Khách hàng chật vật vì “đu đỉnh” căn hộ ở Bình Dương

“Gồng” không nổi, bán lỗ không ai mua

 “Cần bán gấp, cắt lỗ gần 400 triệu đồng, giá chỉ còn 1,7 tỉ đồng căn hộ 2 phòng ngủ tại phường Thống Nhất, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương” – anh T. rao bán. Theo anh T., anh mua căn hộ giá gốc hơn 2,1 tỉ đồng (chưa VAT), hiện đã thanh toán 83% giá trị hợp đồng. Do gia đình cần tiền nên cách nay 4 tháng anh rao bán lỗ hơn 200 triệu đồng nhưng chờ hoài không ai hỏi, nên anh quyết định cắt lỗ thêm 400 triệu đồng.  

Tương tự, do áp lực tài chính, chị C. – chủ 1 căn hộ ở Bình Dương đang bán lỗ gần 300 triệu đồng để thoát hàng. Theo chị C., khoảng năm 2020, chị mua căn hộ ở Dĩ An với mục đích “lướt sóng”, nhưng thực tế lại không như chị kỳ vọng. Gần 1 năm nay chị bán hoài không được, do áp lực ngân hàng, chị C. đành cắt lỗ. Hiện căn hộ có diện tích 70 m2 chỉ còn rao bán với giá 1,65 tỉ đồng nhưng vẫn kẹt cứng.  

Thông tin rao bán cắt lỗ tràn lan. Ảnh chụp màng hình.

Chị H. mua căn hộ 60 m2 tại dự án HT Pearl (phường Đông Hòa, TP Dĩ An) với giá 2 tỉ đồng cách nay 3 năm cũng đang rao bán lỗ 350 triệu đồng. Hay căn hộ thuộc dự á The Emerald Goft View (đại Lộ Bình Dương, phường Lái Thiêu, TP Thuận An) cũng được anh Q. rao bán lỗ 250 triệu đồng, giá còn 2,2 tỉ đồng nhưng vẫn không ra hàng được. Vừa qua, anh thông báo tặng thêm 10 tháng phí quản lý nhưng vẫn chưa có người hỏi mua. Trong khi đó, năm 2020, dự án The Emerald Goft View đưa ra thị trường với giá khoảng từ 38 - 41 triệu đồng/m2.

Theo thống kê của Nhà Tốt, trong quý 2/2023, thông tin rao bán căn hộ ở Bình Dương tăng đến 69% so với quý trước. Khu vực rao bán mạnh nhất là TP Thủ Dầu Một tăng 351% so với quý trước. Ngược lại, phía nguồn cầu (người mua) vẫn trong tâm lý dè chừng.  

Được biết, cách đây khoảng 2 năm, giá căn hộ ở Bình Dương chạm ngưỡng trên dưới 40 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ cao nhất ở thành phố Dĩ An và Thuận An. Một số dự án bán đến 40 - 45 triệu đồng/m2 (giai đoạn 2020 -2021 - cao hơn nhiều khu vực ở TPHCM như: quận 12, huyện Bình Chánh, Nhà Bè… giá chỉ khoảng từ 28 – 38 triệu đồng/m2). 

Hiện ghi nhận chung của Nhà Tốt, mức giá căn hộ Bình Dương chỉ còn ở ngưỡng từ 18 - 22 triệu/m2 cho phân khúc thứ cấp (mua đi bán lại) và từ 25 - 32 triệu/m2 cho phân khúc sơ cấp (bán lần đầu). So với cùng kỳ năm ngoái, giá giảm khoảng 3,2%, căn hộ sau khi bàn giao giảm tiếp khoảng 2,4%. 

