“Khoảng trống pháp lý” ở những khu dân cư mới tại TPHCM

Ngao ngán với hạ tầng hiện hữu

Khi mua nhà ở khu đô thị Him Lam - Kênh Tẻ (đường Hoàng Trọng Mậu, tổ 33, khu phố 5, phường Tân Hưng, quận 7, TPHCM), nhiều người háo hức vì thấy theo thiết kế, nơi mình sống sẽ có một công viên rộng hơn 1.000m² dọc bờ sông Rạch Bàng. Thế nhưng, sau 8 năm mua nhà, công viên ven sông vẫn nằm… trên giấy. Thay vào đó, phần đất quy hoạch công viên đang có dấu hiệu bị “xẻ thịt” làm nhà hàng.

Đất quy hoạch công viên ở khu đô thị Him Lam - Kênh Tẻ bị biến thành nhà hàng hải sản

“Chỗ đất công viên giờ là nhà hàng hải sản Vườn Dừa có diện tích khoảng 200m². Không chỉ vậy, lối đi chung của cư dân ở đây cũng bị biến thành bãi giữ xe có diện tích khoảng 250m². Bãi xe này không những chiếm gần hết đường xuống chân cầu mà còn chiếm cả gầm cầu, hành lang bảo vệ cầu” - một người dân bức xúc.

Được biết, các công trình xây dựng mà cư dân phản ánh là công trình không phép. Phần đất này thuộc sự quản lý của chủ đầu tư, nên người dân nghi ngờ chủ đầu tư “xẻ thịt” đất công viên và đường đi để cho thuê. Thế nhưng, khi được hỏi, đơn vị đầu tư trả lời với chúng tôi rằng, diện tích đất trên bị một nhóm “giang hồ” chiếm.

Cụ thể, bà Lê Thị Bích Ngọc - Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam - nói: “Công ty không lấy đất công viên cho thuê. Phần đất thuộc quy hoạch công viên của khu đô thị Him Lam - Kênh Tẻ chưa thực hiện vì bị một nhóm “giang hồ” đến chiếm làm bãi xe, nhà hàng. Hiện công ty đã báo cho các cơ quan chức năng để có hướng giải quyết. Khi nào cơ quan chức năng xử lý xong thì công ty mới hoàn thiện được công viên cho dân”.

Trước đây, không ít người dân kỳ vọng khu dân cư Hoàng Hải ở xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn (diện tích dự án khoảng 34,75ha) sẽ là “điểm sáng vùng ven”. Nhưng hiện tại, nhìn con đường dẫn vào khu dân cư đầy ổ gà, các bãi đất trống bị biến thành bãi rác, nhiều người không khỏi thất vọng.

Được biết, hiện nay, tại khu dân cư Hoàng Hải, nhà ở đã được bàn giao và cư dân đã đến ở trong các khu đã xây dựng xong. Thế nhưng, phần lớn các công trình hạ tầng xã hội tại đây chưa hoàn thành nên chưa được bàn giao cho chính quyền địa phương. Các khu vực được quy hoạch xây các công trình hạ tầng xã hội như trường học, y tế, công viên cây xanh, chợ… do chưa thực hiện nên bị bỏ hoang hoặc bị biến thành bãi đổ xe tải.

Tại khu dân cư Gia Hòa (quận 9), khi người mua nhà xem quy hoạch thì thấy trong khu dân cư này sẽ có một trung tâm thương mại tọa lạc tại giao lộ đường số 4 - Huy Cận. Nhưng sau nhiều năm, khu đất này vẫn đang bị bỏ trống. Thay vào đó, một phần đất ở mặt tiền đường Huy Cận đã bị biến thành nhà hàng hải sản.

Riêng phần đất được quy hoạch để làm trường mầm non và trường trung học cơ sở dọc đường Phạm Trọng Cầu hiện vẫn còn nhiều nhà dân, không biết khi nào, khu đất này mới thành công trình giáo dục.

Nhiều năm nay, người dân ở khu dân cư đô thị Miếu Nổi (quận Bình Thạnh) cũng ngán ngẩm khi nhiều tuyến đường trong khu dân cư có dấu hiệu xuống cấp, ngập nước khi mưa. Người dân cho biết, do phần lớn các đường giao thông của khu dân cư chưa được bàn giao cho chính quyền nên không được quản lý, duy tu, bảo dưỡng. Công viên cây xanh ở khu dân cư Miếu Nổi cũng bị chuyển đổi chức năng thành bãi đỗ xe.

Mỗi nơi quản lý một kiểu

Được biết, tại khu dân cư Miếu Nổi, đang tồn tại song song hai diện: khu vực nhà chung cư được quản lý theo mô hình ban quản trị do cư dân bầu; khu vực nhà riêng lẻ còn lại không ai quản lý. Do hạ tầng chưa bàn giao cho địa phương, không ai quản lý nên bị xuống cấp, cư dân phải cắn răng hứng chịu.

Người dân ở khu dân cư Hoàng Hải cho biết, nhiều năm nay, họ muốn thành lập một ban quản trị theo mô hình quản lý chung cư thường thấy. Tuy nhiên, luật hiện hành chỉ quy định chung cư phải bầu ban quản trị để vận hành, quản lý nhưng không bắt buộc điều này đối với các khu dân cư (khu nhà phố, biệt thự). Không có đơn vị quản lý, vận hành sau khi xây dựng nên không ai xử lý được tình trạng xả rác trong khu dân cư, cây xanh xuống cấp. 

