Khó hạ nhiệt giá nhà đất nếu dự án nhà ở xã hội vẫn ì ạch

10.000 căn hộ chung cư có giá từ 80 triệu/m2

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), xét theo loại hình sản phẩm, căn hộ chung cư vẫn giữ vai trò chủ đạo, chiếm 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.

Trong đó, 65% nguồn cung căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (giá trên 50 triệu đồng/m²). Căn hộ thương mại giá bình dân chính thức “vắng bóng”.

Tỷ trọng phân khúc căn hộ hạng sang, siêu sang tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý IV/2024. Tính chung năm 2024, cả nước ghi nhận gần 10.000 căn hộ có giá từ 80 triệu/m² trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Theo CBRE Việt Nam, giá sơ cấp căn hộ chung cư tại TPHCM đạt 76 triệu đồng/m

Cơ cấu nguồn cung nhà ở mới năm 2024 vẫn phân hóa mạnh theo khu vực, địa phương, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành kề bên 2 đô thị đặc biệt.

Theo Công ty CBRE Việt Nam, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TPHCM thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn hộ mở bán mới. Tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT).

Trong năm 2024, giá bán sơ cấp chung cư đã ghi nhận tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường chung cư Hà Nội.

Tại TPHCM, căn hộ chung cư có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT), tăng gần 24% theo năm. Mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại thành phố là các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó. Điển hình có dự án tại khu vực Thủ Thiêm chào bán giai đoạn cuối với giá bán căn hộ chung cư lên đến 490 triệu đồng/m².

Nhiều “nút thắt” cần tháo gỡ

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - nhận định, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và “đắt đỏ” tại các thành phố lớn, việc nguồn cung nhà ở tập trung vào các dự án đại đô thị của các chủ đầu lớn là xu hướng tất yếu. Nhưng điều này đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ tiếp tục không thể “rẻ” và khó có thể đáp ứng được toàn bộ nhu cầu của người có thu nhập trung bình và thấp.

Bởi các dự án đại đô thị thường đi kèm với hạ tầng hiện đại, tiện ích nội khu cao cấp, khiến chi phí đầu tư ban đầu rất lớn. Các chủ đầu tư lớn thường phát triển dự án ở các khu vực ven đô hoặc có tiềm năng, với quỹ đất lớn nhưng giá trị đất ngày càng cao, đặc biệt khi được quy hoạch đồng bộ.

Nhiều kỳ vọng tháo gỡ cho nguồn cung nhà ở được cân bằng hơn.

VARS cho rằng, để thị trường phát triển ổn định, bền vững, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội.

Rà soát các dự án bất động sản gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý. Kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng.

Xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá chi tiết, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản đang triển khai, giúp các dự án dang dở “hồi sinh” đưa nguồn cung mới vào thị trường.

Khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án bất động sản vừa và nhỏ. Xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.

Nghiên cứu phương án cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng, để thúc đẩy dự án triển khai, đưa nguồn cung vào thị trường. Vì rất nhiều nhà đầu tư, nhất là các chủ đầu tư nước ngoài có đủ năng lực và mong muốn “hồi sinh” các dự án bất động sản dang dở, có nhu cầu phát triển các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền quy mô lớn, thì lại gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và tiếp cận quỹ đất.

Đối với các doanh nghiệp, song song với việc tiếp tục chủ động tích cực phối hợp với cơ quan quản lý Nhà nước để tháo gỡ, vướng mắc cho các dự án, cần “bám” vào luật mới để có hướng đi phát triển đúng đắn. Các chủ đầu tư vừa và nhỏ có thể nghiên cứu phát triển các dự án “vừa sức” ở các thị trường ven, các thị trường mới, nơi có quỹ đất còn lớn, giá chưa quá cao.

Bích Trần