợp đồng này làm căn cứ để làm các thủ tục tiếp theo các quy định của pháp luật có liên quan.

“Đây là điều cần cân nhắc vì pháp luật dân sự không có tiêu chí thế nào là giao dịch thành công. Sàn giao dịch là doanh nghiệp, mà giao cho giao dịch viên của sàn xác nhận giao dịch thì có đúng với bản chất doanh nghiệp hay không?” - ĐB đặt câu hỏi. Đồng thời cho rằng, thông thường đây là công việc mang tính chất nhà nước, dịch vụ công.

Ông nói thêm: “Đặc biệt qua rà soát thì điều kiện hành nghề sàn giao dịch của giao dịch viên cũng cần cân nhắc. Bởi vì tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề còn lỏng lẻo, làm sao đúng bản chất giao dịch qua sàn”.

ĐB cho rằng, cần quay trở lại bản chất, sàn là nơi giao dịch của người mua và người bán, còn việc xác nhận phải có cơ quan chuyên môn, pháp lý, tránh các tranh chấp, gây nguy cơ tới an ninh trật tự và các địa phương.

ĐBQH Trần Hoàng Ngân (TPHCM) phân tích, Nghị quyết của Trung ương đã nói về việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, tinh thần hướng tới sàn giao dịch chuẩn mực như sàn giao dịch chứng khoán. ĐB cho rằng, khi giao dịch qua sàn thì hàng hóa phải theo chuẩn chứ không phải như các sàn hiện nay. “Các sàn giao dịch bất động sản hiện chỉ mang tính chất là môi giới, nên hiện nay không nên bắt buộc người mua nhà qua sàn khi sàn này chưa chuẩn mực” - ông kiến nghị.

Trong tương lai, khi thực hiện giao dịch qua sàn điện tử, ĐBQH nêu sàn giao dịch phải có các bộ phận riêng biệt về kinh doanh, pháp lý và có các công chứng để xác nhận hợp đồng mua bán. Từ đó, đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán.

Nhiều người nộp tiền nhưng không nhận được nhà

ĐB Trương Trọng Nghĩa (TPHCM) chỉ ra, dự thảo luật phải đáp ứng cả quyền lợi người mua và bán bất động sản. Với nhiều người dân, để mua một căn hộ có khi phải mất cả đời, hoặc qua vài thế hệ dành dụm, tiết kiệm. Do đó, đây là vấn đề vô cùng quan trọng. Luật cần tránh những điểm mà người kinh doanh bất động sản thấy được, phục vụ cho lợi ích của họ.

ĐBQH Trương Trọng Nghĩa kiến quyết cho rằng không được cho bán nhà khi chưa được nghiệm thu

Cụ thể, ĐBQH nói về nhà ở hình thành trong tương lai. Trong quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nghĩa là, theo ĐB, có ý cho quy định bán nhà chưa được đưa vào nghiệm thu.

Ông nêu quan điểm, người kinh doanh luôn muốn huy động vốn càng sớm càng tốt nên mới phát sinh ra các trường hợp “tay không bắt giặc”. Có doanh nghiệp dàn trải tới 50 dự án rồi ngân hàng, nhà nước phải đi giải cứu. Ông đề nghị phải cảnh giác với quy định này. Ông kiên quyết: “Nhà chưa nghiệm thu thì không được bán”.

Cùng quan tâm vấn đề này, ĐBQH Trần Hoàng Ngân đề xuất phải có định nghĩa cụ thể, rõ ràng về “nhà ở hình thành trong tương lai”. Ông chỉ ra, đây là loại hình bất động sản rất dễ xảy ra tranh chấp và có nhiều vi phạm. Điển hình như: giao hàng trễ so với hợp đồng; không đảm bảo hạ tầng, văn hóa, xã hội như bản vẽ, thiết kế, quy hoạch hay các công trình phụ thường chậm, không đúng hạn và chậm giao quyền sở hữu nhà… “Có người mua nhà và đã về ở từ 3 - 5 năm nhưng chưa nhận được sổ đỏ" - ĐB bức xúc.

Theo ĐB, nguyên nhân dẫn đến vấn đề này một phần là do chủ đầu tư chưa đủ cơ sở pháp lý hoặc đã đem dự án thế chấp ngân hàng. Thậm chí có tình huống, người dân đã nộp tiền nhưng không nhận được nhà do chủ đầu tư sai về pháp lý, đầu tư nhà ở xã hội nhưng lại đem làm nhà ở thương mại.

ĐB khẳng định, đây là vấn đề khó khăn, gây bức xúc nên phải quy định chi tiết, cụ thể trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan pháp lý nhà nước khi cấp phép xây dựng. Phải quan tâm bảo vệ người yếu thế, mà ở đây là người mua nhà.

Minh Quang