Góp vốn mua chung bất động sản, bị “giam” gốc lẫn lãi khi thị trường đóng băng

Góp vốn vì ham lãi suất cao

Hiện nay, một số công ty kinh doanh bất động sản (BĐS) huy động vốn bằng cách chia căn hộ chung cư có giá 4 tỉ đồng làm 100 phần, mỗi phần 40 triệu đồng. Khách có thể mua 1 hoặc nhiều phần, hưởng lãi từ 6 - 14%/năm tùy theo số tiền đầu tư. Tuy nhiên, khi công ty làm ăn không hiệu quả, những người góp vốn (nhà đầu tư) liền rơi vào khổ ải.

Tháng 10/2022, anh B.H.N. (TP Thủ Đức, TPHCM) được nhân viên ngân hàng giới thiệu rằng, Công ty cổ phần K. đang huy động vốn thông qua việc bán BĐS. Theo đó, khi góp vốn mua BĐS, khách hàng nhận được lãi suất 7,9%/năm, được cộng thêm lãi suất khuyến mãi 0,8%/năm; nếu hợp đồng đặt mua BĐS từ 3 tháng trở lên thì được chiết khấu 5%/năm trên giá trị đặt mua, được ngân hàng hỗ trợ vay vốn bằng 70% giá trị BĐS. Anh B.H.N. liền ký hợp đồng trị giá 400 triệu đồng để mua BĐS trong dự do Công ty K. giới thiệu

Nhiều nhà đầu tư góp tiền mua chung bất động sản không nhận được tiền gốc và lãi theo thời hạn trong hợp đồng đã gửi thư phản ánh đến Báo Phụ nữ TPHCM

Theo hợp đồng, ngày đáo hạn là 29/11/2022 nhưng do cần tiền gấp, anh B.H.N. muốn rút tiền trước hạn, chấp nhận bị trừ 2,5% số tiền đầu tư theo hợp đồng. 

Tháng 7/2022, bà H.C.T. (quận 7, TPHCM) được nhân viên Công ty cổ phần Đầu tư Y. hướng dẫn tải phần mềm ứng dụng (app) của công ty để gửi tiền tiết kiệm với lãi suất 4% sau 7 ngày, 4,5% sau 14 ngày, 6,6% sau 1 tháng. Bà gửi tiền vài lần, nhận tiền gốc và lãi đầy đủ, đúng hạn nên rất tin tưởng. Sau đó, nhân viên  tư vấn bà đặt mua BĐS của Công ty K. để hưởng lãi suất cao hơn. Bà liền ký 9 hợp đồng với tổng trị giá 5,2 tỉ đồng, thời hạn đầu tư 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng với lãi suất tương ứng là 6,5%, 7,7%, 8,9% và 9,1%/năm.  Thế nhưng, tháng 11/2022, khi đến hạn tất toán hợp đồng, bà C.T. không rút được tiền.

Một số người đến ngân hàng gửi tiền tiết kiệm cũng được nhân viên ngân hàng hướng dẫn gửi tiết kiệm thông qua hình thức mua BĐS của một số doanh nghiệp với lãi suất cao. Anh P.Q.D. (TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương) kể, tháng 10/2022, anh được nhân viên ngân hàng giới thiệu Công ty cổ phần K có sản phẩm BĐS tiết kiệm, lãi suất là 7,9%/năm, gửi kỳ hạn 1 tháng cũng có lãi suất cao. Tưởng sản phẩm này cũng giống hình thức gửi tiền tiết kiệm ở ngân hàng, anh đã chuyển 700 triệu đồng cho Công ty K. Khi nhận được hợp đồng anh P.Q.D. mới biết, mình đã đóng tiền mua BĐS. Theo hợp đồng, 28/11/2022 là ngày đáo hạn nhưng đến hạn, công ty không trả tiền gốc và lãi như cam kết. 

Mô hình huy động vốn đúng quy định nhưng cần quản lý chặt 

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu đánh giá, việc chia nhỏ sản phẩm BĐS như trên là phương thức huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS. Thay vì phát hành cổ phiếu, trái phiếu, các doanh nghiệp này yêu cầu khách hàng đặt tiền mua theo từng phần để lấy lãi. Việc mua chung BĐS này sẽ đem lại nhiều rủi ro cho nhà đầu tư do luật pháp chưa quy định rõ ràng trách nhiệm của chủ đầu tư dự án BĐS. Về lý, nếu dự án đó không thực hiện được thì chủ dự án phải trả lại tiền cho nhà đầu tư.

“Luật BĐS quy định, khi đóng tiền vào dự án đang xây dựng hoặc hình thành trong tương lai, nhà đầu tư phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh và sản phẩm BĐS phải được bàn giao đúng tiến độ. Nếu không giao BĐS đúng hạn thì doanh nghiệp phải trả lại tiền cho nhà đầu tư thông qua ngân hàng. Khách chỉ nên đặt tiền đầu tư vào các tài sản đã hoàn thành, có sổ hẳn hoi, còn nếu muốn mạo hiểm để nhận lãi suất cao thì nên có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng ” - tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu nói.        

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - giảng viên Trường đại học Kinh tế TPHCM - cho hay, kiểu chia nhỏ sản phẩm BĐS để nhiều nhà đầu tư mua chung là mô hình góp vốn đầu tư. Mô hình này đã có ở Việt Nam từ lâu nhưng quy định pháp luật lại rất lỏng lẻo. Luật không yêu cầu nghiêm ngặt về điều kiện huy động vốn. Chẳng hạn, lẽ ra cần quy định rằng, muốn bán nhà được hình thành trong tương lai thì phải xây dựng xong phần thô. Trên thực tế, phần lớn các dự án phát triển BĐS ở Việt Nam đều huy động vốn trước, xây sau. Với hình thức này, nhà đầu tư trở thành cổ đông và khi xảy ra rủi ro thì mất trắng. 

Theo ông Trần Nguyên Đán, việc các doanh nghiệp BĐS có tiềm lực tài chính yếu “chẻ nhỏ” sản phẩm ra để huy động vốn là hợp lý nhưng phải theo mô hình REIT (Real Estate Investment Trust), tức phải lập quỹ, có ngân hàng giám sát, có đơn vị đánh giá độc lập giá trị dự án BĐS. Nhưng ở Việt Nam, các doanh nghiệp BĐS tự đánh giá dự án và sản phẩm BĐS, tự huy động vốn. Do đó, nhà đầu tư chỉ có lợi nhuận đúng như cam kết khi doanh nghiệp BĐS này hoạt động tốt, bán được sản phẩm cho người tiêu dùng cuối cùng. 

Cũng theo ông, nếu dự án không hình thành hoặc doanh nghiệp không bán được sản phẩm thì nhà đầu tư phải chịu rủi ro, không thể thưa kiện được bởi đây là hợp đồng góp vốn kinh doanh. Ông cho rằng, Nhà nước không nên cấm mô hình này mà nên chuẩn hóa nó. Mô hình này đã có ở Mỹ từ những năm 1960 và hiện nay vẫn hoạt động bình thường. 

Thanh Hoa