Không dễ kiếm lời với căn hộ cho thuê

Giảm giá để cạnh tranh

Một năm trước, giá cho thuê căn hộ chung cư hai phòng ngủ tại dự án Phú Hoàng Anh 1 (đường Nguyễn Hữu Thọ, H.Nhà Bè, TP.HCM) dao động từ khoảng 9-10 triệu đồng/tháng thì nay chỉ còn khoảng 7-8 triệu đồng/tháng. Căn hộ ba phòng ngủ chỉ còn ở mức giá khoảng từ 10-11 triệu đồng/tháng. 

Các dự án chung cư thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Q.7, TP.HCM) lâu nay được xếp vào hàng “hot” đối với phân khúc nhà cho thuê thì nay cũng phải “hạ mình” cạnh tranh. Tại khu vực phố Hưng Vượng, Mỹ Giang, sáu tháng trước, căn hộ có diện tích từ khoảng 48-73m2 có thể cho thuê được 9-16 triệu đồng/tháng thì nay chỉ còn khoảng 7-12 triệu đồng/tháng.

Chung cư Giai Việt trên đường Tạ Quang Bửu, Q.8 với đầy đủ nội thất, giá cho thuê hiện cũng chỉ ở mức khoảng từ 11-12 triệu đồng/tháng đối với căn hộ ba phòng ngủ, trong khi trước đó một năm, giá cho thuê luôn ở mức từ 12-15 triệu đồng/tháng.

Những căn hộ “mini” có diện tích từ 25-35m2 ở các quận gần trung tâm thành phố như Q.4, Q.Bình Thạnh từng rất “hot” một thời, với giá cho thuê từ 5-8 triệu đồng/tháng, nay giá cũng đã giảm. 

Giá cho thuê căn hộ ở chung cư cao cấp Saigon Pearl đã giảm mạnh so với một năm trước

Trong tình hình chung, phân khúc căn hộ cao cấp cũng không thể đứng ngoài cuộc đua cạnh tranh khốc liệt về giá cho thuê. Chị Nguyễn Thị Hương đang có nhu cầu chuyển chỗ ở, muốn cho thuê căn hộ 92m2 ở chung cư Thảo Điền Pearl (Q.2) với giá 1.300 USD/tháng nhưng gần hai tháng qua vẫn chưa tìm được khách thuê. Nguyên do là, giá cho thuê mà chị Hương đưa ra tương đương với mặt bằng chung cách nay khoảng một năm; còn hiện tại, sau khi nhiều dự án ở khu vực này như Masteri Thảo Điền, Gateway Thảo Điền, Nassim... mọc lên, cung cấp ra thị trường trên dưới 5.000 căn hộ thì giá cho thuê bắt đầu chựng lại và giảm xuống.

Giá thuê các căn hộ dự án chung cư cao cấp Estella (Q.2) từ mức thấp nhất khoảng 20 triệu đồng/tháng, nay giảm xuống chỉ còn khoảng 15-17 triệu đồng/tháng. Chị Hương dự tính, nếu trong vòng một tháng nữa vẫn chưa cho thuê được, chị sẽ phải giảm giá.

Tương tự, dự án chung cư cao cấp Saigon Pearl (Q.Bình Thạnh) từng nổi tiếng với giá thuê tính bằng USD thì nay cũng bắt đầu giảm giá dần khi gần 10.000 căn hộ dự án Vinhomes đua nhau mọc lên. Cụ thể, cách nay khoảng một năm, giá thuê căn hộ có diện tích từ khoảng 45-65m2 của chung cư này vào khoảng 800-1.000 USD/tháng thì nay giảm 100 USD/căn/tháng.  

Phải hiểu thị trường mới có lời

Theo tìm hiểu của chúng tôi, nguyên nhân khiến giá cho thuê căn hộ giảm mạnh trong thời gian gần đây là do nguồn cung căn hộ ra thị trường ngày càng lớn, buộc giá căn hộ cho thuê phải giảm để cạnh tranh. 

Theo Công ty Nghiên cứu thị trường Savills, trong quý I/2018, lượng căn hộ dịch vụ đưa ra thị trường tăng khoảng 6%, đưa tổng nguồn cung loại hình căn hộ này trên thị trường lên hơn 5.100 căn. Dự báo từ nay đến cuối năm, sẽ có khoảng 1.000 căn hộ dịch vụ tiếp tục gia nhập thị trường, gây áp lực lớn lên thị trường căn hộ cho thuê. 

Còn theo Tập đoàn CBRE, dự kiến, từ nay đến cuối năm 2018, tại TP.HCM sẽ có khoảng gần 40.000 căn hộ mới (bao gồm căn hộ dịch vụ và căn hộ để ở) gia nhập thị trường. Trong đó, sẽ có gần 30.000 căn hộ được bàn giao với gần 40% là sản phẩm để đầu tư cho thuê lại. Áp lực cạnh tranh sẽ gia tăng, báo hiệu một năm khó khăn cho thị trường căn hộ cho thuê. Trong đó, căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp sẽ gặp khó khăn nhiều nhất, còn loại hình nhà ở bình dân vốn có giá phải chăng sẽ ít chịu tác động hơn.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở Q.3, dù thị trường căn hộ cho thuê có lúc thăng, lúc trầm do áp lực nguồn cung ở mỗi thời điểm khác nhau, nhưng đây vẫn là kênh đầu tư an toàn và tương đối hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác. Nhìn tổng thể, mặt bằng giá căn hộ cho thuê có giảm, nhưng tại một số khu vực vẫn có giá tốt nếu khách hàng biết chọn lựa phân khúc và vị trí đầu tư. Chẳng hạn, căn hộ có diện tích nhỏ, một phòng ngủ bao giờ cũng có tỷ suất sinh lời cao hơn căn hộ hai, ba phòng ngủ. Phần lớn căn hộ ở dự án có quy mô lớn tại TP.HCM lại có giá thuê chỉ ở mức trung bình do mật độ căn hộ quá lớn, dẫn đến áp lực cạnh tranh cao hơn. 

Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, đầu tư vào căn hộ cho thuê là đánh đúng nhu cầu thực tế của thị trường, nhưng không nên chạy theo phong trào mà cần tìm hiểu kỹ trước khi đầu tư. Nhà đầu tư cần phải có sự am hiểu thị trường cho thuê, phải chọn khu vực phù hợp phân khúc khách hàng chứ không phải khu vực nào cũng hái ra tiền. Đặc biệt, nếu khả năng tìm kiếm khách hàng không tốt, có thể dẫn đến ế ẩm, ảnh hưởng đến dòng tiền, lợi nhuận. 

Phan Trí