Trước đòi hỏi phải có bộ phận quản lý sau xây dựng, cư dân ở khu dân cư Gia Hòa đã bầu ra ban tự quản. Ban tự quản ở khu dân cư Gia Hòa tự huy động nguồn lực quản lý, tự sửa chữa, nâng cấp hạ tầng bị xuống cấp, hư hỏng, mức phí tùy vào diện tích nhà dân. Riêng ở khu vực căn hộ chung cư thì được ban quản lý chung cư theo dõi, kiểm soát với mức phí khoảng 7.000 đồng/m².

Mô hình ban tự quản được xem là hay ở khu dân cư Gia Hòa nhưng lại gặp rắc rối ở khu dân cư Phú Mỹ (quận 7). Theo đó, khu dân cư Phú Mỹ có một chung cư cao cấp nhưng do đây là khu dân cư nên không được lập ban quản trị. Trước thực tế này, cư dân ở đây đã lập mô hình tự quản dưới hình thức “ban đại diện khu dân cư”. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, mô hình này không được “danh chính ngôn thuận” nên ban đại diện không thể ban hành chế tài gì cho các hộ dân trong khu dân cư.

Một người trong ban đại diện khu dân cư Phú Mỹ cho biết, cuối tháng Tám vừa qua, UBND phường Phú Mỹ đã có cuộc họp với chủ đầu tư, đại diện khu phố, đề nghị chủ đầu tư bàn giao hạ tầng dự án cho địa phương quản lý. Theo đó, vấn đề an ninh trật tự sẽ do công an phường đảm trách, mảng xanh sẽ do đội dịch vụ của quận lo, UBND phường sẽ giới thiệu một số công ty đảm nhiệm và ký hợp đồng thu gom rác.

“Nếu như vậy thì chúng tôi phải giải tán ban đại diện và tất cả sẽ do địa phương quản lý. Tuy nhiên, bàn giao đường sá, cây xanh cho địa phương thì được, nhưng ở khu dân cư này còn có các tiện ích cao cấp do chúng tôi bỏ tiền ra mua và chúng tôi phải quản lý, sử dụng chúng” - một người trong ban đại diện khu dân cư Phú Mỹ nói.

TPHCM cần những quy định cụ thể để quản lý các khu dân cư mới (trong ảnh: nhiều khu dân cư mới đang hình thành ở phía đông TPHCM) - Ảnh: Lê Nguyễn

Cần luật để quản lý khu dân cư mới 

Theo tổng hợp của Sở Xây dựng TPHCM, 10 năm qua, TPHCM đã hình thành gần 800 khu dân cư mới, giải quyết nhu cầu nhà ở cho hàng chục ngàn hộ dân. Thế nhưng, văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh việc đầu tư xây dựng khu dân cư mới nhiều hơn so với văn bản quy định việc quản lý sau đầu tư xây dựng. Điều này làm phát sinh nhiều cách quản lý ở các khu dân cư mới và có nhiều cách không phù hợp.

Luật sư Nguyễn Tri Đức (Đoàn Luật sư TPHCM) nhận xét: “Hiện chưa có văn bản pháp luật quy định về việc thành lập ban đại diện cư dân, ban quản trị hay đơn vị quản lý cũng như trách nhiệm và điều kiện hoạt động của các mô hình tự quản này. Cần có quy định về mô hình này vì chúng đã hình thành trên thực tế ở các khu dân cư mới”.

Trên thực tế, ở các khu dân cư mới, chủ đầu tư và người mua nhà cũng không có những quy ước chung liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư, người mua về việc hình thành cơ chế phí. Do không có sự đồng thuận ban đầu nên tranh chấp thường xảy ra liên quan đến quyền quản lý. Người mua nhà ở các khu dân cư mới chỉ quan tâm đến kết quả đầu tư, xây dựng chứ chưa quan tâm đến vấn đề quản lý sau xây dựng.

Tại TPHCM, “ban quản trị khu phố” tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7) là mô hình được nhiều chuyên gia đánh giá cao. Với mô hình này, chủ đầu tư tại Phú Mỹ Hưng sử dụng 2% kinh phí bán nhà đưa vào quỹ bảo trì, vận động đóng góp phí quản lý từ 300.000 đồng đến vài triệu đồng/hộ. Tuy nhiên, cũng chưa có khảo sát, đánh giá và luật hóa để nhân rộng mô hình này ra các khu dân cư khác.

Trước thực trạng rối ren ở khu dân cư mới, đầu năm nay, Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM đã tổ chức hội thảo “Khu dân cư mới trên địa bàn TPHCM: thực trạng về đầu tư xây dựng, quản lý sau đầu tư xây dựng và các giải pháp chính sách”. Sau hội thảo này, Viện đã có một số đề xuất để quản lý tốt các khu dân cư mới.

Theo Viện này, với khu vực chỉ một chủ sở hữu hoặc có quy mô dưới 20 căn nhà, có thể thành lập mô hình tự quản không có tư cách pháp nhân. Các chủ nhà tự phân công quyền và trách nhiệm. Nếu có 20 căn nhà trở lên, có thể thực hiện mô hình ban chủ nhiệm của hợp tác xã, sử dụng quy định pháp luật về hợp tác xã hoặc có thể lập hội đồng quản trị của công ty cổ phần, thành phần gồm một trưởng ban, hai phó ban, kinh phí hoạt động do cư dân thỏa thuận với nhau trong hội nghị khu dân cư. 

Sơn Vinh - Bích Trần