Khách hàng chới với trong 'ma trận' hợp đồng nhà đất

Sập bẫy hợp đồng

Đó là tình cảnh của các khách hàng mua nền đất dự án khu dân cư Phước An (tỉnh Đồng Nai) do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư. Các khách hàng mua nền dự án này không khỏi choáng khi phát hiện “ma trận” hợp đồng mà các đơn vị có liên quan đã giăng ra. 

Ban đầu, dự án được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt cho HUD làm chủ đầu tư, nhưng sau đó, HUD ký hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án lại cho hàng loạt đơn vị: Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Phúc Khang (Công ty Phúc Khang), Công ty TNHH Phúc Khang Đông Sài Gòn, Công ty cổ phần Địa ốc Thăng Long, Công ty cổ phần Xây dựng nhà Hoàng Long, Công ty TNHH Xây dựng nhà Minh Anh...

Sau khi nhận chuyển nhượng từ HUD, Công ty Phúc Khang ký tiếp “Hợp đồng dịch vụ tiếp thị và phân phối độc quyền bất động sản” với Công ty cổ phần Đầu tư Việt Hưng Phát (Công ty Việt Hưng Phát). Vài tháng sau, Công ty Việt Hưng Phát lại ký “hợp đồng ủy quyền” với Công ty cổ phần Địa ốc Kim Phát (Công ty Kim Phát). 

Khách hàng mua nền đất của Công ty Kim Phát liên tục phản ánh, đòi tiền công ty suốt gần hai năm qua

Đến đây thì đường đi của dự án này mới dừng lại. Công ty Kim Phát giới thiệu dự án ra thị trường cho khách hàng nhưng thay vì ký hợp đồng mua bán nhà, đất như nhiều dự án trên thị trường, công ty này đã “sáng tạo” ra “hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn xây dựng nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Các khách hàng mua nền đất một thời gian thì giật mình phát hiện Công ty Kim Phát bán cao hơn giá chủ đầu tư đưa ra từ khoảng 80-200 triệu đồng/nền. Bức xúc, họ khiếu nại nhưng Công ty Kim Phát không chịu trả tiền. Nhiều khách hàng không đóng tiền tiếp thì công ty cho rằng, họ vi phạm hợp đồng, nên có nguy cơ mất tiền mà đất cũng không có. 

Các khách hàng mua nền đất dự án Nam Sài Gòn Riverside (H.Nhà Bè, TP.HCM) cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự. Thay vì ký hợp đồng mua bán thì các khách hàng mua nền đất dự án này lại giao dịch thông qua “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” và ký với một cá nhân. Còn đơn vị được các khách hàng cho là chủ đầu tư chỉ đóng vai trò làm chứng.

Các khách hàng mua nền đất dự án Nam Sài Gòn Riverside khi phát hiện ra ký hợp đồng bị “hớ” thì đã đứng trước nguy cơ mất nhà

Sau vài năm mua đất, cất nhà ở nhưng chờ mãi mà chủ đầu tư không chịu công chứng sang tên, cấp giấy chủ quyền, các khách hàng đi khiếu nại, không thấy động tĩnh, họ tìm hiểu thì phát hiện chủ đầu tư đã mang nền nhà họ đang ở thế chấp ngân hàng. Hơn 230 khách hàng mua nền đất dự án đang mất ăn, mất ngủ vì lo ngân hàng xiết nhà lúc nào không hay.  

Tương tự, các khách hàng mua nền đất dự án khu nhà ở Bách Khoa - chợ Phú Lạc (H.Bình Chánh) cũng thông qua “hợp đồng hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và nhà ở” với một cá nhân. Pháp nhân mà các khách hàng cho là chủ đầu tư - Công ty cổ phần Tư vấn quản lý và đào tạo nghề Bách Khoa - chỉ đóng vai trò làm chứng. Sau vài năm vào ở, không thấy chủ đầu tư làm thủ tục cấp chủ quyền, các khách hàng tìm hiểu thì phát hiện chủ đầu tư đã thế chấp nền đất của họ vào ngân hàng.

Thoái thác trách nhiệm

Theo Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai, vừa qua, cơ quan này đã phát hiện hàng loạt dự án có dấu hiệu làm ăn bất chính thông qua các loại hợp đồng kiểu như trên. Các dự án này liên quan đến hàng loạt công ty bất động sản như: Việt Hưng Phát, Kim Phát, Đại Phúc, Phúc Khang, Phúc Khang Đông Sài Gòn, Lê Bảo Minh, Lê Hương Sơn, Long Đức Urban Land, Long Thuận Lộc...

Theo thượng tá Phan Trọng Lộc - Phó thủ trưởng Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai, để khách hàng tin tưởng, các doanh nghiệp bán hàng tổ chức quảng bá, môi giới, tư vấn, tiếp thị và ký kết các dạng như “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn xây dựng nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, “hợp đồng đặt cọc, góp vốn nhận chuyển nhượng bất động sản”…  Nội dung các hợp đồng thường trái với nội dung hợp đồng môi giới đã ký với các chủ đầu tư. Các đơn vị môi giới tự ý nâng giá bán, thay đổi tên dự án, sau đó thu tiền và chiếm đoạt tài sản của khách hàng. 

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Q.3, một dự án làm ăn đàng hoàng khi đưa ra thị trường thường trải qua các bước: nhận giữ chỗ, nhận đặt cọc và cuối cùng là ký hợp đồng mua bán. Trong đó, với hợp đồng nhận giữ chỗ, chủ đầu tư thường thu một số tiền rất nhỏ và ghi rõ khách hàng có thể nhận lại tiền khi đến ngày chuyển sang hợp đồng đặt cọc, khách không muốn mua tiếp.

Những sàn giao dịch bất động sản bán hàng thông qua các loại hợp đồng: hợp tác, chuyển nhượng, góp vốn phần lớn đều tiềm ẩn nhiều vấn đề không minh bạch như: nâng khống giá bán, pháp lý dự án không đầy đủ... Họ cố tình soạn ra các hợp đồng này để thoái thác trách nhiệm khi bị khách hàng khiếu nại sau này. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - phân tích thêm, hiện độ “vênh” giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Dân sự trong quá trình áp dụng pháp luật để quản lý hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai quá lớn, đã bị một số doanh nghiệp lợi dụng huy động vốn trái phép, gây thiệt hại cho khách hàng. Vì vậy, cơ quan quản lý nhà nước cần có biện pháp sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật hoàn chỉnh hơn, đủ sức bảo vệ người mua nhà. 

Phan Trí