Giới đầu cơ đất nền đang cố cầm cự, neo giá ở mức cao

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (Horea), từ năm 2015, thị trường BĐS phát triển mạnh với việc mua bán dự án của các doanh nghiệp diễn ra cực kỳ sôi động. Sang năm 2016 thị trường sụt giảm. Đến năm 2017 thị trường phục hồi nhẹ lại. Nhưng 6 tháng đầu năm 2018, nguồn cung thị trường sụt giảm từ 30 – 60% (tùy phân khúc).

Có hai phân khúc: đất nền và condotel trong thời gian qua liên tục sốt ảo. Từ đầu năm 2017, Horea đã cảnh báo việc này, nhưng cuối năm cơn sốt vẫn bùng nổ. 

Ông Phan Trường Sơn – Trưởng phòng quản lý nhà và bất động sản Sở Xây dựng nhận định, việc sốt đất nền diễn ra ở các quận, huyện: 9, Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh... là do tác động của hạ tầng giao thông như: tuyến metro, cao tốc Long Thành Dầu Giây, sân bay Long Thành, cầu Cát Lái, các tuyến đường vành đai hay mở rộng Quốc lộ 13... Sự cố cháy chung cư Carina cũng tác động đến tâm lý nhiều nhà đầu tư khiến họ e ngại chung cư. Nhiều doanh nghiệp sụt giảm về giao dịch. Thậm chí có doanh nghiệp cả ngày không có giao dịch nào. 

Thời điểm đầu năm 2018, đất nền sốt đến nỗi nhiều người xếp hàng chờ giao dịch ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Q.9

Tuy nhiên, theo ông Sơn, việc sốt đất nền là có nhóm cơ hội đã thổi phồng các thông tin hạ tầng để đẩy giá tăng cao. Bởi dù có tác động của thông tin hạ tầng thì giá trị BĐS cũng chỉ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng ở mức từ khoảng 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh như thời gian qua là sốt ảo.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Horea khẳng định: “Hiện cơn sốt ảo đất nền và condotel cơ bản được kiểm soát nhưng giá bán vẫn “neo” giữ ở mức cao do họ kỳ vọng giá còn lên tiếp. Nhưng việc này sẽ không thể kéo dài vì sức chịu đựng có hạn, do nhiều người đang sử dụng vốn vay để đi đầu tư. Thậm chí rất nhiều người làm thủ tục xin vay xây, sửa nhà nhưng thực tế lấy vốn này đi đầu tư”  - ông Châu khẳng định.  

Theo các chuyên gia, giới đầu cơ đất nền sẽ khó tiếp tục cầm cự giá ở mức cao

Một vấn đề đáng lo ngại khác là thị trường đang phát triển ngược với xu hướng tự nhiên, phân khúc nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ trọng cao hơn phân khúc bình dân. Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2017, nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm 31,3%; trung cấp 31,1%; bình dân 37,6%. Sang năm 2018, căn hộ cao cấp chiếm 41%; trung cấp 39%;  bình dân 19,9%. Cấu trúc thị trường này không bền vững. Đáng lẽ phân khúc bình dân phải chiếm tỷ trọng cao hơn các phân khúc khác. Điều này làm lệch pha cung - cầu, nguy cơ gây ra bong bóng BĐS.  

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hiện tại việc này khó xảy ra, bởi bong bóng BĐS chỉ xảy ra khi hội đủ các điều kiện: kinh tế phát triển quá nóng; có sự buông lỏng về chính sách tín dụng; lệch pha cung - cầu; có sự gia tăng mạnh của nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng hiện nay thị trường cho thấy khó hội đủ các yếu tố này do đang được cơ quan quản lý nhà nước kiềm soát khá tốt.  

Ông Lê Hoàng Châu khẳng định: “Không thể có bong bóng BĐS trong những tháng cuối năm 2018 và trong năm 2019. Phân khúc nhà ở, căn hộ vừa túi tiền là phân khúc phát triển bền vững nhất của thị trường BĐS. Dự kiến sắp tới Bộ Xây dựng sẽ ban hành chuẩn xây dựng nhà ở thương mại mới dưới 45 m2 nên bong bóng BĐS càng không thể xảy ra”. 

Ông Nguyễn Đức Lệnh - Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước TP.HCM cho biết: “Hiện tín dụng tăng trưởng ở TP.HCM là 7,5% trong khi cả nước tăng 7,8%. Tín dụng trung và dài hạn chiếm 53%, ngắn hạn 47%, cơ cấu này vẫn duy trì suốt 4 năm qua. Nợ xấu khoảng 3%. Tín dụng dư nợ bất động sản khoảng 10%, cả nước là 7,8% và đây vẫn là mức an toàn. Chính sách tiền tệ tín dụng của Ngân hàng Nhà nước trong 5 năm qua và 6 tháng đầu năm đã tạo điều kiện tốt cho phát triển kinh tế, ổn định thị trường, trong đó có thị trường BĐS”.

Phan Trí