Giải pháp nào để phát triển nhà ở xã hội cho thuê?

Cần nhìn lại chiến lược phát triển nhà ở xã hội

Việt Nam từng có những điều kiện thuận lợi để phát triển nhà ở xã hội nhưng đã không làm tốt. Bây giờ, phải nghiêm túc nhìn nhận những nguyên nhân dẫn đến thất bại chứ không nên đặt vấn đề như là “rất mới” về nhà ở xã hội. 

Những năm 1990, đất đai mênh mông, giá nhà còn thấp, cơ quan nhà nước cho thành lập Ngân hàng Phát triển nhà TPHCM để phát triển nhà cho cán bộ, nhân viên có thu nhập thấp mua bằng vốn vay ưu đãi, nhưng thất bại. Sau đó, Ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long được thành lập với sứ mệnh tương tự, cũng thất bại. Đến năm 2004, Quỹ Phát triển nhà TPHCM được thành lập với nguồn tiền 2.000 tỉ đồng, tôi là người viết ra dự án quỹ đó nhưng đến giờ này, quỹ cũng chưa làm được gì. 

Đến năm 2012, Chính phủ có gói kích cầu 30.000 tỉ đồng hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, doanh nghiệp có điều kiện thuận lợi để thực hiện như giá bất động sản còn thấp, quỹ đất còn nhiều, doanh nghiệp chưa bị nợ trái phiếu nhưng chỉ có vài doanh nghiệp chịu xây nhà ở xã hội hoặc dạng nhà ở giá thấp. Phải chăng, nhà ở xã hội luôn bị coi là phao cứu sinh cho thị trường bất động sản đang suy thoái?

Nhà ở xã hội hiện nay đang được xây theo hướng hợp túi tiền của người dân, dù được ưu đãi nhưng vẫn là “tiền nào của đó”. Do được Nhà nước định giá nên vị trí đất để xây nhà không tốt, các tiện ích trong chung cư bị tối giản, kết cấu hạ tầng cũng bị cắt giảm hết mức để đảm bảo giá thành, giá bán. Dù đủ tiêu chuẩn mua nhà, người dân cũng không mua nhà có giá trị và chất lượng thấp như vậy.

Cần nhìn lại chiến lược phát triển nhà ở xã hội xem có thành công không, vì lý do gì. Cần đánh giá lại xem bao nhiêu công nhân thực sự có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Muốn phát triển các khu lưu trú công nhân, nhà ở xã hội cho thuê với giá hợp lý, phải tích hợp 3 yếu tố: được phát triển với những ưu đãi rất lớn để giá thành thấp xuống; miễn mọi loại thuế xuống thấp nhất để giá thuê giảm; kết hợp với các doanh nghiệp gần khu nhà để hỗ trợ một phần tiền thuê nhà.

 
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng

Xây nhiều dạng nhà phù hợp với từng đối tượng thuê

Về nguyên tắc, Nhà nước tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở chứ không thể làm cho tất cả người dân sở hữu nhà ở. Nếu muốn phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nên có nhiều dạng, dành cho nhiều đối tượng. 

Dạng thứ nhất là nhà ở bảo trợ xã hội giá rẻ dành cho đối tượng có thu nhập thấp, có khả năng mua nhà với giá thấp, thanh toán trong nhiều năm. Đây là loại nhà mà Nhà nước có chính sách hỗ trợ như miễn giảm về thuế, đất đai để doanh nghiệp xây, bán và có kết nối tay ba giữa người mua - tổ chức tín dụng - đơn vị cung cấp nhà.

Dạng thứ hai là cư xá, ký túc xá cho thuê giá rẻ dành cho những người không có khả năng và nhu cầu mua nhà. Thông thường, trong ngân sách bảo trợ xã hội địa phương của các nước - trong đó có cả Việt Nam - có phần quỹ nhà cho thuê giá rẻ. Doanh nghiệp sẽ được Nhà nước hỗ trợ vốn thông qua việc khấu trừ chi phí vào hoạt động sản xuất, kinh doanh để xây cho công nhân thuê. 

Ở các nước phát triển, người không có khả năng mua nhà sẽ được ở nhà thuê giá rẻ, khi có điều kiện thì trả lại để Nhà nước cho người khác thuê. Nhưng đây là nhiệm vụ của chính quyền địa phương, nằm trong chính sách bảo trợ xã hội, an sinh xã hội của địa phương, Chính phủ chỉ ban hành chính sách. Không thể có doanh nghiệp tự đầu tư nhà ở xã hội rồi cho thuê giá rẻ và dường như chúng ta không tách bạch vấn đề này. 

Bên cạnh đó, cần nghiêm túc nhìn nhận là chúng ta chưa có hệ thống đánh giá thu nhập của người lao động nên mới xảy ra tình trạng có người có ô tô vẫn đăng ký mua nhà ở xã hội. Vậy thì căn cứ vào cái gì để cho rằng người này có thu nhập thấp để hỗ trợ thay vì người kia?

Tiến sĩ Trần Du Lịch - Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, Chủ tịch Hội đồng Tư vấn thực hiện Nghị quyết 98

Bích Trần - Thanh Hoa (ghi)