Hết thời bất động sản “mập mờ”

Đặt cọc sẽ minh bạch hơn

Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua có nhiều điểm mới như: quy định đặt cọc tối đa 5%; “siết” phân lô bán nền, công khai thông tin bất động sản… Các chuyên gia cho rằng đây là tín hiệu tích cực cho thị trường, hết thời bất động sản “mập mờ”.

Thạc sĩ Lê Thị Phương Loan – Trưởng bộ môn Bất động sản, Trường Đại học Văn Lang nhận định, nhiều quy định của Luật kinh doanh bất động sản mới đã khắc khe hơn, lấp được một số lỗ hổng của thị trường thời gian qua. Điểm nổi bật là “siết chặt” hoạt động môi giới bất động sản, buộc các môi giới phải hoạt động theo khuôn khổ pháp luật, từ đó nâng chuẩn chuyên môn, giảm rủi ro cho người nhà đầu tư, người mua nhà; hạn chế tình trạng thao túng thông tin trên thị trường, giảm đầu cơ, đầu nậu. 

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán – Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TPHCM cho rằng, những quy định của Luật kinh doanh bất động sản mới sẽ giúp nhà đầu tư, người mua nhà có thêm niềm tin vào thị trường vì các quy định rất cụ thể, rõ ràng, sát với thực tế, hạn chế các sản phẩm đầu cơ, cơ hội cho người mua nhà ở thực. Đơn cử quy định không được thu cọc quá 5% giá trị sản phẩm, giúp thị trường không còn các dự án “tay không bắt giặt”, vì trước đây các chủ đầu tư sử dụng việc đặt cọc giống như một kênh huy động vốn. Quy định này giúp người mua nhà cảm thấy việc đặt cọc an toàn hơn, đúng nghĩa đặt cọc là một khoản để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng.

Luật kinh doanh bất động sản mới góp phần chấm dứt tình trạng phân lô, bán nền tự phát.

Luật kinh doanh bất động mới cũng quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Tại các khu vực này, tất cả các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương. Theo chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán, quy định này nhằm chấm dứt tình trạng phân lô, mua bán đất nền tự phát những năm qua, dự kiến sẽ tác động mạnh đến thị trường đất nền.

Thạc sĩ Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản cũng cho rằng, Luật kinh doanh bất động sản mới đã thực hiện điều chỉnh nhiều bất cập và lỗ hổng trên thị trường trong giai đoạn vừa qua. Tăng cường tính minh bạch, quy định rõ ràng hơn trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc minh bạch hồ sơ pháp lý dự án. Đã có đầu mối tập trung dữ liệu thông tin pháp lý, tin cậy để người dân có thể tin tưởng tìm hiểu trước khi đầu tư, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

"Thời gian qua, nhiều đô thị phát triển quá mức phân khúc dự án phân lô bán nền đã làm hao tổn nguồn lực đất đai tại khu vực và cả nguồn tài chính trong xã hội đưa vào đầu cơ bất động sản tại các khu vực này rồi nằm im, không đưa vào phát triển, xây dựng, khai thác. Trong khi đó, mặt bằng giá đất tại khu vực bị đẩy lên cao quá mức khiến việc tiếp cận đất đai cho các hoạt động sản xuất kinh doanh gặp nhiều khó khăn, chi phí cao. Điều này gây ra nhiều tác động tiêu cực cho nền kinh tế và xã hội" - ông Lập phân tích

Thị trường hồi phục hay không còn nhiều yếu tố

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Đầu tư BĐS Việt An Hòa cho rằng, Luật kinh doanh bất động sản mới hỗ trợ thị trường bất động sản minh bạch hơn, đưa ra các điều khoản cụ thể, giúp thị trường bất động sản phát triển hơn trong giai đoạn sắp tới. Hiện nay, thị trường bất động sản tuy khó nhưng lượng sản phẩm còn khá nhiều, nhu cầu cũng nhiều, do đó cần có sự minh bạch, trong sạch để thị trường phát triển bền vững.

“Tuy nhiên, bất động sản liên quan đến rất nhiều luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật tổ chức tín dụng… nên cần đồng bộ, phối hợp chặt chẽ thì thị trường mới đi đúng hướng” – ông Quang nhận định. 

Nhiều chuyên gia cho rằng, trong thời gian tới thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, hướng đến phát triển bền vững.

Theo ông Trần Nguyên Đán, các điểm mới quy định trong luật lần này giúp người dân tự đánh giá được rủi ro khi tham gia, hạn chế tình trạng lừa đảo. “Đây cũng là cơ sở giúp cơ quan quản lý dễ xử phạt các doanh nghiệp thực hiện không đúng quy định. Tuy nhiên, thị trường bất động sản hồi phục hay không còn phụ thuộc vào bản thân các doanh nghiệp bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản mới là bài toán dài hạn, giúp thị trường phát triển bền vững – ông Đán nhận định.

Thạc sĩ Nguyễn Đức Lập cũng cho rằng các quy định lần này là tín hiệu đáng mừng, tuy nhiên do Luật Đất đai chưa được thông qua nên thời hạn có hiệu lực của Luật này bị kéo dài đến đầu năm 2025 và chờ đợi những hướng dẫn của Chính phủ và các Bộ ngành trong việc thi hành Luật nên trước mắt tình hình vẫn chưa có nhiều chuyển biến lớn trên thị trường.

“Luật đã khá hoàn thiện, vấn đề lớn nhất bây giờ vẫn là khâu thực thi, triển khai cổng dữ liệu thông tin, việc giám sát của cơ quan chức năng nhà nước với các hoạt động của các chủ đầu tư trên thị trường. Đồng thời triển khai đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền phổ biến pháp luật đến với cán bộ và người dân để biết khi tham gia thị trường. Thực trạng giai đoạn vừa qua cho thấy, phần lớn sai phạm xuất phát từ chính năng lực thực thi và giám sát của chính quyền tại nơi có các dự án đầu tư” – ông Lập nhận định. 

Ngoài ra, diễn tiến các yếu tố vĩ mô và những vấn đề nội tại của thị trường bất động sản, thị trường tài chính vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh, ông Lập cho rằng tổng quan thị trường vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực cho đến hết quý II/2024. Tuy nhiên, tùy khu vực, tùy phân khúc, tùy sản phẩm sẽ có trạng thái khác nhau, hoặc ấm dần hay lạnh hơn từ các sự thay đổi ở việc công bố các quy hoạch chung cho thời kỳ năm 2020 - 2030 và tầm nhìn năm 2050.

Bích Trần