Giao dịch đìu hiu, giá căn hộ cao cấp vẫn đẩy cao ngất ngưởng

Đẩy giá bất chấp 

Tại TP.HCM, có căn hộ hiện đang được chào bán với giá 220 triệu đồng/m², làm giật mình cả những nhà đầu tư bất động sản (BĐS) lâu năm. Đây là mức giá đang được chào bán rầm rộ trên mạng cho dự án Alpha City (87 Cống Quỳnh, P.Nguyễn Cư Trinh, Q.1), được xem là dự án căn hộ có mức giá cao kỷ lục từ trước đến nay ở thành phố này. 

Theo các thông tin quảng cáo, dự án do Công ty cổ phần Phát triển BĐS Alpha King làm chủ đầu tư, có tổng cộng khoảng 1.076 căn hộ cao cấp từ 1-3 phòng ngủ, diện tích từ khoảng 50-200m². Như vậy, các căn hộ ở đây sẽ có giá bán khoảng từ 11-44 tỷ đồng/căn.

Dự án Eco Green (Q.7) được rao bán với giá khoảng 50 triệu đồng/m², cao hơn giá căn hộ thuộc các dự án trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Để thu hút khách hàng đặt mua, nhiều thông tin quảng cáo cho rằng, dự án như một ốc đảo xanh tại Q.1; tòa nhà được phủ kính tốt nhất thế giới... Dự án còn được “thổi” lên với những điều không tưởng như: từ dự án (Q.1) đi đến khu đô thị Thủ Thiêm (Q.2) chỉ mất 5 phút, đến khu đô thị Phú Mỹ Hưng (Q.7) chỉ mất 7 phút và đến sân bay Tân Sơn Nhất chỉ mất 15 phút...

Dự án Alpha King Ba Son (The Centennial) ở khu đô thị Ba Son, Q.1 còn có giá bán “khủng” hơn, từ 9.000-13.000 USD/m² (khoảng từ 200-290 triệu đồng/m²), được quảng cáo có tổng cộng 205 căn hộ từ 1-3 phòng ngủ, có diện tích từ 59-178m²/căn. Như vậy, tính ra, các căn hộ ở đây có giá bán từ khoảng 11,8-51,6 tỷ đồng/căn. 

Dự án Alpha King City (Q.1) hét giá 220 triệu đồng/m²

Tương tự, dự án Eco Green Sài Gòn trên đường Nguyễn Văn Linh, Q.7 (do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai làm chủ đầu tư) dù cách khu đô thị Phú Mỹ Hưng khoảng hơn 3km, vẫn được “hét” với giá trên dưới 50 triệu đồng/m². 

Để lôi kéo khách hàng, một nhân viên môi giới “nổ”: “Eco Green có giá cao vì mọi thứ ở đây, từ chất lượng xây dựng đến tiện ích, máy lạnh... đều đạt chuẩn 5 sao nên giá bán cũng phải tương ứng”. Khi chúng tôi hỏi có ai chứng nhận cho các tiêu chuẩn trên không, nhân viên này không trả lời được. 

Dự án Alpha King Ba Son có giá bán lên đến khoảng 290 triệu đồng/m²

Dự án New City Thủ Thiêm (Q.2) do Công ty Thuận Việt làm chủ đầu tư, dù có nguồn gốc căn hộ tái định cư, vẫn được chủ đầu tư gắn mác căn hộ cao cấp, rao bán với mức giá từ 60-70 triệu đồng/m² (cao hơn từ khoảng 20-30 triệu đồng/m² so với các dự án xung quanh).

Dự án Metropole ở khu đô thị mới Thủ Thiêm (Q.2) do Công ty cổ phần Quốc Lộc Phát làm chủ đầu tư cũng đang có nhiều thông tin rao bán với mức giá từ khoảng 6.000 USD/m² (khoảng 130 triệu đồng/m²). 

Đối diện nhiều rủi ro

Có thể thấy rõ, từ đầu năm đến nay, theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về việc hạn chế tín dụng vào lĩnh vực BĐS, nhiều ngân hàng đã liên tục “siết” lãi suất cho vay mua nhà.

Theo khảo sát của chúng tôi, một số ngân hàng ở TP.HCM đang áp dụng lãi suất cho vay mua nhà, đất, xây sửa nhà trong thời gian gần đây khá cao, có nơi lên đến 12-12,5%/năm nếu khách hàng vay trung hoặc dài hạn.

Tại Ngân hàng BIDV, nhân viên cho biết, nếu vay cố định trong thời gian 12 tháng, lãi suất là 7,8%/năm; còn vay cố định 24 tháng, lãi suất sẽ là 8,8%/năm. Sau thời gian này, lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất kỳ hạn 24 tháng cộng với biên độ 3,5%/năm (khoảng 10,7%/năm).

Thậm chí, nhiều ngân hàng còn quy định, khách vay càng nhiều, lãi suất càng cao, nhằm hạn chế người dân đầu cơ nhà đất. Chẳng hạn, tại Ngân hàng TPBank, nếu khách hàng vay dưới 2 tỷ đồng, lãi suất sẽ là 1,0%/tháng nhưng nếu vay trên 2 tỷ đồng, lãi suất sẽ cao hơn tùy theo số tiền vay.

Trong 10 tháng đầu năm 2018, UBND TP.HCM đã chấp thuận cho chuyển nhượng 15/23 dự án BĐS (tăng 27% so với cùng kỳ năm trước) và Sở Xây dựng TP.HCM đã trình UBND TP.HCM xem xét chấp thuận 116 dự án nhà ở thương mại (tương đương cùng kỳ năm trước).

Thế nhưng, theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea), trong 10 tháng đầu năm 2018, chỉ có 65 dự án nhà ở đưa sản phẩm ra thị trường với tổng cộng 23.759 căn (22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), tổng giá trị huy động vốn chỉ đạt 43.761 tỷ đồng. So với năm 2017, tổng số dự án đưa ra thị trường giảm khoảng 11,1% và tổng số căn giảm khoảng 39,2%. 

Theo khảo sát của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE, trong quý II/2018, số lượng căn hộ chào bán mới tại TP.HCM chỉ khoảng 6.109 căn hộ (giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái). Lượng giảm nhiều nhất là ở căn hộ trung cấp với mức giảm 62% theo quý.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Horea - cho hay, BĐS cả nước đang sụt giảm về nguồn cung và số lượng giao dịch mà rõ nét nhất là thị trường TP.HCM. Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi theo quy luật phát triển của thị trường, phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền phải chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chỉ nên chiếm tỷ lệ nhỏ nhất. 

Dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS sẽ khởi sắc hơn bởi lúc này là cao điểm của thị trường. Tuy nhiên, sang năm 2019, thị trường BĐS sẽ đứng trước nhiều thách thức, trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp sẽ đối diện nhiều thách thức rất lớn về đầu ra.

Phan Trí