Khó khăn bủa vây nhà ở xã hội từ lúc chưa xây đến khi hoàn thành

Cơ chế, nguồn vốn, quỹ đất… đều khó tiếp cận 

Tiến sĩ Cấn Văn Lực cho biết, hiện kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2020 chỉ đạt 62%. Nguồn cung giai đoạn 2021 – 2030 dự báo tiếp tục hụt so với nhu cầu. 

Theo ông Lực, không phải bây giờ mới làm xã ở xã hội, chúng ta đã có kinh nghiệm về chuyện này. Nhiều ngân hàng có chính sách cho vay để phát triển nhà ở xã hội. Trong khi đó, chương trình phục hồi và phát triển có 15.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội… Thị trường nhà ở xã hội cũng đã sôi động trở lại trong 2 năm qua, nhưng còn nhiều điều phải bàn khi việc đầu tư, thị trường nhà ở xã hội gặp khó khăn, thách thức.

“Khó khăn vướng mắc hiện nay là chúng ta chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu và cách tiếp cận. Nhà ở xã hội là câu chuyện từ thiện, rẻ mạt, có cũng như không. Đây là quan điểm sai lệch, cần thay đổi” – ông Lực nói. 

Theo các chuyên gia, thủ tục thực hiện nhà ở xã hội hiện nay quá nhiều vướng mắc.

Bên cạnh đó khi dự án chưa xây thì vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục và không thực thi; quy hoạch và quỹ đất "vừa thiếu vừa thừa", giải phóng mặt bằng cực kỳ khó khăn; nguồn vốn chưa bền vững; lợi nhuận từ các dự án nhà ở xã hội chưa thu hút. Dự án xây xong thì vướng mắc về trình tự, thủ tục mua, thuê nhà ở xã hội; hoạt động thanh kiểm tra phức tạp; doanh nghiệp chưa đầu tư vào công nghệ; không biết, không dự báo được nhu cầu…

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành - doanh nghiệp chuyên đầu tư nhà ở xã hội bức xúc: “Vướng mắc của nhà ở xã hội hiện nay là câu chuyện điều chỉnh quy hoạch, mất rất nhiều thời gian ở khâu này”. 

Ông Nghĩa nói phải mất 4 năm để xin điều chỉnh dự án của mình, tuy nhiên, thời gian gần đây, dự án của công ty ông đã được tháo gỡ, tiến độ được đẩy nhanh khi được các sở, ngành thành phố vào cuộc. Một vấn đề khác cũng được ông Nghĩa nêu ra là khâu chấp thuận đầu tư, xin ý kiến các sở ngành rất lâu, có khi 6 tháng không thấy trả lời có khu cả năm trời, đây là điểm cần đột phá. 

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ tại hội thảo

Về nguồn vốn, ông Nghĩa cho hay, thời gian gần đây được nghe rất nhiều về các gói vay ưu đãi này, ưu đãi kia nhưng toàn nghe chứ chưa thấy đâu. Trong khi đó, lãi suất cho vay xây dựng nhà ở xã hội là 14%, gần đây giảm còn 12%. Mức lãi vay như vậy là quá cao, không phù hợp với nhà ở xã hội.

Ông Trương Anh Tuấn - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thủ tục hành chính hiện nay phải 5-10 năm mới hoàn thành dự án. Chúng tôi cần một quy trình mạnh hơn. Hiện nay để có quỹ đất làm nhà ở xã hội, thời gian lâu và vướng mắc. Cần có sự đột phá về thủ tục hành chính ở các địa phương lớn như Hà Nội, TPHCM…

Ngoài ra, công nhân, người lao động không thể mua được nhà với lãi suất 9%-10%, lãi suất này chỉ phục vụ cho chủ đầu tư xây nhà. Ngân hàng cho vay lãi suất 4,8%-5%, công nhân, người lao động mới mua được nhà, không thì chỉ là thuê. Cho nên, phải có gói cho vay đối với người chưa tiếp cận nhà ở xã hội. Họ phải được ưu tiên mới giữ được nhà. Chính phủ, ngân hàng, địa phương phải có chính sách cho vay vốn ưu đãi. Đây là vấn đề vướng mắc nhất, cần phải được giải quyết.

Sẽ đơn giản hóa bớt thủ tục

Ông Phạm Đăng Hồ - Trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TPHCM chia sẻ, hiện nay việc phát triển nhà ở xã hội có nhiều vướng mắc, trong đó lĩnh vực này chịu tác động của 6 đạo luật. Bên cạnh đó, chính sách có nhưng các thông tư, hướng dẫn chi tiết nên ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, thủ tục thực hiện nhà ở xã hội phức tạp, nhiều hơn nhà ở thương mại. Đơn cử, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng phải làm thủ tục tính toán này xong mới được miễn. Ngoài ra, còn phải kiểm tra đối tượng được mua nhà ở xã hội, thẩm định giá bán. Những việc này khiến kéo dài thời gian làm thủ tục, không hấp dẫn nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội cũng hạn chế, gói tín dụng thời gian qua không đủ để nhà đầu tư kéo giá thành xuống. Quan điểm, nhận thức của đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội cũng khác nhau nên ảnh hưởng đến định hướng phát triển nhà ở xã hội.

Đại diện Sở Xây dựng TPHCM cũng cho rằng thủ tục thực hiện nhà ở xã hội nhiều bước hơn nhà ở thương mại

Đại diện Sở Xây dựng TPHCM cho biết, trong thời gian tới, cơ quan chức năng sẽ tính toán thiết kế nhà ở xã hội để giảm giá thành. Ngoài ra, sở sẽ tham mưu đề án hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở, trong đó có cơ chế trích tiền lương đưa vào từ 2-3 năm để có quỹ nhà ở xã hội trong tương lai. Kiến nghị Quốc hội cho TPHCM được chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án được ưu đãi tăng chỉ tiêu quy hoạch 1,5 lần mà không cần phải chờ điều chỉnh quy hoạch phân khu. 

Ông Hà Quang Hưng- Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, một số nguyên nhân ảnh hưởng phát triển nhà ở xã hội như cơ chế chính sách; quỹ đất; nguồn vốn; trình tự thủ tục đầu tư; nguyên tắc xác định giá bán, đối tượng mua, thuê mua và vấn đề thanh tra, kiểm tra đã được Bộ Xây dựng tổng kết đánh giá và điều chỉnh trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội thông qua vào kỳ họp tháng 10/2023.

Về câu hỏi làm thế nào để đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, theo ông, vấn đề đầu tiên là hoàn thiện thể chế chính sách, trong đó Bộ Xây dựng đang sửa đổi Luật Nhà ở 2014. Trong đó, về việc quỹ đất chưa đảm bảo nhu cầu, sắp tới các doanh nghiệp có quỹ đất thuộc sở hữu hợp pháp thì được chỉ định làm chủ đầu tư khi phù hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở.

Về trình tự thủ tục đầu tư, hiện nay thủ tục vướng mắc, khó khăn, thậm chí là nhiều thủ tục hơn dự án thương mại. Những dự án nhà ở xã hội được Nhà nước ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, theo dự thảo sắp tới sẽ miễn tiền nhưng không thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất. Thủ tục này doanh nghiệp phản ánh mất 1-2 năm.

Bích Trần