Giá nhà không phù hợp với nhu cầu thực

Theo DKRA Group, năm 2020, thị trường căn hộ tại Bình Dương chiếm đến 35% nguồn cung căn hộ của khu vực phía nam với gần 20.000 căn chào bán. Từ năm 2019 đến 2021, thị trường nơi đây đón nhận nguồn cung lên đến gần 40.000 căn hộ, chủ yếu ở TP Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một, phần lớn có giá bán từ 35-40 triệu đồng/m2.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán – Giảng viên Trường đại học Kinh tế TPHCM nhận định: "Dòng vốn đầu tư vào bất động sản Bình Dương chủ yếu chạy theo “sóng”, không dựa trên nhu cầu thực. Tỉnh Bình Dương dư địa quỹ đất còn nhiều, không quá chật hẹp như TPHCM nên người dân vẫn có xu hướng chọn nhà phố. Trong khi đó, giá căn hộ Bình Dương lại bị thổi lên quá cao, gần bằng giá căn hộ vùng ven TPHCM, xa rời mức sống của người dân thì thị trường “chết đứng” là không lạ.  

Trước đây, “cò” lợi dụng thông tin quỹ đất nhà ở tại TPHCM ngày càng hạn hẹp nên đẩy giá lên cao, hầu hết người mua nhà ở Bình Dương để đầu tư, không phải ở. Theo nguyên tắc, giá nhà muốn bền vững phải dựa trên thu nhập của người dân, mà thu nhập của người dân ở Bình Dương không thể so với TPHCM. Họ định giá không dựa trên thu nhập của người dân, tạo ra một thị trường phần lớn là dân đầu cơ, đã làm méo mó thị trường". 

Một góc tỉnh Bình Dương.

Theo ông Trần Nguyên Đán, hiện đã đến giai đoạn nhà đầu tư không chịu nổi phải cắt lỗ và khiến giá căn hộ Bình Dương giảm và rất khó thanh khoản. Mặt bằng giá tại Bình Dương không thể tiệm cận TPHCM, giá phải thấp hơn khoảng 20 – 30%, mà hiện giá nhà ở TPHCM còn đang giảm vẫn chưa có thanh khoản. 

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang chia sẻ, trong cơn sốt bất động sản, những năm qua các nhà đầu tư phấn khởi đi mua bất động sản nên họ không phân biệt được khi nào giá cao, giá thấp, cái nào bất động sản có nhu cầu thực.

Trong khi đó, ở Bình Dương quỹ đất còn khá lớn nên nhu cầu mua căn hộ để ở chưa phải quá lớn, nếu có nhu cầu mua căn hộ thì vẫn thuộc phân khúc căn hộ bình dân dành cho người thu nhập trung bình. Trong khi đó, thời gian qua thị trường tung ra các sản phẩm căn hộ trung, cao cấp nên không phù hợp với khu vực ở Bình Dương. 

“Thực trạng ở Bình Dương hiện nay là nguồn cung căn hộ quá nhiều so với nhu cầu thực và các sản phẩm cũng không phù hợp với người dân. Hầu hết nhà đầu tư mua để đầu tư, không phải để ở, từ đó vô tình mua phải các căn hộ trung, cao cấp. Giá này khá cáo so với thu nhập của người dân địa phương, không phải là căn hộ nhu cầu thực nên không khai thác được, thêm vào đó thị trường đang khó khăn nên việc ra hàng càng khó” – ông Quang phân tích. 

Cũng theo ông Quang, đặc tính chung khi thị trường khủng hoảng, TPHCM còn có khả năng thanh khoản được, những bất động sản ở xa hay các vùng lân cận TPHCM vẫn chưa thanh khoản được không riêng gì căn hộ, ngay cả sản phẩm đất nền, nhà phố cũng tương tự.

Thị trường đang khó khăn như hiện nay, nhất là các chủ dự án đang khát về dòng tiền, nên các chủ đầu tư muốn tồn tại phải dùng nhiều hình thức như chiết khấu trực tiếp, thông qua các chính sách để giảm giá căn hộ hoặc các chính sách trả chậm. Thông qua các hình thức trực tiếp, gián tiếp đã kéo giá căn hộ giảm 10 – 15% so với trước, đây cũng là xu hướng chung và phù hợp với tình hình thực tế. 

Bích Trần