Hài hòa lợi ích khi thu thuế bất động sản

Việc áp thuế trong giao dịch bất động sản sát với giá thị trường vẫn gặp rất nhiều khó khăn (ảnh minh họa)

Cuối năm 2021, Bộ Tài chính yêu cầu chi cục thuế của các địa phương kiểm tra lịch sử giao dịch của BĐS chuyển nhượng, so sánh giá và thời gian giữa các lần chuyển nhượng, so sánh giá chuyển nhượng của các BĐS có đặc điểm tương đồng để xác định tính trung thực, chính xác trong hồ sơ khai thuế của người nộp thuế…

Kết quả, từ đầu năm đến cuối tháng 4/2022, trong 85.000 bộ hồ sơ phải kê khai lại, các cơ quan thuế thu thêm được 222 tỷ đồng. Ở tỉnh Long An, ngành thuế đã trả 500 hồ sơ, tăng thu hơn 2,1 tỷ đồng. Ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, từ cuối tháng Hai đến nửa đầu tháng 3/2022, ngành thuế trả hơn 1.200 hồ sơ, thu thêm được 3 tỷ đồng. Ở TPHCM, trong năm 2021, ngành thuế trả lại hơn 13.100 hồ sơ, yêu cầu kê khai lại giá chuyển nhượng, thu thêm được 176 tỷ đồng. Từ đầu năm 2022 đến nay, ngành thuế ở TPHCM tiếp tục trả hàng chục ngàn hồ sơ, yêu cầu kê khai lại giá chuyển nhượng.

Nhưng đồng thời, từ đầu năm đến nay, ở TPHCM và nhiều tỉnh, thành phía Nam, cũng xảy ra tình trạng hồ sơ đất đai bị ách tắc với hàng ngàn hồ sơ bị giải quyết chậm, thời gian giải quyết kéo dài từ 3-4 tháng thay vì 15-30 ngày. Việc chậm trễ này chủ yếu là do cơ quan thuế trả lại nhiều hồ sơ, yêu cầu kê khai đúng giao dịch thực tế. 

Con số tăng thu 222 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước phần nào cho thấy kết quả tích cực của công cuộc chống thất thu thuế. Tuy nhiên, hệ quả của việc tồn đọng hàng chục ngàn hồ sơ còn đáng lo ngại hơn. Người dân phải đi lại nhiều lần, ảnh hưởng lớn đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt cá nhân. 

Từ thực trạng này, đã xuất hiện các hành vi lạm quyền, tiêu cực, nhũng nhiễu do có nhiều người dân muốn hoàn thành thủ tục sớm. Có hiện tượng người dân và công chức thuế thỏa thuận “cưa đôi” số tiền đóng thuế khi kê khai lại. Chưa kể, cơ sở để ngành thuế trả hồ sơ cũng còn mơ hồ, nặng cảm tính. Cơ quan thuế không có cơ sở pháp lý nào để công nhận hay không công nhận mức giá kê khai theo hợp đồng công chứng. Ngay cả khi người dân kê khai lại với mức giá cao hơn thì cũng không có gì bảo đảm rằng giá đó đúng với giao dịch thực tế. 

Nguyên nhân sâu xa dẫn đến tình trạng thất thu thuế trong hoạt động mua bán BĐS chính là do bảng giá đất của các địa phương không phù hợp và đều thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Các địa phương đều biết rõ điều này nhưng không thay đổi bảng giá đất do lo ngại sẽ làm tăng chi phí đền bù khi Nhà nước thu hồi đất và làm tăng giá BĐS ở địa phương mình.  

Giới chuyên môn đã đề xuất những giải pháp để khắc phục tình trạng này, như xây dựng cơ sở dữ liệu về giá trên thị trường, điều chỉnh khung giá đất theo tín hiệu của thị trường, thanh toán qua ngân hàng… Thế nhưng, giá thị trường là giá nào thì chưa có cách tính; nếu có, cũng chỉ mang tính tham khảo dựa vào các giao dịch trước đó. Thêm nữa, nếu quy định giao dịch phải được thanh toán qua ngân hàng, người mua và bán cũng có thể thanh toán đúng số tiền theo hợp đồng công chứng qua ngân hàng, phần còn lại sẽ thanh toán bằng tiền mặt riêng với nhau. 

Giới chuyên môn cũng đề xuất tăng mức khai giá tính thuế khi chuyển nhượng BĐS, mức tối thiểu phải khai cao gấp đôi mức giá trong bảng giá đất và bảng giá nhà của Nhà nước. Giải pháp này giúp tránh thất thu thuế mà không làm tăng giá đất nhưng lại không công bằng trong quan hệ giữa Nhà nước và người dân (tính thuế theo giá thị trường nhưng đền bù lại theo giá Nhà nước), từ đó có thể làm tăng số vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai.

Vấn đề then chốt hiện nay vẫn là cơ sở pháp lý để tính giá chuyển nhượng BĐS chính xác nhằm thu đủ thuế. Trong phiên thảo luận các vấn đề kinh tế, xã hội tại kỳ họp thứ ba, Quốc hội khóa XV ngày 2/6, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho hay, tới đây, bộ sẽ đề nghị các địa phương xây dựng hệ số điều chỉnh, dữ liệu BĐS để việc thu thuế chuyển nhượng BĐS được minh bạch, công bằng. 

Mong rằng, giải pháp “hệ số điều chỉnh” của Bộ Tài chính sẽ giúp điều chỉnh được phần nào những bất cập trong hoạt động thu thuế chuyển nhượng BĐS, giúp bảo đảm được lợi ích của Nhà nước lẫn quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.

Thư Hùng