Giúp nhà đầu tư ít vốn tham gia thị trường bất động sản

Bất động sản không chỉ dành cho giới nhiều tiền 

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trọng Hoàng cho rằng, rất nhiều người có vốn ít muốn đầu tư vào bất động sản (BĐS) nhưng do phải vay vốn ngân hàng (NH) nên khi NH thay đổi chính sách, họ sẽ lao đao. Do vậy, cần có một kênh nào đó để đối tượng này tham gia thị trường BĐS một cách an toàn. Mô hình BĐS dòng tiền, quỹ tín thác BĐS, hay BĐS công nghệ là rất phù hợp với đối tượng này.

“Đối với BĐS, thời gian đầu tư phải 3-5 năm trở lên, không thể chỉ 3-6 tháng như thời gian qua. Đã đến lúc, nhà đầu tư BĐS phải có phương án kiểm soát rủi ro trước, mới tính đến lợi nhuận sau” - ông Nguyễn Trọng Hoàng nói. 

Phó giáo sư, tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh - giảng viên Học viện Tài chính - cho rằng, thị trường BĐS đang cần tái cấu trúc bởi trong 3 năm qua, giá BĐS liên tục tăng, kể cả khi nền kinh tế tăng trưởng thấp do ảnh hưởng của dịch COVID-19.

Các chuyên gia cho rằng cần có mô hình phù hợp để các nhà đầu tư ít vốn, người có thu nhập thấp… có thể tham gia thị trường bất động sản - Ảnh: B.T

Ông nói: “Thị trường BĐS không có tính thanh khoản cao nên dù giá tăng rất mạnh, giao dịch vẫn rất thấp. Trong bối cảnh khát nguồn vốn, các mô hình BĐS công nghệ, quỹ đầu tư BĐS sẽ là hướng đi tốt cho thị trường, giúp các nhà đầu tư có vốn ít cũng tham gia được. Các hình thức đầu tư này đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng”. 

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Colliers Việt Nam - cho rằng, cần có những kiến giải rõ ràng, nhất quán về các quy định pháp luật liên quan đến BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS để các nhà đầu tư hiểu đúng và tuân thủ. Đồng thời, nên cân nhắc mở cửa cho các kênh đầu tư mới, chẳng hạn như quỹ tín thác BĐS, giúp nới lỏng nút thắt về vốn bởi lĩnh vực BĐS phát triển sẽ kích hoạt sự tăng trưởng của nhiều lĩnh vực kinh tế khác. Tuy nhiên, cần có khuôn khổ pháp lý và các quy định về thuế để đảm bảo hiệu quả hoạt động của quỹ đầu tư này.

Quỹ tín thác bất động sản là cần thiết

Theo ông Trần Trọng Nhân - nhà điều hành Công ty Protech Metain - gần đây, thị trường BĐS chịu tác động tiêu cực do dòng vốn dành cho các doanh nghiệp BĐS đang bị tắc nghẽn, do đó cần có nguồn vốn ổn định trung và dài hạn từ các nhà đầu tư cá nhân vào BĐS để họ tạo ra nguồn thu nhập ổn định, an toàn và hiệu quả. 

Quỹ tín thác đầu tư BĐS có cơ chế hoạt động là thu hút nguồn vốn của nhà đầu tư và đưa trực tiếp nguồn vốn này vào thị trường BĐS thông qua việc mua lại các tài sản, cho vay đầu tư BĐS hoặc kết hợp giữa các hình thức trên. “Mô hình này cho phép các nhà đầu tư ít vốn tham gia thị trường mà không cần dùng các đòn bẩy tài chính. Nếu trong tương lai, mô hình này được mở rộng, thị trường BĐS sẽ có thêm một kênh tài trợ vốn rất hiệu quả và ổn định” - ông Trần Trọng Nhân nhận xét. Theo ông, đây là kênh đầu tư được áp dụng ở hơn 30 nước nhằm hỗ trợ vốn cho việc đầu tư BĐS. 

Ở Việt Nam, do chưa có cơ chế ưu đãi về thuế nên mô hình này chưa thể phát triển. Bên cạnh đó, do quy định phải chia ít nhất 90% lợi nhuận hoạt động của quỹ cho nhà đầu tư nên các doanh nghiệp ở Việt Nam không mấy mặn mà. Ông Trần Trọng Nhân nói: “Tôi tin rằng, nếu Chính phủ có những quy định riêng và quy chế ưu đãi cho mô hình quỹ tín thác đầu tư BĐS thì mô hình này sẽ giúp phát triển thị trường BĐS, góp phần làm tăng GDP bình quân đầu người ở Việt Nam”. 

Ông Đinh Trọng Thịnh cho rằng, nên phát triển mô hình quỹ tín thác đầu tư BĐS nhưng phải kiểm soát được. Các chủ đầu tư phải có các hình thức giao dịch ổn định, đảm bảo tính thanh khoản. Điều quan trọng là cần thanh lọc thị trường cổ phiếu, trái phiếu. Thị trường cổ phiếu, trái phiếu phải là thị trường chính cho nguồn vốn của thị trường BĐS, tức là nguồn vốn trung, dài hạn. 

Theo luật gia Trần Nguyên Đán, nếu được triển khai, mô hình quỹ tín thác đầu tư BĐS chắc chắn sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trong những năm tới nhưng hiện chưa có khung pháp lý rõ ràng cho mô hình này. 

Hiện nay, để thành lập quỹ đầu tư BĐS, phải thành lập quỹ mở, nhưng một số công ty đầu tư và phát triển BĐS lại dùng hình thức hợp đồng góp vốn. 

Điều khó khăn nhất trong việc triển khai mô hình quỹ đầu tư BĐS là tính minh bạch. Do đó, việc giám sát công tác điều hành quỹ và công bố thông tin phải chặt chẽ và phải được luật hóa. 

Bích Trần