Khó có gam màu sáng cho thị trường bất động sản nửa cuối năm nay

Dư thừa 70-100 triệu m² nhà ở, giá vẫn tăng

Báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng cho thấy, sau giai đoạn tăng trưởng liên tục, thị trường bất động sản đã chững lại và sụt giảm ở nhiều phân khúc, lượng giao dịch giảm khoảng hơn 40%, nguồn cung giảm khoảng 10%. Trong bốn tháng đầu năm 2020, cả nước ước tính chỉ còn khoảng 200 sàn giao dịch bất động sản hoạt động cầm chừng. 

Dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ đối diện nhiều khó khăn

Một trong những bất cập của thị trường bất động sản lâu nay là sự mất cân đối cung - cầu. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m² trở lên) chỉ chiếm từ 20-30%, nguồn cung nhà ở của phân khúc này lại chiếm hơn 65% tổng sản phẩm. Điều này khiến thị trường hiện dư thừa khoảng 70-100 triệu m² sàn nhà ở trung, cao cấp.

Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở thương mại bình dân, giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m²) chiếm đến 70-80% nhưng thị trường lại thiếu nguồn cung trầm trọng. Tại các thị trường lớn như TPHCM và Hà Nội, sự lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng. 

Theo nghiên cứu của Công ty Tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, tại Hà Nội, lượng giao dịch nhà đất chỉ đạt 31,5% so với quý IV/2018 và bằng 75,7% so với cùng kỳ năm 2019. Tại TPHCM, giao dịch chỉ đạt 37% so với quý IV/2018 và bằng 49% so với cùng kỳ năm 2019.

Còn theo batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản trong quý I/2020 thấp nhất trong ba năm trở lại đây, nguồn cung chào bán giảm 75%, giao dịch thành công giảm 80%.

Dù giao dịch giảm, nhà ở dư thừa nhưng theo Savills Việt Nam, chỉ số giá bất động sản tháng 5/2019 ở hai thị trường chính là Hà Nội và TPHCM đều tăng. Cụ thể, TPHCM tăng một điểm theo năm, đạt 95,4 điểm; Hà Nội tăng ba điểm, đạt 107,2 điểm. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - nhận định, thực tế, giá căn hộ tại TPHCM gần đây tăng từ 10-30%, đất nền nhiều nơi tăng 30-40%.

Khó khởi sắc trong sáu tháng cuối năm

Hiện toàn bộ kỳ vọng của thị trường bất động sản năm 2020 gần như đang dồn vào quãng thời gian còn lại của năm. Dự kiến, trong nửa cuối năm nay, sẽ có khoảng 20.000 căn hộ và 1.200 căn nhà liền thổ sẽ được tung ra thị trường. 

Hiện Tập đoàn Hưng Thịnh Corp đang lên lịch mở bán một dự án quy mô khoảng 3.080 căn hộ tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương vào quý III/2020; Công ty Bất động sản Asian Holding và Cát Tường Group dự kiến bán hơn 3.000 sản phẩm nhà phố, biệt thự ở TP. Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước vào trung tuần tháng Bảy tới.

Cuối tháng Năm vừa qua, Trần Anh Group cũng tung ra thị trường 500 sản phẩm tại tỉnh Long An; Novaland cũng rầm rộ triển khai các đợt ra hàng mới với dự kiến hơn 1.000 sản phẩm thuộc dự án Aqua City tại TP.Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai trong quý III… 

Những kế hoạch ra hàng rầm rộ của các “ông lớn” bất động sản liệu có giúp thị trường bất động sản khởi sắc?

Tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng - chuyên gia bất động sản - nhận định, dù dự báo nguồn cung trong thời gian tới sẽ dồi dào hơn, giúp tạo tâm lý thị trường tốt hơn, nhưng thị trường bất động sản vẫn khó thoát khỏi tình trạng ảm đạm do đang tồn tại nhiều bất ổn về giá bán, sự lệch pha cung - cầu. Thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ đi ngang, thậm chí đi xuống chứ không đi lên. 

Theo tiến sĩ Hoàng, thị trường hiện nay không chỉ thiếu nguồn cung. Đại dịch COVID-19 còn khiến nguồn cầu của thị trường giảm mạnh. Dịch bệnh đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế khiến tình hình tài chính của nhà đầu tư và người mua nhà bị ảnh hưởng lớn, nên họ thận trọng hơn trong đầu tư. Điều này có thể thấy qua việc hầu hết các dự án mở bán trong quý I chỉ bán được khoảng từ 40-50% rổ hàng. 

Bên cạnh đó, bất động sản hiện vẫn đang neo ở mức giá rất cao. Xu hướng tăng giá nhà đất diễn ra ở cả diện sơ cấp và thứ cấp bất chấp dịch bệnh đã ảnh hưởng xấu đến sức mua chung của thị trường. Nhiều nơi, giá nhà cao đến mức loại luôn cả người có thu nhập trung bình và thấp ra khỏi thị trường.

Thêm nữa, sự lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng là một trong những nguyên nhân dẫn tới số lượng giao dịch trong quý I/2020 giảm trầm trọng so với cùng kỳ năm ngoái. 

Tiến sĩ Nguyễn Văn Khánh - chuyên gia kinh tế, ngân hàng - cũng nhận định, hiện Ngân hàng Nhà nước vẫn đang siết mạnh nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Quy định trong Thông tư 16/2018/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN, quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống còn 40%) đã tác động mạnh đến các giao dịch.

Do khó tiếp cận nguồn vốn, giá nhà lại tăng liên tục nên nhu cầu đầu tư và mua bán bất động sản trong thời gian tới khó bề tốt hơn, thậm chí có thể sẽ diễn ra một đợt suy giảm về dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản, dẫn tới kịch bản suy thoái của thị trường. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - nhận định: "Diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ khó lường và nhiều ẩn số. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cần tính toán hướng đi an toàn. Dịch bệnh trong thời gian qua đã làm thay đổi nhận thức của khách hàng. Trong ngắn hạn, thị trường có thể sẽ khởi sắc, nhưng khó tạo sóng đầu tư vì đang có nhiều kênh đầu tư tốt hơn.

Các doanh nghiệp bất động sản cần suy tính đến nhu cầu trong tương lai, tập trung vào chất lượng và phát triển sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thực thay vì chạy theo xu hướng đầu tư, mới đảm bảo phát triển ổn định". 

Ánh Linh